不動産投資をはじめるにあたって、自分の職業や年収、保有資産といった属性からすると、どのような物件購入が望ましいのか？ 初めてだとわからない人も多いと思います。
不動産投資を考えている会社員は、おそらく年収400万～700万円くらいがボリュームゾーンでしょう。今回は、年収500万円クラスの会社員をモデルケースとして、おすすめの不動産投資を考えてみます。
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サラリーマンの融資は年収の10倍を目安に
会社員が購入できる物件価格は、年収の10倍までが目安となります。
金融機関の融資上限が、年収のほぼ10倍だからです。年収500万円であれば、おおよそ5000万円が物件価格の上限の目安になります。私自身は年収460万円のときに自己資金250万円を元手に4800万円の1棟アパートを買いました。
より小さくスタートしたいならば、比較的手を出しやすい1000万～2000万円くらいの中古区分マンションか、ファミリー向けの3LDKくらいの築古戸建てあたりが妥当でしょう。
中古区分マンションの場合、築20年以内で、利回り10%以上はほしいところです。いざとなったら売却できるように、少しでも条件のいい優良物件を探しましょう。ところが実際は、「ボロ物件でもいいから利回りは20%ほしい」という“利回り至上主義”の人も少なくありません。
古ければ古いほど管理に手間がかかりますし、リフォームに思わぬ出費がかさむことにもなりかねませんから要注意です。築30年以上の中古物件は、設備や見た目の古さからニーズが高くないため、空室が埋まりにくい傾向があります。一人暮らしやDINKS（夫婦共働き・子どもなし）向けの区分マンションは、転勤・転職で空室になりやすいので、古い物件だと稼働率が上がりにくいのも難点です。
一方、ファミリー向けの3LDKくらいの築古の戸建て物件の場合、いくつかリスクヘッジしておく必要があります。しょっちゅう引っ越しする転勤族は別ですが、ファミリー世帯はいったん入居すると、そう簡単には出ていきません。
それはありがたいことなのですが、空室になってしまったときが大変。古い一軒家は他の物件と競争できる材料が少ないので、空室を埋めるために手間暇がかかるケースが多いのです。さらに「木造」の築古戸建ての場合、よほど不便なエリアでなければ木造建築の法定耐用年数として定められている22年をオーバーしている物件しか、この価格帯だと買えないでしょう。つまり、その年数を超えている築古の戸建て物件の上物には資産価値がないので、土地だけの値段だと思って買うしかありません。
狙い目は「政令指定都市」周辺のベッドタウン
区分マンションにしても築古戸建てにしても、このクラスの属性だと、物件を買えるエリアは必然的に不動産相場が安い地方（エリア）になるでしょう。だからといって、あまりに田舎過ぎても空室が出ては困るので、全国に20市ある「政令指定都市」の周辺にあるベッドタウンが狙い目です。
戸建ての場合、場所は駅近でなくても駐車場があれば問題ありません。地方在住のファミリーはマイカー生活が一般的なので、むしろ駐車場がないと厳しいです。
大人1人につき車1台で生活している世帯も珍しくないので、2台以上の駐車場がある物件は、他と差別化できます。
ファミリー向けの物件は、周辺環境も重要です。保育園・学区・病院・スーパーなど、子育てに適した環境かどうかもよく確認してください。
しかし条件がよくなればなるほど、当然、価格も高くなります。自己資金を貯めてよりよい条件の物件を買うべきか、それとも単身者向けに絞ったほうが買いやすいのか、よく考えましょう。
年収500万円クラスでも属性が低く、自己資産（資金）が少ない場合、そもそも金融機関が融資してくれない可能性もあります。勤務先が上場企業で自己資金が300万円前後あれば、私のように年収460万円でも1棟買いするくらいの融資を受けることは可能です。
また、既婚者の場合は会社員として働いている配偶者が連帯保証人になると、そのぶんの年収も資産として加算されます。夫が年収500万円で妻が年収300万円なら、夫婦合わせて800万円の世帯年収になるので、買える物件の幅が広がるのです。
共働きの夫婦は、このように世帯年収で考えることもできます。どのくらいの規模の不動産投資をするのが現実的か、よく検討してから物件探しをしたほうがいいでしょう。
【年収500万円クラスの会社員へのおすすめ】
エリア：地方都市（政令指定都市）
利回り：8～15%
物件：中古区分アパート・築戸建て
物件価格：1000万～2000万円
今回は、年収500万円クラスの会社員をモデルケースとして、おすすめの不動産投資を紹介しました。これから不動産投資を始めたい人で、年収500万円クラスの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね！
●八木エミリー 投資家＆事業家。野村證券に入社後、新人で東海地区の営業成績ナンバーワンとなり、最年少講師に。26歳で辞めた後は、不動産投資を開始し、7棟の不動産を所有(購入額7.5億円)。不動産投資の自己資金は徹底した節約で貯めたもの。現在はIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)として中立の立場で金融商品のアドバイスなども手掛けている。20代30代を中心に経済的自立を目指すお金ビギナーを救う活動を「マネ活」としてメルマガ配信などを行なっている。著書に『今からはじめれば、よゆうで1億ためられます！』『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』(ダイヤモンド社)。最新刊は、『放置しておくだけでふつうにお金が増える投資術』(ビジネス社)
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