【マンションで上の階から水漏れ】知らないと絶対損する「トラブル回避術」
本連載の著者は棚田健大郎氏。1年間必死に勉強したにもかかわらず、宅建試験に落ちたことをきっかけに、「自分のように勉強が苦手な人向けの方法を編み出そう」と一念発起。苦労の末に「勉強することを小分けにし、計画的に復習する」しくみ、大量記憶表を発明します。棚田氏の勉強メソッドをまとめた書籍、『大量に覚えて絶対忘れない「紙1枚」勉強法』の刊行を記念して、棚田氏の寄稿記事を公開します。
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マンション保有者が絶対に知っておくべきこと
ある分譲マンションで、201号室から101号室に水漏れが発生しました。分譲マンションなので所有者は違いますが、両方とも賃貸に出していて賃借人が居住しています。
101号室からの通報で発覚したので、すぐに201号室に調査のため入ろうと連絡をしたのですが、賃借人が捕まらなかったため、調査に入れません。
調査協力と修繕をするための立ち入りをお願いしましたが、なんと賃借人が拒否。元栓は閉めておいていいが、立ち入りは拒否してきたのです。
この場合、どう対処しますか？ もちろん宅建試験の知識を使います。
賃貸物件の修繕義務とは？
そもそも賃貸物件の修繕義務は賃貸人が負っています。民法で「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。
ただ、現実問題として、賃貸人が賃貸建物の修繕をするためには、賃借人の使用部分に立ち入らなければならないことがあります。今回もそうです。この場合、賃貸人はあらかじめ、賃借人に対して連絡をして賃借人立ち会いのもと修繕工事に着手するのが一般的です。
通常はすぐに協力するのが一般的ですが、中には使用状況を他人に知られたくない、など何らかの理由で立ち入りを拒否する賃借人がいます。この場合に法的にどう対処するかがポイントになります。
賃借人の義務とは？
賃貸人は修繕義務を負っていますが、これは見方を変えれば、賃貸建物に水漏れなどが発生した場合に、これを放置すると、被害が拡大して賃貸建物自体の経済的価値が減少するなどの損失を賃貸人が被ることを意味しています。
要するに、賃貸人は修繕義務は義務であると同時に権利でもあると捉えることもできます。そこで民法にはこういう条文があります。賃貸管理や営業やっている人は絶対に覚えておいてください。
民法606条2項
賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
これを賃借人の「修繕認容義務」といいます。もし賃借人が修繕を渋ったら、この条項があるという認識のもと、強いトーンで協力するよう促すトークが求められます。「お願いします」という低姿勢なままだと、この重大性が伝わりません。
それでも賃借人に拒否された場合
それでも賃借人が協力しなければ、勝手に入って修繕できるのかというと、法的には難しいです。賃借人が拒否している状況で立ち入れば、自力救済に当たり違法行為になってしまいます。さて、どうすればいいのでしょうか。
まず、拒否の理由を聞き出すことが重要です。立ち入りを拒否する人には理由があります。
①何らかの理由で見られたくない
②忙しくて立ち会っている時間がない
大体このどちらかです。
①だった場合は、もうどうにもならないので、取るべき手段としては賃貸借契約の解除です。賃借人があくまでも賃貸人の修繕に応じない場合には、賃貸人は建物を保存するのに必要な工事をすることができません。
このような修繕容認義務違反を理由に賃貸借契約解除が認められた判例もあるので、その方向で進めることになります。ただ、時間がかかります。半年くらいかかるので、できれば避けたいです。また、修繕容認義務違反で解除が認められるためには、以下の要件を満たしている必要があります。
要件A 修繕義務が発生しているか？
解除が認められるのは、修繕をしないと契約の目的に応じた使用収益に支障を来すような場合です。ですからちょっとした修理などでは解除は認められません。具体的な線引きは裁判にならないとなんとも言えません。
要件B 修繕工事が必要最小限か？
賃借人にとって迷惑なことは変わりないので、賃借人の賃貸建物使用の必要性に配慮した修繕計画に基づく工事内容じゃないと認められません。
なお、拒否の理由が「②忙しくて立ち会っている時間がない」だった場合、賃借人了解のもと本人の立ち会いなしで入室して修繕工事をするという選択肢があります。
もちろん了承が取れればの話です。この場合、ちゃんと合意書などを交わしておかないと、後でトラブルになりがちです。本人了承のもと作業状況をノーカットで動画を回すこともあります。これは、物がなくなった、壊れたなどのクレームを封じ込めるためです。現実的にはこの方向での解決が一番早いですが、面倒ですね。
賃貸人の義務が試験にはよく出るのですが、実務ではこのトラブルのように「賃借人の修繕容認義務違反」で困ることが発生します。全国の賃借人の皆さん、修理に協力するのは賃借人の義務です。
働きながら3年で、9つの資格に独学合格！
はじめまして、棚田健大郎と申します。この度、『大量に覚えて絶対忘れない「紙1枚」勉強法』を上梓します。私は、働きながら3年で、次の9つの資格に独学合格しました。
行政書士、宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、ビジネス法務エキスパート®、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士、敷金診断士、シニアライフ・相続アドバイザー
勉強が得意だったわけではなく、最終学歴は専門学校です。ただ、すべての試験に一発合格できたわけではありません。最初に取得した宅建士は、試験勉強をしっかりしたにもかかわらず、一度落ちています。
1年間がんばったが不合格。その理由は？
当時、サラリーマンだった私は毎日の仕事が忙しく、スクールに通って勉強時間を確保するのが難しかったので、独学合格を目指していました。帰宅後、毎日3時間勉強していたのですが、合格点に1点足りずに落ちてしまったのです。
1年間勉強して落ちたときの心境は言葉では言い表せません。すべてを否定された気がしました。これだけの時間をつぎ込んでも合格できないのは、根本的にやり方が間違っていると思いました。勉強法を見直すことにした私に、ある1つの考えが浮かびます。
「暗記さえできれば合格できる」
不合格になるのは、答えを間違えているから。その原因の多くは、答えを導き出す知識を覚えていないからです。勉強したことを試験日まで「絶対に忘れないようにするしくみ」を作れば、必ず合格できます。
そして試行錯誤の末、『大量に覚えて絶対忘れない「紙1枚」勉強法』が誕生しました。やることはいたってシンプル。覚えたことを忘れないように、「忘れる一歩手前で思い出す」のです。その進捗管理に、私が考案した「大量記憶表」を使います。
「紙1枚勉強法」のメリット
・一度覚えたことを絶対に忘れない
・スケジュール管理ができ、学習効率が大幅アップ
・「見える化」により、モチベーションがとぎれない
この勉強法を確立してからは、9つの資格をたった3年で合格できました。この勉強法は、資格試験だけでなく、大学受験や公務員試験、その他のあらゆる勉強にも応用可能です。
働きながらでも、時間がなくても絶対大丈夫！
資格取得に興味が出てきた人に立ちはだかるのが「時間がない」という壁です。仕事に追われている会社員や家事に追われている人が、「じゃあ、資格の勉強してみようかな」と思っても、「1日数時間も時間がとれない。ましてや、スクールに通う暇なんてない」と思うでしょう。
でも絶対大丈夫。仕事や家事と試験勉強の両立は可能です。私自身、最も仕事が忙しい時期に、市販の問題集と参考書を使った完全独学で、9つの資格をとりました。何とか合格したいと思い、
・過去問の徹底活用（参考書は補足教材）
・1日2～3時間の勉強時間を無理なく確保できる「耳学」
・短時間でも勉強の質が高くなるモチベーションマネジメント
こうした工夫も行いました。あますところなく紹介しますので、「忙しくて勉強時間を確保できない人」でも完全独学で合格できます。この本を読んで実践すれば、必ず結果はついてきます。
今、あなたの前には「日々の忙しい仕事」「勉強時間の確保」という大きな壁が立ちはだかっていますが、それはほんのちょっとした「しくみ」で突破できるのです。
試験直前に効くノウハウも満載！
本書では私が実践してきた、
・試験6か月前、2か月前、2週間前の最強勉強法
・試験当日に一気に点数を伸ばす10のテクニック
・3年間で9つの資格をとった同時受験ノウハウ
これらも紹介しています。すべて「働きながら」「完全独学」「一発合格」には欠かせません。
本書は私にとって初めての著書になります。この本を読んだ人が、勉強によって人生を変えることを強く願い、心を込めて書きました。私の持てる全知識を出し惜しみすることなく公開することを、ここにお約束します。
棚田健大郎（たなだ・けんたろう） 棚田行政書士リーガル法務事務所代表、株式会社棚田リーガルホールディングスグループCEO
専門学校卒業後、大手人材派遣会社に入社し、取引先の株式会社エイブルへ出向。その後、株式会社エイブルにヘッドハンティングされ、移籍する。社員3000人の中で、仲介手数料の売上金額が第1位となるトップセールスを記録。管理職として後進の指導にもあたる。「働きながら」「独学」で宅建（宅地建物取引士）の合格を目指し、1年間勉強するも不合格となる。自分に合った勉強法を模索する中で、「大量記憶法」を考案・実践する。 行政書士、宅地建物取引士、マンション管理士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、ビジネス法務エキスパート、シニアライフ・相続アドバイザー、敷金診断士など、3年で9つの資格に合格。 現在も不動産業界にかかわりながら、YouTubeチャンネル「棚田行政書士の不動産大学」を運営。資格の勉強法や不動産業界の裏事情などを毎日配信。強烈な支持を受け、登録者数は10万人を超えている。
本書の主な内容
序章 働きながら9つの資格をとった理由
第1章 紙1枚でできる「忘れさせない大量記憶法」
・紙1枚とペンでOK！ 大量記憶法の進め方
・過去問は「点」ではなく、「面」で理解する
・記憶メモリーを有効に使う「覚え歌」暗記法
第2章 「ながら学習」で大量記憶！ 耳学をマスター！
・超効率学習「耳学」の2ステップを公開！
・耳学に慣れると、解答スピードがアップする！
・「目に入れて覚える」しくみを作ろう
第3章 三日坊主を撃退するモチベーションマネジメント
・勉強はモチベーションが9割
・がんばりすぎず、「やる気貯金」をためよう
・「勉強期間は1年」という考えを捨てる
第4章 試験6か月前、2か月前、2週間前の最強勉強法
・6か月前「覚えるより、忘れないを重視する」
・2か月前「手持ちの問題集を完璧にする」
・2週間前「復習を怠らず、自力模試を行う」
第5章 試験当日に点数を伸ばす10のテクニック
・三種の神器を会場に持参する
・ケアレスミスを防ぐ○×チェック法
・ワンブーストで「見直し時間」を確保する
第6章 私の資格試験体験記――同時受験のススメ
・最大のメリット「記憶の維持」がラク
・同時受験の勝率を上げる3つのポイント
・「本命試験が後の場合」の試験攻略法
