バブル崩壊 不動産withコロナ#4
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3月に大暴落したREIT(不動産投資信託)。新型コロナウイルスの影響を踏まえて各銘柄が保有する資産の用途とその構成比率を分析すれば、割安感の強い銘柄が見えてくる。『バブル崩壊 不動産withコロナ』(全12回)の#4では、独自の「割安REITランキング」を作成した。(アイビー総研代表 関 大介)

暴落後のJ-REIT投資
利回り面でメリットが残っている

 J-REIT(日本版不動産投資信託)価格は、新型コロナウイルスの影響による投資市場の混乱によって大きく下落した。代表的な指数である東証REIT指数は、2月20日の年初来高値2250ポイントから急落が続き、3月19日には1145ポイントまで下落(以下、「今回の下落」)することになった。ほぼ1カ月で指数が半値近くまで下落する「暴落」状態になったといえるだろう。

 J-REIT市場は2001年9月にスタートし、大幅な下落としてはリーマンショック前後以来となった。東証REIT指数は、リーマンショック前の07年5月末に最高値の2612ポイントまで上昇したが、リーマンショック後の08年10月28日に最安値の704ポイントまで下落している。従って、下落率としてはリーマンショック当時の方が大きくなっているが、今回の下落は前述の通り短期間だった点に特徴がある。

 例えば、前述したREIT指数の最高値からほぼ半値の1300ポイントになったのは08年7月下旬であり、期間としては1年以上経過していた。リーマンショック当時でも08年10月の最安値から逆算すると、7月7日には1400ポイントを超えていたため、半値になるまで3カ月経過していたことになる。

 一方で今回の下落の場合、20年3月中旬以降、J-REIT価格は一定程度の上昇を示し、6月初旬には東証REIT指数は1700ポイント台を回復した。しかし分配金利回りは、東証REIT指数が1700ポイントまで回復しても、市場平均で4.3%程度と高い状態となっている。2月ごろまでは3.5%程度の利回りで推移していたことを考慮すれば、価格下落によってJ-REIT投資は利回り面でのメリットがまだ残っていると考えられる。