住友不動産

三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスが都心に開発する超高級マンション「三田ガーデンヒルズ」。最も高額な棟では20億円を超える物件も。土地の仕入れ価格や建設コスト上昇の影響でマンション価格は高騰が続くが、デベロッパーが超強気な値付けをする背景には円安がある。

晴海フラッグ、パークタワー勝どきという近年ない大型供給を控える東京湾岸タワマン市場。事前には相場の暴落を予想する声もあったが、果たしてその「答え合わせ」は？都心マンション売買に精通した業界インサイダーたちが忖度なく語る座談会をお届けしよう。

売買も管理も「インフレ」がテーマになるこれからのマンション。物件価格と管理コストの高騰の中、マンションに関わる全ての人に必要なノウハウを、インサイダー情報と初登場データを交えつつ網羅した。

11月24日に開業した麻布台ヒルズが話題です。日本の富裕層すら買えない「超高額マンション」に疎外感を覚えイラっとした方もいるでしょう。しかし、「東京の超富裕層シフト」は私たち日本人にとって案外悪い話ではありません。

週刊ダイヤモンド12月2日号の第一特集は「ゼネコン2024年ショック」です。2024年4月1日から、建設業にも働き方改革に伴う残業時間の上限規制が適用されます。ただでさえ、高齢化や人手不足、長時間労働の三重苦にあえぐ中、「2024年ショック」が追い打ちをかけます。業界では生き残りをかけた合従連衡が進む見通しです。業界再編の最新動向をお届けします。

団塊、バブル、就職氷河期、ゆとり――。どの世代が恵まれていて、どの世代が割を食っているのか？現在、課長や部長として企業を支えるのは、就職難の憂き目に遭った氷河期世代。上のバブル入社組にはポストの多くを牛耳られ、下の世代に対してはハラスメントや働き方改革の面で細心の注意を払わなければならない。一方、団塊の世代は「勝ち逃げ」とやゆされることが多いが、実際にはどうだろうか。内情が分かりにくい役職定年にも切り込みつつ、実額＆実年齢の独自データと徹底取材で実態に迫った。

横浜市に返還された米軍施設の跡地利用を巡り、三菱地所が東京ディズニーランド規模の大型テーマパークを開発することが決まった。大型テーマパークの開発、運営を手掛けるのは初めてで、三菱地所は乾坤一擲（けんこんいってき）の大勝負に出たといえる。

営業マンのスキルと人脈と足を使った地道な活動に支えられている不動産業の業務。だが、実はそうした業務を超進化させられる可能性を秘めているのがChatGPTだという。深刻な人手不足に悩む不動産管理業界での活用も始まった。不動産業専用プロンプトも五つ紹介する。

5兆円企業が目前となった大和ハウス工業の社員の給料と出世事情に迫る。「モーレツ営業」という共通点がある大和ハウス、住友不動産、オープンハウスグループの3社の「スーパー営業マン」の給料も比較する。

大和ハウス工業の芳井敬一代表取締役社長CEO（最高経営責任者）が、ダイヤモンド編集部のインタビューに応じた。異端ともいえる「三刀流経営」を推し進める大和ハウス工業とは、いったい何者なのか。売上高10兆円への野望、住宅事業にこだわる理由、そして後継者などについて、直球の質問に芳井社長が答えた。

大和ハウス工業は、ハウスメーカー、ゼネコン、デベロッパーの三つの顔を持つ「三刀流経営」で急成長を遂げてきた。「創業100周年の2055年に売上高10兆円」という創業者の“夢”に向かって猛進する大和ハウスは23年度、創業から68年で“5合目”にたどり着こうとしている。しかし、大和ハウスは岐路に立たされている。飛躍の原動力となってきた「モーレツ営業」は、昨今の働き方改革によって封じられた。時代は変わり、創業者イズムの継承は容易でない。大和ハウスは“夢”に向かって右肩上がりの成長を続けられるのだろうか。

東京証券取引所の「PBR1倍割れ」企業への改善要請もあり、割安株や高配当株が注目されている。とはいえ単純なスクリーニングでは、業績が伸びない「万年割安株」をつかんでしまう可能性もある。アナリストの業績予想に複数のスクリーニング条件も追加して、5年後の業績に対する「割安株」を選抜した。

RJC48（マンション管理組合理事長勉強会）メンバーによる座談会の最終回。さまざまな成果を上げてきたスゴ腕理事長たちは、意外にも「未来のことを考えると第三者管理しかない」と口をそろえる。マンション管理の明日はどっちだ？

国内最大の理事長集団RJC48（マンション管理組合理事長勉強会）の代表として150人の理事長をまとめるはるぶー氏が、「マンションをどうやって管理で選べばいいのか」、そして管理組合は「どうすれば管理で選ばれるマンションになることができるか」について語る。

多数の区分所有者から構成される管理組合では、重要事項の決定についての合意を取る努力は並大抵ではない。さらに、激務となる理事の仕事を引き受ける人材不足も指摘される。管理組合のヒト問題はどう解決すべきか。

2021年から急速に導入が増え始めた「第三者管理方式」。これまでの組合運営のスタンダードである理事会を設置せず、第三者に丸ごと組合運営業務も含めて委託するという新しい方式だ。令和の管理方式として根付くのか。

管理組合の運営の成否のカギを握るといってもいい「カネ問題」。区分所有者からの管理費と修繕積立金という収入をいかにうまく回しながら、不要なコストを削減して「金持ち組合」になれるのか。先進組合の取り組みを取材した。そして、トラブルが起こらない、不足が発生しにくい具体的なカネの管理方法も伝授する。

「不動産はインフレに強い」という声もあるが、今後5年間のオフィス市況は不透明感が強く、賃料上昇が期待しにくい。とはいえ、各社の中期経営計画には最高益更新やROE（自己資本利益率）向上など強気予想も目立ち、株価が出遅れている企業も多い。厳しい環境でも増益を続ける企業の条件とは何か。今後5年間の本命企業や注目テーマの分析に加えて、意外なダークホース企業も紹介する。

築古マンションが最後に迎える最大の壁、それがマンション建替えだ。建替えを推進するための法整備も進みつつあるが、そもそもそれ以外の大きな壁が建替えの前には立ちふさがる。

いろいろな区分所有者を束ねる管理組合理事会。怒号が飛び交う荒れる組合総会をどう乗り切ればいいの？利害が一致しない区分所有者をどうやってまとめれば？RJC48（マンション管理組合理事長勉強会）メンバーによる座談会の第3回。