はとようすけ(はと) 20年末の10、11、12月ぐらいは良くなかったけど、スポット的なものだったのかもしれないですね。僕も21年1月以降はもう正直絶好調で、ありがたいなって。東京、特に23区に関しては下がってるとこなんて、ないんじゃないかな。

 例えば、5年前に1億1000万ぐらいでお客さんに買ってもらったタワマンが1億6000万で売れて。1年で1000万ずつ、毎月100万ずつ上がってる計算だけど、ちょっとひどいですよね。一般の方にもご案内しましたけど、最終的には大きな企業が物件見ないで買ってった。コロナ融資とかでいろいろ好景気なところもあるからですかね。

「コメの減反政策」と同じカラクリで上がり続けるマンション価格

のらえもん(のら) 湾岸エリアで言うと成約数は20年が一番多かった。ところが21年は中古の売り物が減って、成約数は直近ピークから1~2割減ってる。供給と在庫が減ってるのに需要が増えていて、20年の1回目の緊急事態宣言のときから15~20%近く物件価格が上がっちゃってます。今や「頭を空っぽにしないと買えない」みたいな感じに。新築に引っ張られて中古も上がってて。結局コロナ暴落、オリンピック暴落が起こるどころか「暴騰」が起こってしまったという。

なめ茸 本当に供給が少ないんですよね。新築も中古も。中古も、売り物探して業者さんが一生懸命だって話は、われわれ新築部隊の方まで聞こえてくるぐらい。ある方と「コメの減反政策と一緒やな」って話してて。供給絞るとその分値段が上がる。デベロッパーとしてはある意味楽に売れる時代になっちゃったとは思うんですけど。将来に残していくものを造っている身とすると、ユーザーにとっては本当は良くないなと思ってはいます。

――戸建とかでも状況は同じですか?

はと 足立区、葛飾区とかでは、オリンピックに向けて16年くらいまでに500万円上がったグロス(物件総額)が、コロナでさらに500万上がった印象です。足立区でも6000万円以上の戸建がちらほらと見受けられるようになりました。元からいた足立区民には買えない値段ですね。オープンハウス、ケイアイスター不動産、飯田グループホールディングスが強くて、彼らが土地の値段を高騰させてる感じです。

ヘタレ社長(ヘタレ) 賃貸に関しても、全体的にはコロナ下でも活況でした。すごく苦しかった学生賃貸や社宅、寮を扱うところ以外の賃貸仲介業者は店舗数は増加傾向で、新規独立者も多い状態です。

はと へー、あんまり賃貸業者つぶれてないんですか。

ヘタレ はい。私の会社は港区や中央区、千代田区などで高級賃貸をやってますが、コロナ禍が一番ひどいときはその辺の人気エリアでバタバタと一気に解約が増えまして。この先どうなるのか心配したんですけども、株でもうけた方が多かったせいか、港区、新宿区、渋谷区に関しては逆に、戻りの特需というのが発生し、そこがすごく大きかったです。特に湾岸のタワマン賃貸がものすごく人気が高い状態ですね。

はと 僕もこの前タワマン賃貸案内したんですけど、みんな入居申し込みが2番手にまで入りまくってるんですよね。競争率高い。

なめ茸 今そういう高級賃貸を借りに来てる方はどこから来てるんですかね。

ヘタレ 半分は都内、半分は都外からの転入という感じで。埼玉、千葉、神奈川の東京になるべく近い所に住んでた人の一部が、リモートワークが減り都内に戻ってきてる傾向があります。コロナで出ていった外資は今のところ戻る気配がないですけどね。

のら 外資が入ってた高級賃貸ってどうなってるんですか?

「外資が抜けた高級賃貸、IT社長が借りてる!よーしIT社長になろう!」

ヘタレ 見事に日本人が埋めてくれてますね。コロナ特需で当たってる業種、主にIT会社の経営者が多いです。コロナで必要とされたシステム構築の会社や、保守サービスやセキュリティー、リモートワークのネットワークの構築とかをやってるところですね。

のら IT社長やるしかないな。

なめ茸 でも、すごいっすね。損してる人がいないんだ。

はと 賃貸で滞納とかはないっすか?

ヘタレ コロナ禍がひどかったときに発生したんですが、今は下げ止まっている状態です。リーマンショックのときに(※3)リプラスという保証会社がつぶれた教訓がありますから、どの保証会社の審査も慎重になっていて不良客はそんなに通してないみたい。

――コロナショックとかオリンピック後大暴落、どこ行ったんですかね(苦笑)。住宅もオフィスも賃貸も全部いい状態って。

N的 でも不動産関係者、みんな「高くなったーやったー」って感じじゃなくて、「これどうなるんだろ……」って恐る恐る見てる感じだと思っています。あと建築コストも足元の半年でさらに上がって、ゼネコンが提示する見積もりがえぐいことになっている。

かずお 全部高い。

とっくさん@(とっく) 原価の問題があるから土地の値段だけで語れないですよね。

N的 鋼材価格もまた上がっている。

かずお 石こうボードも、設備も。

とっく スーパーゼネコンの職人コストも上がったしね。

グル そう。だから小さいレジ(住宅)開発案件、よく工事費合うなぁと。

かずお 木造も(※4)RCみたいな見積もり出てくる。なんにもできない。

N的 でも難しいですよね、ゼネコンも昔と違って人件費削ることはもろもろの事情でできないし。だからスーゼネは、もうけが少ない小規模物件はやらない感出してきている。でもスーゼネ側から「やらないよ」とは言えないから、スッ高値で見積もり出して「こんな価格だったらやらない」って客に言わせる感じに仕向けているみたいな。

――意味がよく分からない高騰が逆に怖いし、原価高騰で実際に弊害も出ているということですね。

かずお 竣工時期が少し先だと、さらに原価が上がるバッファを見られて見積もりに上乗せされて、値段が高過ぎて案件ごとつぶれるやつも出てくる。オフィスとか商業はまだ工夫のしようがあるけど、介護施設みたいなお上によって売り上げが規定されてるやつはどうしようもない。厚生労働省が自治体に作らせてる第8期の(※5)介護保険事業計画は郊外で未達が多発するんじゃないかな。本当に必要な地方のグループホームとか建てられなくなってるんすよ。

N的 邪悪な不動産屋さんやデベが価格をつり上げている!っていうよりも、もう頭抱えながら価格を出している感じですよね。怖い。