住友不動産

大和ハウス工業の芳井敬一代表取締役社長CEO（最高経営責任者）が、ダイヤモンド編集部のインタビューに応じた。異端ともいえる「三刀流経営」を推し進める大和ハウス工業とは、いったい何者なのか。売上高10兆円への野望、住宅事業にこだわる理由、そして後継者などについて、直球の質問に芳井社長が答えた。

大和ハウス工業は、ハウスメーカー、ゼネコン、デベロッパーの三つの顔を持つ「三刀流経営」で急成長を遂げてきた。「創業100周年の2055年に売上高10兆円」という創業者の“夢”に向かって猛進する大和ハウスは23年度、創業から68年で“5合目”にたどり着こうとしている。しかし、大和ハウスは岐路に立たされている。飛躍の原動力となってきた「モーレツ営業」は、昨今の働き方改革によって封じられた。時代は変わり、創業者イズムの継承は容易でない。大和ハウスは“夢”に向かって右肩上がりの成長を続けられるのだろうか。

東京証券取引所の「PBR1倍割れ」企業への改善要請もあり、割安株や高配当株が注目されている。とはいえ単純なスクリーニングでは、業績が伸びない「万年割安株」をつかんでしまう可能性もある。アナリストの業績予想に複数のスクリーニング条件も追加して、5年後の業績に対する「割安株」を選抜した。

RJC48（マンション管理組合理事長勉強会）メンバーによる座談会の最終回。さまざまな成果を上げてきたスゴ腕理事長たちは、意外にも「未来のことを考えると第三者管理しかない」と口をそろえる。マンション管理の明日はどっちだ？

国内最大の理事長集団RJC48（マンション管理組合理事長勉強会）の代表として150人の理事長をまとめるはるぶー氏が、「マンションをどうやって管理で選べばいいのか」、そして管理組合は「どうすれば管理で選ばれるマンションになることができるか」について語る。

多数の区分所有者から構成される管理組合では、重要事項の決定についての合意を取る努力は並大抵ではない。さらに、激務となる理事の仕事を引き受ける人材不足も指摘される。管理組合のヒト問題はどう解決すべきか。

2021年から急速に導入が増え始めた「第三者管理方式」。これまでの組合運営のスタンダードである理事会を設置せず、第三者に丸ごと組合運営業務も含めて委託するという新しい方式だ。令和の管理方式として根付くのか。

管理組合の運営の成否のカギを握るといってもいい「カネ問題」。区分所有者からの管理費と修繕積立金という収入をいかにうまく回しながら、不要なコストを削減して「金持ち組合」になれるのか。先進組合の取り組みを取材した。そして、トラブルが起こらない、不足が発生しにくい具体的なカネの管理方法も伝授する。

「不動産はインフレに強い」という声もあるが、今後5年間のオフィス市況は不透明感が強く、賃料上昇が期待しにくい。とはいえ、各社の中期経営計画には最高益更新やROE（自己資本利益率）向上など強気予想も目立ち、株価が出遅れている企業も多い。厳しい環境でも増益を続ける企業の条件とは何か。今後5年間の本命企業や注目テーマの分析に加えて、意外なダークホース企業も紹介する。

築古マンションが最後に迎える最大の壁、それがマンション建替えだ。建替えを推進するための法整備も進みつつあるが、そもそもそれ以外の大きな壁が建替えの前には立ちふさがる。

いろいろな区分所有者を束ねる管理組合理事会。怒号が飛び交う荒れる組合総会をどう乗り切ればいいの？利害が一致しない区分所有者をどうやってまとめれば？RJC48（マンション管理組合理事長勉強会）メンバーによる座談会の第3回。

共用部分の資産管理と維持が使命である管理組合にとって、最重要かつ最大の課題が約12年に1度直面する大規模修繕だ。ところが、この大規模修繕ができなくなるマンションが増えそうだという。それはなぜなのか。

かつて管理組合側が「切る」対象だった管理会社。ところが昨今は管理会社側が管理組合側に三くだり半を突き付ける例も増えているという。立場が逆転する中、管理組合は優良な管理会社と長く付き合っていくためにいかにすべきだろうか。実力ある管理組合と専門家に聞いた。

管理組合側が管理会社から契約更新を断られる「逆リプレース」が増えている。だが、それは管理会社だけに非があるわけではなさそうで……。マンション管理の表と裏を知り尽くしたRJC48（マンション管理組合理事長勉強会）メンバーによる座談会の第2回では、管理会社と管理組合のカネについて取り上げる。

マンション購入により節税効果が得られる「マンション節税」や「タワマン節税」を封じるべく、国税庁は相続税の算定ルールを見直す方針を固めた。節税スキームを封じることで公平な税負担を促すのが狙い。しかし、これはバブル経済を上回る絶好調なマンション市況に冷や水を浴びせかねない動きで、業界関係者は「マンションバブル」崩壊に身構えている。

国土交通省が進めるマンション管理状況を合否判定する制度と、最大手業界団体のマンション管理業協会による管理格付け制度が4月からスタートした。いったい、どのような制度なのか。管理組合はどうすべきなのか。

日常管理も修繕もままならず、マンションがスラム化する管理不全。実はこの危機は地方のみならず東京にも迫る。管理についての国の制度もこの4月から大きく変わった。マンション管理は、今後どうなるのだろうか。

一戸建て市場で圧倒的な存在感を示すオープンハウスグループ。そのオープンハウスグループが、マンション事業で財閥系デベロッパー3社に下克上の野望を隠さない。オープンハウスグループの急激な台頭で、「メジャー7」と呼ばれてきたマンションデベ大手7社の顔触れもがらりと変わってきた。

永遠のライバルとしてしのぎを削るのが、三井不動産、三菱地所、住友不動産の不動産デベロッパー3社だ。この財閥系3社にもバブル崩壊の足音が忍び寄る。ダイヤモンド編集部が大胆にバブル崩壊シナリオを予想したところ、ビジネスモデルの違いによって、3社で明暗が分かれた。

2年連続の過去最高益に沸き立つ三井不動産や三菱地所などの大手不動産デベロッパーに死角が生じている。世界的な金融引き締めによるマネーの逆回転で不動産市況は変調し、マンション価格はバブル期超えを記録して臨界点に達した。不動産業界には、“バブル崩壊前夜”ともいえる不穏な雰囲気が漂う。財閥系を頂点とする業界序列は激変必至だ。