今からはじめて資産1億円を目指すマネ活実践講座

不動産投資で
「調査して営業する力と失敗しない物件選びのコツ」とは?
【マネ活中級編】

2022年3月22日公開(2022年3月22日更新)
八木 エミリー
facebook-share
twitter-icon
このエントリーをはてなブックマークに追加
RSS最新記事
印刷向け表示

 私が1棟目を買う前、物件探しのために不動産会社を訪ね歩いていたときのこと。いろいろなタイプの不動産会社の担当者と話しているなかで「不動産投資に対する自分の本気度を担当者に伝えなければいけない」ということに気づきました。しかし、「私は本気です!頑張りますからよろしくお願いします!」というような、漠然とした熱意を伝えても説得力に欠けますよね。今回は「調査して営業する力と失敗しない物件選びのコツ」について。

Photo :flyingv / PIXTA(ピクスタ)

不動産仲介会社には「物件要望書」、金融機関には「事業計画書」を用意

 物件選びに失敗しないためにも優良物件を紹介してもらいたいのですが、簡単には紹介してもらえません。優良物件を紹介してもらうためには、パッと見て本気度が伝わる「書類」を持参して説得する必要があります。私の場合、区分(1部屋)買いではなく1棟買いをする理由、希望エリア・価格帯・利回り、どれくらいのキャッシュフローを得たいかといった条件を「物件要望書」にまとめて渡します。そうすると、的外れな売れ残り物件を回されることも少なくなります。一方、金融機関に融資の相談をするときは、「事業計画書」が必要です。

【不動産会社への「物件要望書」のサンプル】
■タイプ:1棟アパート・マンション(単身者向け)
■構造:鉄筋コンクリート造・重量鉄鋼造
■築年数:20年以内(鉄筋コンクリート造の場合30年まで可)
■エリア:愛知県
■価格帯:5,000万~2億円
■公示地価:1㎡あたり15万円以内
■路線:JR・名鉄・地下鉄沿線(徒歩10分以内)
■表面利回り:8~13%

【金融機関への「事業計画書」のサンプル】
■保有している金融資産の一覧
■保有物件と収益実績
■確定申告 or 源泉徴収票3年分
■収支シュミレーション(入居率100、90、75%で想定/金利・返済年数は2~3パターン作成/経過年数ごとに家賃下落想定)
■諸費用概算(物件価格の8%ほど)
■勤務先:〇△証券(同居家族の勤務先も)
■年収:800万円(家族の協力が得られるなら世帯年収、なければ個人)

※金融機関への「事業計画書」には、購入予定の物件概要を加えます。

 物件要望書や事業計画書は、不動産会社や金融機関の説得材料になるのはもちろんですが、そもそも不動産投資を成功させるために欠かせない具体的なシミュレーションになります。特に初心者の場合、固定資産税や保険料などの諸経費が、頭からスッポリ抜け落ちているケースが少なくありません。また、不動産会社が作成する収支シミュレーションはいい加減なケースもあり、「30年間100%満室」を前提とした非現実的な利回りでシミュレーションをするケースさえあります。不動産会社は営業目的で甘い見積もりを作成することも考えられますから、買ったあとで「こんなはずじゃなかった!」なんてことにならないためには、しっかりと自分自身でシミュレーションをしておくことが肝心です。

【ポイント:不動産会社と金融機関には資料の充実度でアピール】

 物件選びのコツとして、私が買う不動産は基本的に構造が「鉄筋コンクリート造(RC)」など強度の高い物件に絞っています。金融機関から融資を受ける際に有利だからです。金融機関は通常、税法上の「法定耐用年数」から融資期間を決めます。法定耐用年数とは、「建物が新築から無価値になるまでの年数」のことです。


 強度の高い物件のほうが、資産価値がゼロになるまでの法定耐用年数が長いので、融資期間を長めに確保できるという利点があります。また、法定耐用年数の間は毎年、経費計上できるというメリットも。軽量鉄骨プレハブ造や木造は、壁や天井が薄い構造上の問題から、近隣の騒音が気になるなどトラブルが起きやすいのが難点です。耐用年数が短いほど資産としての価値も下がります。

 購入価格については、融資を受けられる限度額を考えて、当初は自分の年収の10倍くらいの金額で買える物件を目安にしました。当時は年収460万円だったので、ざっと5,000万円を目安にしていたのです。とはいえ、「物件要望書」に記載する希望価格帯には幅を持たせたほうが、不動産業者に優先してもらいやすくなります。私が不動産投資をはじめたときは、5,000万円くらいの1棟物件を探していましたが、物件要望書には「5,000万~2億円」とあえて幅を持たせて伝えていました。不動産会社としては高額物件のほうが手数料収入は増えますから、ちょっとでも情報を有利に得るために上値に幅を持たせたのです。

【ポイント:物件構造は基本的に鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造に絞る】

 今回は「調査して営業する力と失敗しない物件選びのコツ」というお話をしました。物件要望書・事業計画書で本気度をアピールする。強度の高い物件に絞る。物件を選ぶとき、「何がよくて、何が悪いか」を自分で判断できる知識をしっかりと身につけておくことに越したことはありません。不動産投資をする際には、ぜひ参考にしてみてください!

 

●八木エミリー  投資家。野村證券に入社後、新人で東海地区の営業成績ナンバーワンとなり、最年少講師に。26歳で辞めた後は、不動産投資を開始し、7棟の不動産を所有(購入額7.5億円)。不動産投資の自己資金は徹底した節約で貯めたもの。現在はIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)として中立の立場で金融商品のアドバイスなども手掛けている。20代30代を中心に経済的自立を目指すお金ビギナーを救う活動を「マネ活」としてメルマガ配信などを行なっている。著書に『今からはじめれば、よゆうで1億ためられます!』。最新刊は書籍『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』(ダイヤモンド社)。

●メルマガ&サロン「八木エミリー 今からはじめて1億円を目指す マネ活部!」(月額2980円税込)募集中! 登録から10日間の解約は無料です。八木エミリーさんとマネ活を始めてみませんか?

 


「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」付帯サービスはプラチナカード顔負け!最強ゴールドカード 実力を徹底検証
【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2022年版】2人の専門家がおすすめの「最優秀カード」が決定!2021年の最強クレジットカード(全8部門)を公開! 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較 おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

つみたて投資入門
最強の割安株
ZAiが作った株入門

7月号5月20日発売
定価780円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!Amazonで購入される方はこちら!

[つみたて投資入門/最強の割安株]

◎別冊付録
75万部売れた株の本が付録で読める!

ZAiが作った株入門ダイジェスト版!

◎巻頭特集
速報!

最新決算でわかった2022年の強い株

◎第1特集
キホンからオススメ投信まで大事なコトだけ!つみたて投資入門
●キホン編
つみたてNISAやiDeCoを徹底解説
・つみたて投資は必要?
・どうなれば儲かる?
・どんな人に向いてる?
・何を買ってつみたてるの?
・オトクな制度って?

●実践編
投信を買うならこの1本!を紹介
急落や損した時対処法を伝授!

・どの投信を買えばいい?
・口座はどこで開けばいい?
・いま始めても大丈夫なの!?
・損が出てる! やめるべき?
・つみたての金額はいくらにする?
・家計が厳しいけどやめていい?
●もう始めてる5人に聞いた
つみたてデビューとリアル収支

◎第2特集
波乱や利上げで人気急騰!
割安株で値上がりと利回りゲット!

PART1:高利回り
・高配当で株主優待も充実!利回りランキング
PART2:
10倍狙い
・不人気&売られすぎ前途有望な話題株
PART3:底値が堅い
・安全・安心・割安な守りが堅い三安株
 

◎第3特集
トクするカードの序列が激変!
クレジットカード大全

・最初の1枚
・とにかく高還元
・一定利用で無料
・買物が絶対トク
・特典が魅力的
・投信積立で還元


◎人気連載もお楽しみに!
●10倍株を探せ! IPO株研究所
●自腹でガチンコ投資!AKB48ガチ株バトル
●AKB48武藤十夢のわくわくFX生活! 
●株入門マンガ恋する株式相場!
●どこから来てどこへ行くのか日本国
●人気毎月分配型100本の「分配金」


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!


>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

【法人カード・オブ・ザ・イヤー2022】 クレジットカードの専門家が選んだ 2022年おすすめ「法人カード」を発表! 「キャッシュレス決済」おすすめ比較 太田忠の日本株「中・小型株」アナリスト&ファンドマネジャーとして活躍。「勝つ」ための日本株ポートフォリオの作り方を提案する株式メルマガ&サロン 【全41口座徹底調査】スプレッドやスワップポイントがお得なFX会社は? FX会社比較!

ダイヤモンド不動産研究所のお役立ち情報

ザイFX!のお役立ち情報

ダイヤモンドZAiオンラインαのお役立ち情報