不動産インサイダー年始座談会＃5Photo:PIXTA

投資物件価格の高騰で、不動産投資でFIRE（退職して悠々自適生活）の法則が崩れている？しかも弱含みの住宅賃貸の実体賃料の相場と懸け離れた「値付け」も多くて……？特集『不動産インサイダー年始座談会』（全8回）の＃5では、波乱含みの個人不動産投資家市場についてメンバーが語る。（聞き手／ダイヤモンド編集部　鈴木洋子）

【座談会参加者（全宅ツイオールスターズ）】
●全宅ツイのグル　@emoyino　都心の不動産を中心に扱うブローカー
●どエンド君　@mikumo_hk　専業の不動産投資家（大家さん）
●かずお君　@kazuo57　日本中の土地を老人ホームにする有活ブローカー
●あくのふどうさん　@yellowsheep　渋谷の不動産ブローカー
●のらえもん　@Tokyo_of_Tokyo　東京湾岸エリア専門のマンションブロガー
●はとようすけ　@jounetu2sen　都内不動産営業
●なめ茸　@c___i___b　マンデベモデルルーム勤務
●とっくさん＠　@tokusenjouhou20　オフィスリーシングとテナント退去を阻止する管理業務に従事
●N的まにあ　@n_teki_mania　恐妻家兼不動産ファンド関係者
●ヘタレ社長　@hetare808ceo　賃貸仲介と賃貸管理をほそぼそと営むヘッポコ社長

「資金投入して個人デベか超コスパDIYしかない
『不動産でFIRE』というより『転職』」

――個人不動産投資家周りの状況はどうでしょうか？

どエンド君（どエンド）　不動産投資は参加者も増えてどんどん難しくなってきますよね。金をドカンと突っ込んで自分で土地を仕入れるところから始めて新築を建てる一人デベみたいな人と、ボロ戸建を「極力金かけたくない」と塩まいて除草してDIYで直して貸す人に二極化した感じはあります。でも開発とかDIYとか、もう不動産でFIREじゃなくないですか……？転職？

あくのふどうさん（あくの）　ちなみに今は幾らあればFIREできるんですかね？

どエンド　なんとか1億ためて4～5％の運用で生活費を抑える感じの節約FIREがはやりですよね。

あくの　年間400万～500万円か。サラリーマンして副収入としてそれがあればうれしいんだろうけど。FIREしちゃうとカツカツだね。

どエンド　（※1）億当たりキャッシュフローが300万円くらい出てた頃は、3億も借りれば貯金がなくてもリタイアできたのに。

あくの　千葉銀行とか横浜銀行でフルローン借りて、すぐFIREできた（※2）かぼちゃショック以前の時代ですね。懐かしい。

全宅ツイのグル（グル）　でも金融機関はコロナ最盛期より全然優しい気がします。

N的まにあ（N的）　金融機関の融資姿勢はとってもフレンドリー。スルガ銀行も不動産向け（※3）ノンリコースローンに積極的に取り組みだした。結局、融資先がないからね。

あくの　いいなあ。私は保証協会から1円も保証できないって言われてるのに……。

どエンド　それにしても、ほんとに普通に中古物件を購入して貸しても、価格が高くてキャッシュフローがぜんぜん取れない……。新築は去年頭くらいまでに土地を仕入れて自分で建てた人は7～8％とかで運用できてる人いるんですよね。ねたましうらやましい……。

あくの　2019年の秋くらいまでに買った人たちか。それ以降は難しそうですね。

N的　3年前の時点では質が良いとはいえない賃貸住戸でも、今の目線だと利回りはめっちゃいいからね。

どエンド　3年前はそれでも高いと思ってたのに。

N的　ノンバンクで開発資金調達しているワンルームデベだと、大体金利4～6％くらいで借りているけど、これで利益上げようとしてもしんどいよね。

グル　10億～30億円の収益物件、都内だとだいたい旧耐震でも表面5％とかの売り出しですよね。これを買ってFIREするにはだいぶ金利が低いとこで借りないと無理。

N的　知人の業者が表面利回りは6％はないと転売も相当難しい、って言ってたけどね。

あくの　現金半分入れて、実質手元に残ることも想定した目的で買ってんのかな……。全然回るように見えないんだけど。

――それにしてもどうしてそこまで投資物件の価格が高騰しているんでしょうか。賃貸物件の賃料相場はそこまで上がっているんでしたっけ。そういう状況だと、今後個人不動産投資家市場はどうなるんでしょうか。