Jリート（不動産投資信託）の平均利回りが4％超に上昇して、4年ぶりの買い場が到来！　住宅、ホテル、オフィスのタイプ別に、おすすめJリート3銘柄を紹介

平均利回りが4％まで上昇して、4年ぶりに「Jリート」の買い場が到来！　格付けがそこそこ高くて、しかも高利回りな注目の「Jリート」銘柄とは？

2017年に入ってから、Jリートの利回りがますます高まっている。「A格付け」を持ちながら4～5％台の利回りが狙える銘柄もゴロゴロ出てきた。そこで、ダイヤモンド・ザイでは、「4年ぶりの買い場！Jリート高利回り銘柄16」と題した特集を掲載。タイトルどおり、今注目すべきJリート市場の現状分析と、投資対象として検討したい銘柄を取り上げている。

今回は、Jリートの基礎知識や投資するタイミングの目安、さらに注目の3銘柄を抜粋して紹介しよう。

利回りが高まるJリートは、今が買いのチャンス！

 「Jリート」に買い場が到来している。もともと利回りの高さで人気のある商品だが、価格が下がってきたことで、利回りの魅力が一層際立つようになってきた。

　2017年7月3日時点のJリート全58銘柄の平均利回りは4％。時価総額を加味しない単純平均では4.5％ほどになっている。超低金利時代の昨今、これだけの利回りが取れる金融商品はそう見当たらない。

　利回りが上がっているということは、価格が下がってきたということ。年初には1850ポイントを超えていた「東証REIT指数」は、足元で1700ポイントを割り込んだ。米国で利上げ観測が高まっていることや、金融庁が毎月分配型の投資信託の規制を強化し、証券会社が販売を自粛していることが影響している。

　REIT指数はそろそろ底値をうかがう展開になっており、リートアナリストの山崎成人さんは、「1650ポイント以下が買い場。今年下半期が狙い目になる」と話す。

　気を付けたいのが、リートは海外で何らかのショックが起きたときに影響を受けやすい点。アイビー総研の関大介さんは、「海外でショックが起こるとREIT指数は急落するが、しばらく経つと急落前の水準まで戻るので、慌てて売らないほうがいい」とアドバイスする。実際、2016年のブレグジット（英国のEU離脱）決定後も急落したが、1カ月後には戻った。

　分配金の利回りが年率5％であれば、3年で15％、5年で25％のリターンが得られるので、長期で保有するほど、価格が下がっても利回りで相殺できる。分配金の利回りを狙い、長期保有のスタンスで買うのがおすすめだ。

Jリートの仕組みや特徴など、「基本のキ」をおさらい！

　ここからは、Jリートの投資を始める前に、一度基本をおさらいしておこう。

【基本1】不動産に少額から投資できる

　不動産は、普通に買おうとするとかなり高額で、なかなか手が出せないだろう。しかし、Ｊリートでは多くの投資家から資金を集めるため、1口あたりの投資額が小さくなる。

　そのため、個人が都心のオフィスビル1棟を持つことはかなり難しいが、小口化して販売するリートなら、数万円程度の少額で不動産に投資できるのだ。

【基本2】分配金利回りが高い

　Jリートは、国内の金融商品の中でも最高水準の利回りを誇る。不動産を運用した利益の90％以上が分配金に充てられ、法人税がかからないためだ。

　何しろ、日経平均株価の配当利回りが1.7％台なのに対し、Jリートの分配金利回りは4％。この高利回りはリートの最大の魅力と言えるだろう。

【基本3】流動性が高い

　リートは投資信託の一種だが、証券取引所に上場しており、株式と同じように取引されている。

　高額かつ個別性の高い不動産は、売り先が見つからなかったり条件が合わなかったりと、すぐに換金できないことがあるが、リートはいつでも売買できるため、流動性はかなり高い。

【基本4】価格が変動する

　リートは上場しており、多くの投資家の間で売買されているため、価格は日々変動する。

　日々変動するということは、売却益が発生することもあれば、売却損が出るリスクもあるということ。よって、株式投資と同様だが、できるだけ安いときに買って、高値づかみしないように気をつけたいところだ。

Jリート選びの3つのチェック項目とは？　利回り以外にも注目を！

　基本を振り返ったところで、次はJリートの選び方を見ていきたい。ここでは、優良銘柄を見抜くための3つのチェック項目を紹介する。

【チェック項目1】分配金利回り

　まず最初に見るべきは「分配金利回り」だが、単純に利回りの高さだけで選ぶのはリスクがある。逆に、利回りの低さは信用力の高さでもあるからだ。

　加えて、利回りは成長性の指標にもなる。というのも、利回りが低いということは価格が高いので、増資して新たな不動産を買い進めていくことができる。逆に、価格が低いと増資がやりづらく、いつまでも規模を拡大させることができない。利回り6％以上の銘柄はハイリスク・ハイリターンといえるので注意が必要だ。

【チェック項目2】NAV倍率

　次に注目したいのが「NAV倍率」。価格が純資産価値に対して何倍かを表すもので、株式でいうPBR（株価純資産倍率）に近い。NAV倍率が1倍だとちょうど解散価値に等しく、1倍を大きく上回っていると価格は割高といえる。反対に0.5倍など低すぎると、市場から信頼されていないといえる。

【チェック項目3】借入金比率（LTV）

　3つ目の指標が「借入金比率（LTV）」。財務の健全性を示す指標で、これが高いと倒産リスクが高まる。目安は5割以下かどうか。さらにアイビー総研の関さんは、「借入金のうち長期固定比率にも注目したほうがいい」とアドバイスする。金利が上昇しても影響を受けにくいためだ。

　ここまで、リートの良し悪しを判断する項目を見てきた。なお、リートの最大のリスクは、その銘柄が存続できるかどうかだ。リート市場でもM＆A（買収合併）は珍しくなくなったが、救済型のM＆Aになると割安に吸収されやすく、合併後に分配金が減ってしまう。利回りが高すぎたり、NAV倍率が低いなどの銘柄は、買収される可能性が高いことを念頭に置いておこう。

すべて利回り4％超で安定感のある注目リート3銘柄を紹介！

　さて、Jリートが投資する不動産は、オフィス、住宅、ホテルとさまざま。おもにオフィスに投資するリート、ホテルに投資するリートなど、Jリートは投資対象によっていくつかのカテゴリーに分類することができる。

　ダイヤモンド・ザイ9月号では「オフィス」「住宅」「ホテル」「物流」「商業」のカテゴリーのリートをピックアップ。各カテゴリーの現状分析を紹介するほか、前述した分配金利回り・NAV倍率・LTVの面で問題のない注目銘柄を、2～3銘柄ずつ挙げている。ここでは、その中から「オフィスリート」「住宅リート」「ホテルリート」の注目銘柄をそれぞれ1銘柄ずつ抜粋して紹介しよう。

　まずは、オフィスリートの「グローバル・ワン不動産（8958）」。大型、駅近、築浅の物件に絞って投資。保有物件数が10棟と少ないため、テナント退去に伴う空室リスクが課題で、物件数を拡大していく方針だ。

　続いては、住宅リートの「ケネディクス・レジデンシャル（3278）」。住宅リートの中では運用実績が長い。地方都市も対象エリアとしているが、建物立地、グレードなど物件の質はいい。利回りが高くお買い得の銘柄といえる。

　最後は、ホテルリートの「星野リゾート・リート（3287）」。星野リゾートが開発した旅館やホテルはもちろんのこと、グループ外のシティホテルなどを取得して外部成長してきた。変動賃料比率は3割程度だ。

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