IPO株の銘柄分析&予想
2015年11月17日公開(2017年12月5日更新)
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ザイ・オンライン編集部

「プロパティエージェント」のIPO情報総まとめ!
スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、
他の不動産開発・管理企業との比較や予想まで解説![2016年3月17日 情報更新]

会社名(市場・コード) プロパティエージェント
市場・コード/業種 JASDAQスタンダード・3464/不動産業
上場日 12月22日
申込期間(BB期間) 12月4日~12月10日
おすすめ証券会社 大和証券SBI証券
フィスコ分析による
市場の注目度
★★★最高★5つ
【目次】(クリックで該当する情報へ移動します)
▼いつ申し込んで、いつ購入する?(ブックビルディング期間、上場日など)
▼どこの証券会社で申し込める?(幹事証券会社)
▼いくらで買える?(仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など)
▼発行株数・単元数・公開規模は?

▼どんな会社?
▼業績データ/業績コメント
▼企業の詳細情報/銘柄紹介
▼投資のポイント

プロパティエージェントのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する?
(ブックビルディング期間、上場日など)

■スケジュール
仮条件提示 12月2日
ブックビルディング(抽選申込)期間 12月4日~12月10日
公開価格決定 12月11日
購入申込期間 12月14日~12月17日
払込日 12月21日
上場日 12月22日

プロパティエージェントのIPOは、どこの証券会社で申し込める?
(主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など)

■引受証券会社(2015年12月8日時点。割当は変更になる場合があります)
証券会社名
(※青文字はクリックで詳細ページへ)
引受シェア 口座開設
大和証券 4.3
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SBI証券[最短2日で口座開設可能] 0.9
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野村證券(主幹事証券) 91.3  
みずほ証券 3.5  

プロパティエージェントのIPOは、いくらで買える?
(仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など)

■価格情報
仮条件 1360~1400円
公募価格 1400円
初値 3010円
初値騰落率 +115.00%
最新チャート 【クリックで最新チャートへ】
■レンジ予想(2015年12月4日時点)
想定仮条件レンジ
[予想PER]
1260円~1460円
5.3倍~6.2倍
予想トレーディングレンジ(※)
[予想PER]
1500円~3000円
[6.3倍~12.6倍
※期間は上場後1年を想定。

プロパティエージェントの発行株数・単元数・公開規模は?

■株数などに関する情報
発行済株式数(上場時) 166万株(予定)
公開株式数 公募46万株  売出4万株
(オーバーアロットメントによる売出7万5000株)
想定公開規模 7.2億円~8.4億円(OA含む)

プロパティエージェントは、資産運用型不動産を開発・販売する企業

 資産運用型不動産の開発、販売及び賃貸管理等不動産管理事業を展開する。資産運用型不動産の物件開発では、独自の土地仲介事業者との情報ネットワークと専門的知識、独自の50項目に及ぶ評点を行う「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行い、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施する。

 不動産を対象とした運用ビジネスを展開する類似会社の上場では、公開規模の大小が初値水準を決める大きな要因となった。今期業績は減益予想ながら設定価格のバリュエーションには割安感がある。

 公開規模については8億円前後となる見込み。株主構成上も需給面は良好と言える。12/22はソネット・メディア・ネットワークス<6185>が同時上場するが、プロパティエージェントは投資家から一定の関心を集めるとみる。

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プロパティエージェントの業績データ

■業績推移(単位:百万円・% )
決算期 売上高
(伸び率)
経常利益
(伸び率)
純利益
(伸び率)
2012/3 5,981(―) 450(―) 220(―)
2013/3 6,498(8.6%) 486(8.0%) 276(25.3%)
2014/3 8,340(28.4%) 523(7.5%) 308(11.6%)
2015/3 8,663(3.9%) 708(35.4%) 438(42.2%)
2016/3予 8,915(2.9%) 610(-13.9%) 394(-10.2%)
2015/9 2Q 5,212(―) 582(―) 382(―)
予想EPS/配当 単独:237.35円(上場時発行済株式数で試算)/10.00円

プロパティエージェントの業績コメント

 2016年3月期の業績は、売上高が前期比2.9%増の89.1億円、経常利益が同13.9%減の6.1億円と増収減益の見通しとなっている。

 足元の資産運用型不動産市場では、地価の上昇等を背景に東京都中心部での供給数が減少しているものの、首都圏における単身世帯や少人数世帯の増加予想を背景に、今後の賃貸需要の順調な推移が期待され、依然として、供給増加へのインセンティブが強い状況となっている。

 また、資産運用型不動産の認知度の拡大、低金利の継続、税制優遇の延長、首都圏の不動産への期待感等により、購入需要についても、首都圏の物件を中心に順調に推移していくものと考えられている。

 このような環境のもと、同社の不動産開発販売事業も首都圏を中心に堅調だが、業容拡大に伴う費用増加や、アセットプランニングでの要員増加による人件費の増加など、販売費・一般管理費が対前期比23.9%増加することを織り込んだ結果、減益となる見通し。

 なお、通期計画に対する第2四半期末時点における進捗率は、売上高52.1億円で58.5%、経常利益5.8億円で95.4%となっている。

プロパティエージェントの詳細情報

■基本情報
所在地 東京都新宿区西新宿六丁目5番1号
代表者名(生年月日) 代表取締役社長 中西 聖(昭和52年2月8日生)
設立 平成16年2月6日
資本金 5000万円(平成27年11月17日現在)
従業員数 79人(平成27年10月31日現在)
事業内容 資産運用型不動産の開発、販売及び賃貸管理等不動産管理事業
■売上高構成比率(2015/3期 実績)
品目 金額 比率
不動産開発販売事業 8,194 百万円 94.6%
プロパティマネジメント事業 469 百万円 5.4%
合計 8,663 百万円 100.0%
■大株主上位3位
順位 株主名 保有株数 保有シェア
1 中西 聖 117万2800株 90.45%
2 野呂田 義尚 1万8000株 1.39%
3 村田 貴志 4600株 0.36%
3 大口 功 4600株 0.36
合計   120万株 92.56%
■その他情報
手取金の使途 不動産開発販売事業における資産運用型不動産の購入・開発にかかる運転資金に充当予定。
関係会社
VC売却可能分(推定) -社 -株(売出し・保有期間などの制限があるもの以外)
直近有償第三者割当 年月日
割当先
発行価格
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プロパティエージェントの銘柄紹介

 東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産を開発・販売する不動産開発販売事業のほか、資産運用型不動産にかかる賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業を展開する。

(1)不動産開発販売事業

 主に資産運用型不動産の開発ならびに中古物件の仕入を行い、不動産投資家及び資産運用型不動産の販売機能をもつ業者に販売する事業を行なっている。資産運用型不動産の販売収益が主な収益源。

 資産運用型不動産の物件開発にあたっては、投資対象となる高い価値を生む資産運用型不動産を提供するため、同社独自の土地仲介事業者との幅広い情報ネットワークと物件開発に関する専門的知識、50項目で評点する同社独自の「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行い、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施している。

 物件の開発エリアは主に東京23区内及び横浜周辺を対象としている。同社は、主に用地仕入からの物件開発を実施しているが、東京23区内及び横浜周辺を対象に資産性の高い一棟マンションの中古物件も仕入れることがある。

(2)プロパティマネジメント事業

 プロパティマネジメント事業では、不動産の賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、建物管理サービスの提供をしている。

 賃貸管理サービスは、同社物件を購入した顧客(オーナー)に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸借契約管理を専門に行っている。主なサービスとして、「集金代行サービス」及び「家賃保証サービス」を提供している。

 「集金代行サービス」では、入居者とオーナーとの間で締結する賃貸借契約の管理、入居者からの家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証し同社が滞納請求を行なう滞納保証を行なっており、オーナーからの手数料収入が主な収益となる。

 「家賃保証サービス」では、同社がオーナーとサブリース契約を締結することによりオーナーから部屋を借り上げ、同社が入居者に部屋を貸し出しており、入居者からの家賃収入が主な収益となる。

 また、その他にもクレーム処理対応やメンテナンス対応等の手配も行っている。賃貸管理では、顧客に対して販売した資産運用型不動産が高い収益を上げるように、入居率向上のためのサポートを実施している。

 賃貸仲介サービスは、賃貸管理物件の入居者募集及び他社管理物件の賃貸仲介を専門に取り扱う賃貸専門の店舗「ORANGE ROOM」を開設し、首都圏を中心に事業を行っており、他社管理物件の賃貸仲介による仲介手数料収入が主な収益となる。

 建物管理サービスは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理している。建物管理には、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい管理費の督促業務があり、管理組合だけで全てを管理するのは難しいため、同社が建物管理のプロとしてマンションの管理を受託している。

 具体的には、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等の業務を行っており、管理組合からの管理受託手数料収入が主な収益となる。

プロパティエージェントの投資のポイント

 不動産を対象とした運用ビジネスを展開する類似会社では、今年2月上場のファーストブラザーズ<3454>(公開規模58.7億円)が公開価格を2.5%上回る初値にとどまった一方、昨年12月上場のビーロット<3452>(同2.3億円)が公開価格の約5.2倍となる初値を付けており、公開規模の大小が初値水準を決める大きな要因となった。12/22は2社同時上場となるものの、IPOラッシュのピークを越え需給不安も後退し始めるタイミングとみられる。また、今期業績は減益予想ながら設定価格のバリュエーションには割安感がある。

 同社は、東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産の開発事業及び販売事業を展開する不動産開発販売事業のほか、プロパティマネジメント事業を行っている。資産運用型不動産の物件開発では、独自の土地仲介事業者との情報ネットワークと専門的知識、独自の50項目に及ぶ評点を行う「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行い、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施する。

 業績面について、2016年3月期は売上高が前期比2.9%増の89.1億円、経常利益が同13.9%減の6.1億円と増収減益の見通しとなっている。業容拡大に伴う費用増加や、アセットプランニングでの要員増加による人件費の増加を見込んでいるが、第2四半期までの利益進捗率は高い。想定仮条件水準の今期予想PERは5~6倍程度で割安感がある。

 公開規模については8億円前後となる見込み。中西社長が発行済株式の大半を保有しており、ベンチャーキャピタル保有株はないため、株主構成上も需給面は良好と言える。12/22はソネット・メディア・ネットワークス<6185>が同時上場するため、初値買い資金分散の影響を考慮する必要があるが、プロパティエージェントは良好な需給面や割安感のある価格設定で投資家から一定の関心を集めるとみる。

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主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2017 2016 2015
27社
38社
18社
30社
28社
44社
10%以上:1人1票の平等抽選 532万
【ポイント】
取り扱い数はSMBC日興証券やSBI証券より少ないものの、主幹事数は毎年トップ! 国内最大手の証券会社だけあって、「日本郵政グループ3社」や「JR九州」のような、大規模IPO案件で主幹事を務めることも多い。毎回、引受株数の10%以上が完全抽選制のオンライン口座に配分される。また、購入資金は当選後の購入申し込みまでに入金すればOKなので、口座の資金を気にせず気軽に申し込めるのは、限られた資金で運用する個人投資家にとって大きなメリット。本気でIPO投資を考えるなら、絶対に口座を開いておきたい証券会社だ。

※残あり口座数
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◆大和証券
主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2017 2016 2015
18社
41社
15社
34社
14社
39社
15%:1人1票の平等抽選
5%:「チャンス当選」
299万
【ポイント】
ここ数年、主幹事数が増加。2017年は18社ものIPO銘柄で主幹事を務め、取扱銘柄数も41社と多い。ちなみに2017年、初値騰落率2位の「ウォンテッドリー(初値騰落率:+401%)」や5位の「ユーザーローカル(初値騰落率:325%)」の主幹事も務めた。ネット投資家を対象とした取引量・資金量が関係しない平等抽選が、原則15%と高めに設定されているのもメリット。申し込みは1銘柄につき1単元のみなので、当選確率が資金量に左右されない。平等抽選の後、落選者を対象に、5%を「プレミアムステージ」や過去の取引実績に応じて当選確率が変わる「チャンス抽選」で販売。

※残あり口座数
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◆SMBC日興証券
主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2017 2016 2015
13社
71社
13社
64社
24社
72社
10%:1人1票の平等抽選 285万
【ポイント】
大手証券の中でもIPOに力を入れており、2017年は全90社中、実に71社のIPO銘柄を取り扱った。主幹事数は、2016年と2017年は13社に甘んじたものの、2015年は24社もの主幹事実績を持つ。日本3大証券会社のひとつだけあり、「日本郵政グループ3社」や「JR九州」などの超大型IPOでも、主幹事証券の1社として名を連ねた。1人1単元しか申し込めないので、資金量に関係なく誰でも同じ当選確率となっているのがメリット。
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◆SBI証券
主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2017 2016 2015
8社
83社
13社
75社
8社
78社
70%:1単元1票の平等抽選
30%:「IPOチャレンジ
ポイント」順に配分
426万
【ポイント】
ネット証券にもかかわらず、主幹事数、取扱銘柄数ともに大手証券会社に引けをとらない実績を誇る。特に取扱銘柄数がダントツで、2017年は全90社中83社、実に92%以上のIPO銘柄を扱った。SBI証券の口座さえ持っていれば、大半のIPO銘柄に申し込めるのだ。個人投資家への配分の100%がネット投資家へ配分されるのも魅力。1単元1票の抽選なので、多くの単元を申し込むほど当選確率は高くなる当選確率がアップする「IPOチャレンジポイント」が、資金量・取引量と関係なく、IPOに申し込み続ければ誰にでも貯められるのもメリットだ。
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◆東海東京証券
主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2017 2016 2015
3社
11社
5社
15社
5社
27社
10%:1単元1票の平等抽選 35万
【ポイント】
準大手証券会社の東海東京証券は、大手証券会社には届かないものの多くのIPO銘柄を扱っており、主幹事も毎年数社で務めている。東海東京証券への割当が2000単元未満の場合は、取引実績に応じて当選確率がアップする「IPO個人優遇ステージ」を適用した抽選となるが、その場合でも、取引実績が最低ランクの投資家に10%が配分され、その中で平等抽選が行われる。
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◆カブドットコム証券【三菱UFJモルガン・スタンレー証券のグループ会社】
グループ会社の主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2017 2016 2015
4社※1
27社
2社※1
19社
7社※1
18社
一定割合:1人1票の平等抽選 109万
【ポイント】
日本3大証券会社のひとつである「三菱UFJモルガン・スタンレー証券」は毎年数件のIPO銘柄で主幹事を受け持っているが、売買手数料が高めなのがネック。しかし、同じグループ会社のネット証券「カブドットコム証券」なら、「三菱UFJモルガン・スタンレー証券」が引き受けるIPO銘柄に申し込み可能(一部銘柄を除く)なうえ、売買手数料が安めなので使い勝手が良い。ちなみに複数単元を申し込んでも当選確率は変わらないので、資金量が少ない人でも不利にならない。IPO投資に特化したスマホ用アプリ「IPOLab」も便利。

※1「三菱UFJモルガン・スタンレー証券」のIPO主幹事数。
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◆岡三オンライン証券【岡三証券のグループ会社】
グループ会社の主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2017 2016 2015
4社※2
23社
0社※2
6社
6社※2
10社
10%以上:1人1票の平等抽選
90%以下:取引実績による優遇抽選
17万
【ポイント】
「岡三証券」と同じグループに属するネット証券。2017年秋から「岡三証券」が引受シ団に入ったIPO銘柄はすべて「岡三オンライン証券」で取り扱うことに。「岡三証券」がIPOの取扱拡大に乗り出したこともあり、取扱銘柄数が急増。2018年は、3月末までの時点ですでに17社も取り扱っている。また、割当の100%をネット投資家に配分するのも魅力。取引実績が多いほど優遇されるステージ制が導入されているが、全体の10%以上は取引実績によらず全員を対象とした抽選で割り振られる。買付資金は当選後に入金すればOKなので、資金余力を気にせず申し込めるのも大きなメリットだ。

※1「岡三証券」のIPO主幹事数。
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※ 主幹事数、取扱銘柄数はREITを除く。口座数は2018年3月末時点。
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