沖有人
自宅は資産、住宅ローンは負債と言われるが、両者は表裏一体だ。超低金利時代の今、自宅購入における住宅ローンの上手な「借り方・返し方」は、変わってきている。大原則は「多く、長く、低く」だ。知らないと損する住宅ローンの新常識をお伝えする。
日本の持ち家率は61％と、自宅を所有している人は多い。個人資産の約半分が実家を含む不動産なので、相続人にも関係する。さらに、これからマンションや戸建を自宅として購入する人まで含めると、地価が個人資産に影響しない日本人は少数派になる。その地価が「生産緑地の2022年問題」で大きく変動しそうだという話が、最近よく語られる。これは他人事ではない。真偽のほどを確かめておこう。
マンション購入を考える人は「買い時」であるか否かを判断するための材料を探すが、そのとき出てくるのは「売れ行き」の話ばかりだ。そもそも購入する際の相談を売り手側の販売員にするのは矛盾している。本来なら、買い手側の需要を知ることこそ有益なのだ。
賃貸住宅の選び方にも損得がある。通常、新築物件のほうが築古物件より家賃は高いと思われがちだ。しかし、新築なのに築1～5年の物件と同じ賃料で借りられる「お得」な物件も世の中にたくさんある。実は賃貸の「割安度」は市況に大きく左右されるのだ。
第38回
いわゆる「メジャー7」が供給するブランドマンションは、購入時は割高である。しかし、注目すべきは中古になってからの資産価値だ。今回は、儲かるマンションを見逃さないための見分け方をお伝えしたい。「値上がりしやすい売主」はどこだろうか。
資産性の高い物件を割安に購入できれば、含み益は出やすい。儲かるマンション探しには、スタイルアクトが公開している「儲かる確率」と「沖式新築時価」を参考にすると便利だ。「儲かる確率」の法則性を理解し、効率よくマンションを探す方法をお伝えしよう。
未曾有の低金利下、今は住宅ローンを組んで自宅を購入する絶好のチャンスだ。それもローンの優遇税制を使えば、金利は実質ゼロになる。しかし一方で、物件価格は以前よりも上昇し、値下がりを怖れる人も増えている。迷わすに、無利子時代の自宅戦略を考えよう。
新築マンションを買うときに悩ましいのが価格だ。販売価格が割高なのか、適正なのか、一般人にはよくわからない。今回は、筆者が提唱する「沖式新築時価」を参考にしながら、新築マンションの適正価格を調べる方法を紹介しよう。相場価格に惑わされてはいけない。
子どもの教育にとって住環境は大切だ。子どもの教育環境を重視する人は、どんな属性を持ち、どんな場所に住んでいるのか。住宅選びと教育との関係について、その縮図となる埼玉県にクローズアップして分析すると、普段はうかがい知れない真実が見えてきた。
中古マンションの価格査定を行うと、驚くべき実態が発覚する。最大で9億円値上がりした物件がある一方、最大で2億円値下がりした物件もある。その「格差」は実に10億円超となる。自宅の売却を考えている人は、含み益・含み損をよく意識したほうがよい。
今から35年の住宅ローンを組むと、返済終了は2052年。2050年には日本の総人口が1億人を割り込んでおり、今よりも少子高齢化が進んでいる。購入したマンションには、その時点で資産価値があるのだろうか。人口減少をテーマにマンション購入の損得を検証する。
マンション価格が下がりにくいエリアの条件、すなわちマンションの価格と立地の因果関係とは何か。過去においてどんな出来事があり、価格はどのように動いたか、それがつぶさに分かれば怖いものはない。あらゆるリスクを考慮すると値下がりしない立地は非常に絞られる。
不動産取引で売主と買主の双方の仲介を同一の会社が行うことを「両手仲介」と言う。これは売主・買主双方にとって利益相反になる「禁じ手」にもかかわらず、日本の不動産業界では半ば常態化している。お客が業者の食い物にされないための知識を対策を考えよう。
第39回
マンション価格はかなり上昇した。だからこそ、売りたいけれども次の自宅をどうするかで迷う人が多い。次の物件を買うにしても、含み益が出た分だけ価格は高い。賃貸に住み替えるにしても、不動産価格が下がらないと家賃分だけ損に感じるだろう。ではどうするか、納得のいく落としどころを3つのタイプで提示しよう。
第38回
ある日、気がついたら銀行口座の預金残高が勝手に何十万円も増えている――。マイナス金利の現在ではあり得ない出来事だが、今年の確定申告ではこんなマンション購入世帯がたくさん出そうだ。そのからくりは、実は住宅ローンの金利と控除の関係にある。
第37回
自宅を購入する前に不動産投資をしていると、住宅ローンが引けずに持ち家の取得を断念せざるを得ない人が頻出する。そのくらい不動産投資は儲からないと考えた方がいい。なぜ持ち家がOKで投資がNGなのか、その理由を明らかにしておこう。
第36回
2017年のマンション市場は様々な影響要因があるなか、横ばいトレンドが続くと見られる。これから自宅を売買しようとする人にとって、移ろうトレンド、普遍的に変わらないトレンドを区別して対処する必要性が高そうだ。不透明な市況に惑わされない心得を指南する。
第35回
すべての新築マンションは、1年後には中古として市場に出てくる。購入者の明暗を分けるのは、新築の購入価格と中古の売却価格との差である。購入時より高く売れるマンションはあるのか。これが実は結構ある。「売主別」「ブランド別」にランキングしてみた。
第34回
タワーマンションカーストという言葉がある通り、タワーマンションに住むなら上層階、というのが世間の一般的な認識だろう。しかし、これから買うなら本当にお得なのは下層階になるかもしれない。税金も含めたタワーマンションの賢い買い方を整理しておこう。
第33回
「2020年の東京オリンピック後にマンション価格が暴落する」など、世間にマンション価格を巡る下落の希望的観測は少なくない。そう言いふらす人たちには、どんな根拠があるのだろうか。彼らが「オオカミ少年」である理由を、データを基に検証しよう。
