投資信託おすすめ比較[2019]

Jリート(不動産投資信託)の平均利回りが4%超に
上昇して、4年ぶりの買い場が到来! 住宅、ホテル、
オフィスのタイプ別に、おすすめJリート3銘柄を紹介

2017年8月4日公開(2017年10月27日更新)
ザイ・オンライン編集部
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平均利回りが4%まで上昇して、4年ぶりに「Jリート」の買い場が到来! 格付けがそこそこ高くて、しかも高利回りな注目の「Jリート」銘柄とは?

2017年に入ってから、Jリートの利回りがますます高まっている。「A格付け」を持ちながら4~5%台の利回りが狙える銘柄もゴロゴロ出てきた。そこで、ダイヤモンド・ザイでは、「4年ぶりの買い場!Jリート高利回り銘柄16」と題した特集を掲載。タイトルどおり、今注目すべきJリート市場の現状分析と、投資対象として検討したい銘柄を取り上げている。

今回は、Jリートの基礎知識や投資するタイミングの目安、さらに注目の3銘柄を抜粋して紹介しよう。

利回りが高まるJリートは、今が買いのチャンス!

 「Jリート」に買い場が到来している。もともと利回りの高さで人気のある商品だが、価格が下がってきたことで、利回りの魅力が一層際立つようになってきた。

 2017年7月3日時点のJリート全58銘柄の平均利回りは4%。時価総額を加味しない単純平均では4.5%ほどになっている。超低金利時代の昨今、これだけの利回りが取れる金融商品はそう見当たらない。

 利回りが上がっているということは、価格が下がってきたということ。年初には1850ポイントを超えていた「東証REIT指数」は、足元で1700ポイントを割り込んだ。米国で利上げ観測が高まっていることや、金融庁が毎月分配型の投資信託の規制を強化し、証券会社が販売を自粛していることが影響している。

 REIT指数はそろそろ底値をうかがう展開になっており、リートアナリストの山崎成人さんは、「1650ポイント以下が買い場。今年下半期が狙い目になる」と話す。

 気を付けたいのが、リートは海外で何らかのショックが起きたときに影響を受けやすい点。アイビー総研の関大介さんは、「海外でショックが起こるとREIT指数は急落するが、しばらく経つと急落前の水準まで戻るので、慌てて売らないほうがいい」とアドバイスする。実際、2016年のブレグジット(英国のEU離脱)決定後も急落したが、1カ月後には戻った。

 分配金の利回りが年率5%であれば、3年で15%、5年で25%のリターンが得られるので、長期で保有するほど、価格が下がっても利回りで相殺できる。分配金の利回りを狙い、長期保有のスタンスで買うのがおすすめだ。

Jリートの仕組みや特徴など、「基本のキ」をおさらい!

 ここからは、Jリートの投資を始める前に、一度基本をおさらいしておこう。

【基本1】不動産に少額から投資できる

 不動産は、普通に買おうとするとかなり高額で、なかなか手が出せないだろう。しかし、Jリートでは多くの投資家から資金を集めるため、1口あたりの投資額が小さくなる。

 そのため、個人が都心のオフィスビル1棟を持つことはかなり難しいが、小口化して販売するリートなら、数万円程度の少額で不動産に投資できるのだ。

【基本2】分配金利回りが高い

 Jリートは、国内の金融商品の中でも最高水準の利回りを誇る。不動産を運用した利益の90%以上が分配金に充てられ、法人税がかからないためだ。

 何しろ、日経平均株価の配当利回りが1.7%台なのに対し、Jリートの分配金利回りは4%。この高利回りはリートの最大の魅力と言えるだろう。

【基本3】流動性が高い

 リートは投資信託の一種だが、証券取引所に上場しており、株式と同じように取引されている。

 高額かつ個別性の高い不動産は、売り先が見つからなかったり条件が合わなかったりと、すぐに換金できないことがあるが、リートはいつでも売買できるため、流動性はかなり高い。

【基本4】価格が変動する

 リートは上場しており、多くの投資家の間で売買されているため、価格は日々変動する。

 日々変動するということは、売却益が発生することもあれば、売却損が出るリスクもあるということ。よって、株式投資と同様だが、できるだけ安いときに買って、高値づかみしないように気をつけたいところだ。

Jリート選びの3つのチェック項目とは? 利回り以外にも注目を!

 基本を振り返ったところで、次はJリートの選び方を見ていきたい。ここでは、優良銘柄を見抜くための3つのチェック項目を紹介する。

【チェック項目1】分配金利回り

 まず最初に見るべきは「分配金利回り」だが、単純に利回りの高さだけで選ぶのはリスクがある。逆に、利回りの低さは信用力の高さでもあるからだ。

 加えて、利回りは成長性の指標にもなる。というのも、利回りが低いということは価格が高いので、増資して新たな不動産を買い進めていくことができる。逆に、価格が低いと増資がやりづらく、いつまでも規模を拡大させることができない。利回り6%以上の銘柄はハイリスク・ハイリターンといえるので注意が必要だ。

【チェック項目2】NAV倍率

 次に注目したいのが「NAV倍率」。価格が純資産価値に対して何倍かを表すもので、株式でいうPBR(株価純資産倍率)に近い。NAV倍率が1倍だとちょうど解散価値に等しく、1倍を大きく上回っていると価格は割高といえる。反対に0.5倍など低すぎると、市場から信頼されていないといえる。

【チェック項目3】借入金比率(LTV)

 3つ目の指標が「借入金比率(LTV)」。財務の健全性を示す指標で、これが高いと倒産リスクが高まる。目安は5割以下かどうか。さらにアイビー総研の関さんは、「借入金のうち長期固定比率にも注目したほうがいい」とアドバイスする。金利が上昇しても影響を受けにくいためだ。

 ここまで、リートの良し悪しを判断する項目を見てきた。なお、リートの最大のリスクは、その銘柄が存続できるかどうかだ。リート市場でもM&A(買収合併)は珍しくなくなったが、救済型のM&Aになると割安に吸収されやすく、合併後に分配金が減ってしまう。利回りが高すぎたり、NAV倍率が低いなどの銘柄は、買収される可能性が高いことを念頭に置いておこう。

すべて利回り4%超で安定感のある注目リート3銘柄を紹介!

 さて、Jリートが投資する不動産は、オフィス、住宅、ホテルとさまざま。おもにオフィスに投資するリート、ホテルに投資するリートなど、Jリートは投資対象によっていくつかのカテゴリーに分類することができる。

 ダイヤモンド・ザイ9月号では「オフィス」「住宅」「ホテル」「物流」「商業」のカテゴリーのリートをピックアップ。各カテゴリーの現状分析を紹介するほか、前述した分配金利回り・NAV倍率・LTVの面で問題のない注目銘柄を、2~3銘柄ずつ挙げている。ここでは、その中から「オフィスリート」「住宅リート」「ホテルリート」の注目銘柄をそれぞれ1銘柄ずつ抜粋して紹介しよう。

 まずは、オフィスリートの「グローバル・ワン不動産(8958)」。大型、駅近、築浅の物件に絞って投資。保有物件数が10棟と少ないため、テナント退去に伴う空室リスクが課題で、物件数を拡大していく方針だ。

 続いては、住宅リートの「ケネディクス・レジデンシャル(3278)」。住宅リートの中では運用実績が長い。地方都市も対象エリアとしているが、建物立地、グレードなど物件の質はいい。利回りが高くお買い得の銘柄といえる。

 最後は、ホテルリートの「星野リゾート・リート(3287)」。星野リゾートが開発した旅館やホテルはもちろんのこと、グループ外のシティホテルなどを取得して外部成長してきた。変動賃料比率は3割程度だ。

(※関連記事はこちら!)
⇒海外リート型の毎月分配型投資信託から大量の資金が流出する異常事態が発生中! 減配リスクが低く、安定分配が可能な毎月分配型投信を見分ける方法は?

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