沖有人

多角的な視点から、個人が「良い物件」を選ぶための指針を徹底指南する本連載。2022年最後の回となる本稿では、重要な論点やこの1年間で特に読まれた記事を振り返りつつ、不動産投資で「損しない方法」を整理していきたい。今年はマンション価格高騰に拍車がかかったが、その状況下で「もうかる物件」を見抜く方法はあるのか。また、せっかく買った物件で「住民トラブル」が起こるリスクを低減するポイントとは――。

新宿駅にアクセスしやすく、マンションを購入・売却した際に「含み益」を得やすいエリアはどこなのか。過去の供給物件のデータをもとに、狙い目の路線や駅を紹介していく。「住みたい街ランキング」の上位にある街もいいが、資産性などの観点から「自分だけに合う街」を選ぶのも一興である。

地方都市におけるマンションの供給が増え、価格も上昇している。だからといって「今のうちに売買すればもうかる」と判断し、安易に手を出すことは危険である。国土交通省が発表している「不動産価格指数」の信ぴょう性にも疑問符が付き、地方都市における値上がり幅をうのみにするのもリスキーだ。そうした状況下で「買うと損をする物件」を見抜くための計算方法を伝授する。

マンション価格が高騰する中、住宅を購入することに尻込みしている人も多いだろう。そうした人が知っておくべきなのが、税制をフル活用する方法だ。住宅ローン控除や親からの「贈与の特例」などを駆使し、購入資金を非課税で調達すると、マンション購入のハードルは大きく下がる。資産価値が減りにくい物件を選べば、子どもに相続する際に効いてくる。親子3代にわたって役立つ「税制フル活用」の極意をお伝えする。

最近、（1億円を超える）億ションが売れているという記事をよく目にするようになった。だが、億ションは購入できても、売却するのが難しい。損をしない物件を選ぶための3つの要件とは。

新築マンションの価格が高騰している。適正価格を大幅に上回る物件も多く、契約と同時に含み損を抱えることになりかねない。なぜこのような事態になっているのか。

不動産産業には開発、管理、仲介などさまざまな事業がある。その中で、特に問題が多いのは仲介事業だろう。顧客が所有する不動産の売買において、価値の最大化に尽力することなく、仲介手数料欲しさに売買を成約させてしまう例は今も少なくない。これから不動産業を目指す人は何を心掛けるべきなのか。

「新築マンション価格が高騰しているので、さぞかし売り主はもうかっているのだろう」と思うかもしれないが、事実は異なる。価格が高くなっているのは、用地価格と建築費の高騰のせいであり、価格が高い分、供給戸数は減少していて、売り主の販売額は横ばいでしかない。高くなると販売不振になるので、彼らも高くしたいのではない。そんな折に、コロナ特需で持ち家購入検討者が増えたので、売れているだけである。販売価格をなるべく抑えながらも利益を確保するために、売り主はコスト削減に余念がない。それが、複数物件で販売センターを共有したり、モデルルームをVR化したり、竣工した実物売りに変えたりという形で表れている。

三大都市圏の中でも東京圏の鉄道の混雑率はひどい。現在はコロナ禍によるリモートワークの増加で、混雑率は改善されているものの、将来的には再び混雑率が高まることも十分にあり得る。通勤・通学の混雑を避け、快適な暮らしをするためには、どのようなエリアで家を探すべきなのか。

都区部の犯罪件数は、年間8.5万件を超えており、1日平均で約230件の犯罪が発生している。そのエリア差はかなりあり、刑法犯罪率が低い地域では、住民の自衛意識は高いものと思われるが、粗暴犯などはそこに住んでいるとは限らず、人がいる所に犯罪をしにやって来るのだ。果たして、どういう場所で、多くの犯罪が発生しているのか。

現在のマンション市場は、新築よりも中古のほうが、成約件数が多いといわれている。そのため、実際に住んでいる人の評価が、中古マンションの購入検討に役立つと思われる。住まいサーフィン会員のリアルな物件評価のポイントをご紹介しよう。

筆者が運営するサイト「住まいサーフィン」では、分譲マンションの入居者にアンケート調査を実施しており、サンプル数は、のべ1万人にも及ぶ。マンションは高い買い物なので、気に入ったものしか買わないし、その満足度は総じて高い。売却する際には、次に買う人も同じところを気に入って買ってくれる可能性が高いということだ。そういったところは値下がりしにくいため、購入満足度の高いマンションを購入した人には、売るときに利益がもたらされる。満足度が高いのは、どんなマンションだろうか。

首都圏マンション価格の値上がりが続いている。持たざる人はもう買えないほどの価格になったが、持っている人は住みながらにして資産形成をしたことになる。しかし、その資産の膨張を老後に生かすには、一工夫が必要だ。その方法を比較検討してみよう。

物価が高騰している。円安もかなり進行したので、これから本格化するかもしれないインフレに対抗する手段を持ち合わせていないと、家計も法人もインフレ貧乏になりかねない。その方策の一つは、「最もインフレするもの」に資産を移すことである。詳しくお伝えしよう。

5月25日、東京都が「首都直下地震等による東京の被害想定」を公表した。これをめぐる報道を見ていると、大切な視点を見落としがちなことに気づく。専門家の立場から、どこに住んでおくべきか、地震後の不動産価格がどうなるかについて、読者の疑問にお答えしよう。

コロナ禍で東京の人口は久しぶりに減少に転じた。さぞかし住宅の需要が減退し、需給バランスは緩んでいるのだろうと思いきや、その逆だ。マンション価格も戸建て価格も高騰し、家賃も高止まりの様相である。マンション価格が高騰したからだ。マンションを買うには価格が高いが、家賃もかなり高い状況にある。今後の行方を占いながら、ギリギリの賢い選択を考えたい。

コロナ禍で家にいる時間が増えたことにより、「自宅のコロナ特需」が生まれた。しかし、コロナの常態化でこの好況は終わりを迎えつつある。家の買い手・売り手は、今後の変化にどう適応していけば良いのだろうか。

最近、よく「新築物件でお薦めを教えてください」との問い合わせを受ける。新築マンションの値上がりについて、過去のデータを見ると、この問いに対するヒントが得られる。過去に値上がり率の高かった物件のランキングを見ながら、その謎解きをしよう。

最近、2階建ての長屋「テラスハウス」の新築分譲が増えている。面積と価格を考えると、分譲マンションよりも割安に思える。果たして、テラスハウスは「お買い得」なのか、検証した。

世界的な品不足が続いていた中、ロシアのウクライナ侵攻で、世界の生産はさらに不安定になった。不動産市場も例外ではなく、需給バランスの崩れや価格の高騰が懸念されている。これまで値上がりを続けてきた新築住宅価格は、今後どうなるのだろうか。