Ｊリート（日本版不動産投資信託）研究の第一人者にして、専門サイト「JAPAN-REIT.COM」の代表者である関大介氏が、Ｊリートの注目銘柄を分析する新コーナーがスタート！ 分析第1号は、アクティビア・プロパティーズ。この6月に上場したばかりだが、東京の新名所・東急プラザ表参道原宿など有名な商業施設に投資しており、いま最も注目されている銘柄だ。さて、関さんはどんな判定をくだすのだろうか？
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まずはＪリートの現状から紹介しましょう。現在Ｊリート市場の時価総額は3兆5000億円弱、35銘柄が上場。全銘柄の単純平均利回りは6％を超えています。
Ｊリートの収益は現状、全て国内不動産から生じていますので為替の影響を受けない内需株という位置づけになります。つまりＪリートは、為替リスクのない高い利回りが期待できる投資商品なのです。
利回りの基礎となる1口あたりの分配金は、2010年から大半の銘柄で極めて安定的に推移しています。ファンドオブファンズ（複数のファンドを組み合わせて1つのファンドにした金融商品）とは異なり、個別銘柄の分配金は原則として各決算期の賃貸収益を裏付けにしていますので、ファンダメンタルズは安定した投資商品ともいえます。
一方で株価は、乱高下を続けています。Ｊリートの市況を測る指標である東証リート指数は、リーマンショックの影響を脱し1000ポイントを回復した09年7月以降も価格の上下を繰り返しながら1000～900ポイントのレンジを中心に推移しています。
価格が安定しない最大の要因は、海外市場の混乱です。Ｊリート市場の売買金額は株式市場ほどではないものの、40％～50％が外国人投資家で占めています。日銀が金融緩和によりＪリート買取り額を増加させているものの、海外市場が混乱すると外国人投資家の資金が一時的に引き揚げられてしまうため、株価が下落するのです。
ここまで記載してきたようにＪリート市場は、1口あたり分配金というファンダメンタルズは安定しているものの、需給要因で価格が乱高下しているという状況です。
この点からみれば、海外市場の混乱の余韻がまだ残っているこの時期は高い利回りを確保できる上に海外市場の混乱が落ち着けば、価格上昇によるキャピタルゲインも期待できる状況なのです。
次のページ>> いよいよアクティビア登場！ 気になる評価は？
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