「Jリート」の中でも、2018年夏に注目したいのは「オフィス系リート」だ！ 投資のプロが「買い」「強気」と診断した2つのJリートの特徴や魅力とは？
ダイヤモンド・ザイでは「人気の株500激辛診断＆2018年後半の勝ち戦略」を大特集！ 投資のプロ100人による日経平均株価の「高値」と「安値」の予測に加え、2018年後半の投資戦略を公開。お馴染みの人気株500の激辛診断では、2019年3月期の最新予想を分析している。
特集内では「2018年夏のJリート」と題し、激辛診断でプロが「買い」「強気」と診断したJリートを4銘柄公開。さらに人気リート10銘柄の激辛診断も掲載している。今回は、「買い」「強気」のJリートを2銘柄を抜粋するので、銘柄選びの参考にしてほしい。
三井物産がスポンサーの「投資法人みらい」や、
最低投資額が低い「インベスコ・オフィス・ジェイリート」に注目
2018年4月以降のJリート価格は、順調に推移している。東京都心のオフィスビル大量供給への懸念が薄れたこと、また、投資信託の売り越しが解消する見込みになったことが、その背景にある（※投資信託の売り越しは、2017年にJリートの価格が下落した主な要因）。
一方で、例年7～9月は海外要因によって価格が急落することが多い。海外市場が混乱すれば、予測下値圏まで下がる局面も想定しておきたい。
また、東証リート指数が安定的に1750ポイントを超えて推移するには、金融機関の買い越しが前提となるので、金融機関の売買動向にも注意が必要だ。
こうした背景を踏まえて、ダイヤモンド・ザイの特集「人気の株500激辛診断＆2018年後半の勝ち戦略」では、プロが「買い」「強気」と診断したJリートを4銘柄紹介している。評価は「買い」「強気」「中立」「弱気」「売り」の5段階で、「買い」「強気」診断なら有望と言える。
（※銘柄診断は、アナリストらで構成されるダイヤモンド・ザイ「人気500銘柄分析チーム」が実施）
ここでは、そのうちの2銘柄を抜粋してみよう。まずは「買い」の評価がついた「投資法人みらい（3476）」。
「投資法人みらい」は、中国系ファンドと三井物産がスポンサーで、オフィス主体の総合型銘柄。中期経営計画では2020年4月期に分配金5700円以上を目指す。同じく三井物産がスポンサーの「日本ロジスティクスファンド（8967）」は、中期計画を上回る分配金を達成しており、「投資法人みらい」のほうも実現性は高い。
「投資法人みらい」は、2018年5月に上場後初めての公募増資により規模を拡大。2017年は市場全体が下落基調のなかでも、利回りが高い銘柄は価格が堅調だった。利回りの高さから価格の下落余地は少ないと見る。
続いては、「強気」の評価がついた「インベスコ・オフィス・ジェイリート（3298）」。
「インベスコ・オフィス・ジェイリート」は、外資系ファンドがスポンサーのオフィス特化型Jリート。昨年、業界で初となる投資口の買入れと消却を行なったのに続き、今年は投資口を8分割したことから、最低投資額は1万4000円台とJリートで最も低い。
積極的に物件の入れ替えを行なっており、含み益を投資家に還元している。2018年10月期の予想分配金426円のうち、売却益などの特殊要因を除いた分配金水準は361円。分配金利回りを考慮する場合は、この点に留意したい。
（※関連記事はこちら！）
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