「Jリートはいまこそ買い時！」な理由をわかりやすく解説！　分配金利回り平均4％、想定値上がり益を含む総合利回りは7％を超える「Jリート」の魅力を紹介！

「”Jリート（不動産投資信託）”は、今こそ買い時！」とアナリストたちが口をそろえる理由とは？

ダイヤモンド・ザイは、特集「不動産を持たずに家賃収入！ Jリート入門」を掲載。Jリートを買うべき6つの理由や、注目銘柄を紹介している。

今回は、特集冒頭で紹介しているJリートの特徴の解説と、買うべき理由を1つ抜粋。不動産に興味があり、手軽に投資してみたい人は必見だ！

総合利回り年7％もラクラク！
手軽さと利回りの高さがJリートの魅力

　不動産投資といえば、多額の資金が必要なイメージだが、「Jリート」なら10万円以下から投資できる。Jリートとは投資信託の一種で、多くの投資家からお金を集めて多数の不動産を取得し、家賃収入を分配金として還元する仕組みの商品だ。

　個人投資家には到底、手が届かない東京都心のオフィスビルなどに少額で投資できるのも魅力。不動産や資金の管理は運用会社が行うので、面倒な手間もかからない。分配金はおおむね半年ごとに受け取れる。

　投資信託の一種ではあるが、Jリートは市場に上場しており、株のようにいつでも売買できる。現在の上場銘柄数は約60銘柄で、分配金利回り（年間の予想分配金÷投資額）は平均で4％を超えている。

　さらに、「賃料上昇や物件取得により、リート価格の上昇が年率で3％ほど見込め、年率の総合リターンでは7％が狙えます」（みずほ証券シニアアナリストの大畠陽介さん）。

　この低金利時代、安定的に分配金利回り4％を狙える金融商品はそうはないだろう。

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今買いの理由⇒環境が良くて下値余地が小さい！
賃料上昇×借入金コスト減で、これまでにない好環境に

　株と同じように証券市場で売買されるJリートは日々、価格が動く。できれば安値で買いたいが、この1年間は買い場が続いている。

　Jリート価格はアベノミクスの影響で2012～2014年は過熱感があった。その反動で2016～2017年は下落したが、現在は5年ぶりに平均の分配金利回りが4％超が続いている。しかも、賃料の上昇傾向や低金利環境の継続なども影響して、「足元のJリートの状況は過去にないほど絶好調」（アイビー総研代表の関大介さん）。

　また割安感が「NAV倍率」から読み取れる。NAV倍率とは、Jリートが保有する不動産の純資産価値に対して、価格が何倍かを示す指標だ。大畠さんは「過去17年間の平均の1.17倍を下回っており過熱感のない水準」と指摘する。

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　気になるのは今後の日銀の動向だが、2018年7月末の政策修正でも、長期金利の上限はわずか0.2％だった。Jリートへの影響はしばらく心配しなくてもいいだろう。

　さて、今後の東証リート指数はどう動くだろうか。

 「このまま好業績と分配金の増加が続けば、2019年半ばにかけて2000ポイントまでの上昇が見込めます。長期金利との利回りの差がまだ3％取れるので、買いたい機関投資家も多い」（SMBC日興証券シニアアナリストの鳥井裕史さん）

　一方で、下値の目安は「1650ポイントで加重平均の分配金利回りが4.5％になるので、下値の歯止めになるでしょう」（関さん）という。売買の際の参考にしたい。

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