沖有人
2018年現在、億ションの売れ行きはいい。しかし、新築億ションは売れ残って閑古鳥が鳴くことも多い。億ションを取り巻く市場は移ろいやすいため、買った後で資産価値が暴落しようものなら大変だ。一生に一度は住んでみたい「いまどき億ション」事情を探る。
黒田日銀総裁を再任させる人事案が国会に提示された。これで、黒田総裁の任期は2023年4月までとなることが見込まれ、不動産価格の将来不安は大きく後退するだろう。その理由を確認しておこう。バブルの様相を呈するマンション価格は本当に大丈夫なのか。
アベノミクス以降、マンション価格は一本調子で上昇したが、土地と戸建ては横ばいを続けている。これから家を買おうとする人は、将来の資産価値を見据えて何を重視すればいいのか。実は、マンションを買うにも戸建てを買うにも「最強のエリア」というものが存在する。
戸建てはマンションより資産価値が低くなりやすい。よく言われるのは、木造の耐用年数が22年なので、住宅ローンを貸す際の建物評価がこの年数でゼロになるというものだ。そうなると、確かに戸建てで「自宅戦略」を行うのは難しそうだ。実態はどうなのだろうか。
マンションを所有している人に「いつ、どこに買ったか？」と聞けば、その物件の現在の資産価値はすぐにわかる。「いつ」「どこに」は、マンションの価値をほぼ決定するシンプルかつ重要な指標なのだ。その視点から、都市部の物件を徹底分析しよう。
教育熱心な家庭の中には、子どもの教育のために、中学受験率の高い公立小学校の学区内に引っ越す「公立小移民」が増えている。それは小学校の学区別に見たマンションの資産価値にも大きな影響を及ぼす。年収が高い家庭が多い小学校区ほど物件価値は高いのだ。
不動産は買い時と売り時がテーマになる。2017年は価格が一段高となったこともあり、買い時としては厳しかった。来年2018年はトピックが多く、波乱含みの展開が予想される。家探しをする人は、大損しないための「自宅戦略」をしっかり考えておいたほうがいい。
あの話題の物件は値上がりしたのか？2016年以降に竣工した中古マンションで、売出価格ベースが新築時から10％以上値上がりしたものを、首都圏と近畿圏でランキング。2017年の物件トレンドを見ると、これまでと違う物件選びの「基準」が見えてくる。
購入したマンションが大きく値下がりしたら悲劇になる。それだけは避けたいというのが本音だろう。その回避法はマンション価格のセオリーを知り尽くすことだ。不動産ビッグデータを基に、値崩れしない資産性の高いマンションを供給する売主を見抜こう。
中古マンションの売出価格は、実際の成約価格と比べて1割も割高だ。しかし「買い手」が適正価格を見抜くことは難しい。情報弱者である買い手が損をしないために、物件の想定成約価格をLINEで瞬時に査定できる機能が登場した。使い方を詳しく教えよう。
2020年の東京五輪・パラリンピックを機に、東京では過去に例がないほど大量のマンション供給が行われる可能性がある。しかもそれはかなり「お買い得」なはずだ。公開抽選で誰にでもチャンスが生まれる可能性が高い。どうしてそうなりそうか、説明しよう。
子どもの教育環境づくりは親の役目である。保育園に入れられるかどうか、中学校受験などを通じて高い学歴を身に着けさせる教育ができるかは、実は住む場所によって大きく変わる。最近増えている「保育園移民」「公立小移民」に役立つデータを紹介したい。
マンション入居者にとって、自分の物件の管理会社が良いか悪いかは気になるもの。実際に入居している物件のマンション管理の良し悪しを、2000以上のサンプルで検証した結果をお伝えしよう。果たして、入居者満足度が最も高い管理会社はどこだろうか。
自宅は資産、住宅ローンは負債と言われるが、両者は表裏一体だ。超低金利時代の今、自宅購入における住宅ローンの上手な「借り方・返し方」は、変わってきている。大原則は「多く、長く、低く」だ。知らないと損する住宅ローンの新常識をお伝えする。
日本の持ち家率は61％と、自宅を所有している人は多い。個人資産の約半分が実家を含む不動産なので、相続人にも関係する。さらに、これからマンションや戸建を自宅として購入する人まで含めると、地価が個人資産に影響しない日本人は少数派になる。その地価が「生産緑地の2022年問題」で大きく変動しそうだという話が、最近よく語られる。これは他人事ではない。真偽のほどを確かめておこう。
マンション購入を考える人は「買い時」であるか否かを判断するための材料を探すが、そのとき出てくるのは「売れ行き」の話ばかりだ。そもそも購入する際の相談を売り手側の販売員にするのは矛盾している。本来なら、買い手側の需要を知ることこそ有益なのだ。
賃貸住宅の選び方にも損得がある。通常、新築物件のほうが築古物件より家賃は高いと思われがちだ。しかし、新築なのに築1～5年の物件と同じ賃料で借りられる「お得」な物件も世の中にたくさんある。実は賃貸の「割安度」は市況に大きく左右されるのだ。
第38回
いわゆる「メジャー7」が供給するブランドマンションは、購入時は割高である。しかし、注目すべきは中古になってからの資産価値だ。今回は、儲かるマンションを見逃さないための見分け方をお伝えしたい。「値上がりしやすい売主」はどこだろうか。
資産性の高い物件を割安に購入できれば、含み益は出やすい。儲かるマンション探しには、スタイルアクトが公開している「儲かる確率」と「沖式新築時価」を参考にすると便利だ。「儲かる確率」の法則性を理解し、効率よくマンションを探す方法をお伝えしよう。
未曾有の低金利下、今は住宅ローンを組んで自宅を購入する絶好のチャンスだ。それもローンの優遇税制を使えば、金利は実質ゼロになる。しかし一方で、物件価格は以前よりも上昇し、値下がりを怖れる人も増えている。迷わすに、無利子時代の自宅戦略を考えよう。
