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不動産投資を始めて9年目。保有資産の時価が100億円を突破した玉川陽介氏は、「不動産投資で重要なのは、物件選びより金融機関からの融資」と断言する。特集『高利回り商品 総点検』(全12回)の#8では、個人の専業投資家でトップクラスの保有資産を誇る玉川氏が、金融機関からフルローンで借りる方法を明かす。(ダイヤモンド編集部編集委員 田中久夫)

日本の特殊な金融環境を利用しない手はない
結果的に投入した自己資金は100万円未満

 玉川陽介氏が投資物件を所有して9年目の今年、下のグラフにあるように保有資産の時価が100億円を突破した。「保有資産は取引金融機関が全て内容をチェックしており、実際に売れる値段だ」と、玉川氏は自負する。

 短期間でここまでの資産を築くことができたのは、金融機関から好条件で融資を受けられたため。「1、2%の低金利でかつ、ほぼフルローンで借りられる国は日本以外にほとんどない。純利回り4%から借入金利の1%を引いて、3%の利回りは確実に取れる。日本は非常に特殊な金融環境にあります」

 玉川氏のように100億円の資産があれば、3億円の利益を稼げるわけだ。しかも、「株式投資と違って、収益は安定している」という。

 以前は、株式や社債への投資を行っていたが、現在は不動産投資一本。元手は学生時代に始めた情報処理会社の売却益や自己資金を合わせた3億円だが、ほとんど自己資金なしのフルローンで借り入れているため、結果的に投入した自己資金は100万円に満たないという。

 いかにして、金融機関からフルローンの融資を引き出してきたのか。個人の専業投資家でトップクラスの保有資産を誇る玉川氏が、その手法を明かす。