 |
|
 |
 |
【Jリート】株に比べて「Jリート」が出遅れている要因をアナリストが解説！ 分配金利回り4％台後半以上で、投資判断が「強気」の8銘柄も公開！
ダイヤモンド・ザイでは、毎号巻頭でマネーに関する”最旬”のトピックを取り上げているが、ダイヤモンド・ザイ6月号のテーマは「出遅れ気味の【Jリート】に投資チャンス！」。
日経平均株価は一時4万円台を突破するなどの好調を見せたが、これに対してJリートは出遅れ気味。そこで、今回はJリート市況の解説と注目銘柄を紹介。NISAで中長期保有するにもうってつけなので、ぜひチェックを！
【※関連記事はこちら！】
⇒【投信グランプリ2024】NISAで買える“本当にいい”投資信託を発表！｢日本株総合部門｣｢世界株部門｣など全7部門でザイが選ぶ本当に優秀な投信30本を公開！
業績は好調ながらもJリート価格が低迷しているのは、
「好調な株式市場」と「米国の長期金利の高止まり」の影響！
高利回りが期待できる資産として、Jリートの魅力が高まっている。実際、足元の日経平均株価の配当利回りは平均1.6％台だが、Jリートの平均利回りは4.4％台で、利回り5％超も11銘柄ある。
JリートはNISAで買うことができて、分配金（株式の配当金に相当するもの）も非課税でもらえる。昨今の株価上昇で高配当株の配当利回りが低下しているので、利回り重視ならJリートも検討してみる価値がありそうだ。
【※関連記事はこちら！】
⇒｢配当利回りランキング｣高配当ベスト50銘柄を公開！【2024年最新版】会社予想の配当利回りランキングと一緒に、株主優待の有無や連続増配期間もチェック！
ここで改めて、ビギナーのためにJリートの仕組みを説明しよう。Jリートは、投資家から集めた資金で不動産を買って管理し、家賃や売却益を投資家に分配する。Jリートを買うことは、間接的に大家さんになるようなもので、オフィス、住居、商業施設、物流施設、ホテルなど投資したいタイプを選べる。
そんなJリートだが、直近では業績が好調な銘柄が多く、上場来最高の分配金水準となっている銘柄も目立つ。下のグラフを見ると、それにもかかわらずJリート価格が低迷していることがわかるだろう。
Jリート価格が業績に反応しない理由について、アイビー総研の関大介さんは次のように分析する。
「目下の状況には、好調な株式市場と米国の長期金利の高止まりが影響していると考えられます。前者は、国内機関投資家から見れば”株式を持たざるリスク”として受け取られるため、Jリート売りの材料に。リート型投信の多くを占めた毎月分配型がNISAの対象から外れ、投信経由のマネー流入が細った影響もあるでしょう。また、地銀など機関投資家が好調な株式に資金を移す動きもありました。一方、米国の長期金利の高止まりは外国人投資家の売り材料となり、特に物流系銘柄は、時価総額の大きい銘柄のスポンサーに外資系が多いため、価格下落の要因となりました。言い換えると、この2点が解消すれば、Jリート価格は上昇する余地が大きいでしょう」（関さん）
利回り面でJリート価格に割安感が生じているのは、前述のように時価総額が大きい銘柄の価格下落が顕著だったためだという。
「利回りが高い銘柄は、市場全体が下落する中でも安定的な値動きとなっているため、割安感が少ない点には注意が必要です。短期的な価格上昇力という面では、時価総額が大きい銘柄の優位性が強い状態と言えます」（関さん）
日銀が3月19日にマイナス金利を解除したものの、低金利政策の当面の継続が確認されたため、東証リート指数は反転。4月の新年度入りで、国内機関投資家は新たにJリートへも資金配分をすると見られており、需給面での懸念は和らいでいる。今のうちに注目する価値はありそうだ。
【※関連記事はこちら！】
⇒Jリートのおすすめ2銘柄を紹介！【2024年・春】増配基調を継続する｢平和不動産リート投資法人｣と、｢三井不動産ロジスティクスパーク投資法人｣に注目！
利回り上位のJリートのうち、投資判断が「強気」の8銘柄を紹介！
「総合型」や「オフィス型」など、さまざまなリートが高評価！
以下では、分配金利回りが高いJリート上位20銘柄のうち、関さんが業績などを分析して「強気」と診断した8銘柄を紹介。投資先の候補として検討してみてほしい（※以下、分配金利回りなどのデータは3月29日時点）。
利回り上位の「Jリート」で投資判断が「強気」の8銘柄！ |
|||||
| 分配金利回り | 最低投資額（時価総額） | 決算期 | |||
| ◆投資法人みらい（3476） | |||||
| 5.08％ | 5万円（876億円） | 4月・10月 | |||
| 【分析コメント】オフィス主体。コロナ禍でホテル運営会社破綻等の影響を受け、分配金は25％減少予想。収益拡大余地のあるホテル等の取得を進める。財務面では長期固定金利化を実施済で、金利上昇の影響は少ない。 | |||||
 |
|||||
| ◆エスコンジャパンリート投資法人（2971） | |||||
| 5.08％ | 12万円（436億円） | 1月・7月 | |||
| 【分析コメント】商業施設およびその底地に投資するが、投資方針を変更。住宅20％以下ながら明確に主要な用途として位置づけし、総合型へ。スポンサーとの利益相反取引で2022年7月に行政処分を受け、体制強化。 | |||||
|
|
|||||
| ◆いちごオフィスリート投資法人（8975） | |||||
| 5.01％ | 8万円（1229億円） | 4月・10月 | |||
| 【分析コメント】中小規模物件を中心に投資するオフィス型で、テナント分散効果は強い。 売却益の影響で分配金の変動が大きいが、賃貸収益は安定。価格は2023年4月と比較すると2割程度下落しており、割安感は強い。 | |||||
|
|
|||||
| ◆産業ファンド投資法人（3249） | |||||
| 5.00％ | 14万円（3439億円） | 1月・7月 | |||
| 【分析コメント】物流施設を中心に工場や研究施設にも投資。スポンサーのKKR傘下のロジスティード（旧日立物流）から28物件1082億円の物件を取得。大規模増資の影響で価格も下落しており、割安感が強い。 | |||||
|
|
|||||
| ◆日本リート投資法人（3296） | |||||
| 4.96％ | 35万円（1586億円） | 6月・12月 | |||
| 【分析コメント】保有比率7割を占めるオフィスは中小規模物件が多く、テナント分散効果が高い。テレワークの影響が少なく、住宅も含め保有物件の賃貸収益は増加基調。物件売却益で分配金が変動する点には注意が必要。 | |||||
|
|
|||||
| ◆グローバル・ワン不動産投資法人（8958） | |||||
| 4.95％ | 11万円（1107億円） | 3月・9月 | |||
| 【分析コメント】駅近の大型物件を中心に投資するオフィス特化型。東京の大手町の旗艦物件を、2025年3月期まで5期に分けて売却しており、分配金には売却益を含むが、2024年9月期の予想分配金は2400円。株価の割安感も強い。 | |||||
|
|
|||||
| ◆CREロジスティクスファンド投資法人（3487） | |||||
| 4.83％ | 15万円（945億円） | 6月・12月 | |||
| 【分析コメント】物流系で唯一スポンサーが国内の物流専業会社。借入金比率は比較的高いが徐々に比率を低下させているのに加えて、固定金利の比率も高いため、金利上昇の影響は少ない。長期契約テナントが大半を占め、収益安定性も高い。 | |||||
|
|
|||||
| ◆KDX不動産投資法人（8972） | |||||
| 4.79％ | 16万円（6574億円） | 4月・10月 | |||
| 【分析コメント】2023年11月にケネディクス傘下の3銘柄合併で総合型へ。資産規模は1.2兆円弱で、テナント分散効果も高く、下限設定の分配金3800円の安定性は高い。時価総額も大きく、価格上昇余地が大きい。 | |||||
|
|
|||||
| ※株価などのデータは2024年3月29日時点。 | |||||
日本株に比べると「Jリート」は大きく出遅れている状況だが、分配金利回り4％超は魅力的な水準。NISAで安定的に投資したい人も参考にしてほしい。
| ※証券や銀行の口座開設、クレジットカードの入会などを申し込む際には必ず各社のサイトをご確認ください。なお、当サイトはアフィリエイト広告を採用しており、掲載各社のサービスに申し込むとアフィリエイトプログラムによる収益を得る場合があります。 |
 |
   |
   |
   |
   |
| 【2025年6月5日時点】 【証券会社おすすめ比較】 手数料、取引ツールetc.で総合比較！ おすすめネット証券はココだ！ |
||||||
| 株式売買手数料（税込） | 投資信託 | 外国株 | ||||
| 1約定ごと | 1日定額 | |||||
| 10万円 | 20万円 | 50万円 | 50万円 | |||
| ◆楽天証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| すべて0円 | 2575本 | ○ 米国、中国 、アセアン |
||||
| 【楽天証券のおすすめポイント】 国内株式の現物取引と信用取引の売買手数料が完全無料（0円）！ 株の売買コストについては、同じく売買手数料無料を打ち出したSBI証券と並んで業界最安レベルとなった。また、投信積立のときに楽天カード（一般カード／ゴールド／プラチナ／ブラック）で決済すると0.5〜2％分、楽天キャッシュで決済すると0.5％分の楽天ポイントが付与されるうえ、投資信託の残高が一定の金額を超えるごとにポイントが貯まるので、長期的に積立投資を考えている人にはおすすめだろう。貯まった楽天ポイントは、国内現物株式や投資信託の購入にも利用できる。また、取引から情報収集、入出金までできるトレードツールの元祖「マーケットスピード」が有名で、数多くのデイトレーダーも利用。ツール内では日経テレコン（楽天証券版）を利用することができるのも便利。さらに、投資信託数が2500本以上と多く、米国や中国、アセアンなどの海外株式、海外ETF、金の積立投資もできるので、長期的な分散投資がしやすいのも便利だ。2024年の「J.D. パワー個人資産運用顧客満足度調査＜ネット証券部門＞」では総合1位を受賞。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆【楽天証券の特徴とおすすめポイントを解説！】売買手数料が安く、初心者にもおすすめの証券会社！ 取引や投資信託の保有で「楽天ポイント」を貯めよう ◆「日経テレコン」「会社四季報」が閲覧できる証券会社を解説！ 利用料0円ながら、紙媒体では読めない独自記事や先行情報を掲載し、記事の検索機能も充実 |
||||||
 |
||||||
| 【楽天カードを活用すれば、投資しながら楽天ポイントもゲット！】
|
||||||
| ◆SBI証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| すべて0円 ※取引報告書などを「電子交付」に設定している場合 |
2607本 | ○ 米国、中国、 韓国、ロシア 、アセアン |
||||
| 【SBI証券のおすすめポイント】 ネット証券最大手のひとつ。国内株式の売買手数料を完全無料化！ 取引報告書などを電子交付するだけで、現物取引、信用取引に加え、単元未満株の売買手数料まで0円になるので、売買コストに関しては圧倒的にお得な証券会社と言える。投資信託の数が業界トップクラスなうえ100円以上1円単位で買えるので、投資初心者でも気軽に始められる。さらに、IPOの取扱い数は大手証券会社を抜いてトップ。PTS取引も利用可能で、一般的な取引所より有利な価格で株取引できる場合もある。海外株式は米国株、中国株のほか、アセアン株も取り扱うなど、とにかく商品の種類が豊富だ。米国株の売買手数料が最低0米ドルから取引可能になのも魅力。低コストで幅広い金融商品に投資したい人には、必須の証券会社と言えるだろう。2024年は「JCSI（日本版顧客満足度指数）調査」の「証券業種」で1位を獲得。また口座開設サポートデスクが土日も営業しているのも、初心者には嬉しいポイントだ。 |
||||||
| 【SBI証券の関連記事】 ◆【SBI証券の特徴とおすすめポイントを解説！】株式投資の売買手数料の安さは業界トップクラス！ IPOや米国株、夜間取引など、商品・サービスも充実 ◆「株初心者」におすすめの証券会社を株主優待名人・桐谷広人さんに聞いてみた！ 桐谷さんがおすすめする証券会社は「松井証券」と「SBI証券」！ |
||||||
|
|
||||||
| ◆松井証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円/日 | 1903本 | ○ 米国 |
|
| 【松井証券のおすすめポイント】 1日定額制プランしかないものの1日の約定金額の合計が50万円以下であれば売買手数料が無料という手数料体系は非常に魅力的。また、25歳以下なら現物・信用ともに国内株の売買手数料が完全無料！ 資金が少なく、複数の銘柄に分散投資する初心者の個人投資家にはおすすめだ。その使い勝手は、チャート形状で銘柄を検索できる「チャートフォリオ」を愛用している株主優待名人・桐谷さんも「初心者に特におすすめ」と太鼓判を押す。また、デイトレード限定で手数料が無料、金利・貸株料が0%になる「一日信用取引」や手数料が激安になる「一日先物取引」など、専業デイトレーダーにとって利便性の高いサービスも充実している。「J.D.パワー2024年カスタマーセンターサポート満足度調査＜金融業界編＞」では、ネット証券部門で1位を受賞した。 ※ 株式売買手数料に1約定ごとのプランがないので、1日定額制プランを掲載。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆【松井証券のおすすめポイントは？】1日50万円以下の株取引は手数料0円（無料）！ その他の無料サービスと個性派投資情報も紹介 ◆「株初心者」におすすめの証券会社を株主優待名人・桐谷広人さんに聞いてみた！ 桐谷さんがおすすめする証券会社は「松井証券」と「SBI証券」！ |
||||||
|
|
||||||
| 1約定ごと（税込） | 1日定額（税込） | 投資信託 ※1 |
外国株 | |||
| 10万円 | 20万円 | 50万円 | 50万円 | |||
| ◆マネックス証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 99円 | 115円 | 275円 | 550円/日 | 1820本 | ○ 米国、中国 |
|
| 【マネックス証券のおすすめポイント】 日本株の取引や銘柄分析に役立つツールが揃っているのがメリット。中でも、多彩な注文方法や板発注が可能な「マネックストレーダー」や、重要な業績を過去10期以上に渡ってグラフ表示できる「マネックス銘柄スカウター」はぜひ利用したい。「ワン株」という株を1株から売買できるサービスもあるので、株初心者はそこから始めてみるのもいいだろう。また、外国株の銘柄数の多さも魅力で、約5100銘柄の米国株や約2650銘柄の中国株を売買できる。「dカード」「マネックスカード」などの提携クレカで投資信託を積み立てると最大3.1％のポイント還元。さらに、投資信託の保有金額に対し、最大0.26%分（年率）のマネックスポイントが付与されるのもお得だ。なお、2023年10月にNTTドコモと業務提携を発表しており、2024年7月からは「dカード」による投資信託のクレカ積立などのサービスが始まった。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆NISAのクレジットカード積立は「dカード積立」がおすすめ！ ポイント還元率は業界トップクラスの1.1％で、｢dカード GOLD」ならお得な付帯サービスも満載 ◆【マネックス証券の特徴とおすすめポイントを解説】｢単元未満株｣の売買手数料の安さ＆取扱銘柄の多さに加え、｢米国株・中国株｣の充実度も業界最強レベル！ ◆マネックス証券のNISA口座は手数料が一番お得！ 国内株は無料、外国株も買付は実質無料。外国株やIPOの銘柄数も多いので、投資初心者にはおすすめ！ |
||||||
|
|
||||||
| 【人気の「米国株」の銘柄数がトップクラス！】
|
||||||
| ◆三菱UFJ eスマート証券（旧：auカブコム証券） ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円/日 | 1865本 | ○ 米国 |
|
| 【三菱UFJ eスマート証券のおすすめポイント】 MUFGグループが出資するネット証券で、SB証券や楽天証券などと並んで5大ネット証券のひとつ。日本株は、1日定額制なら1日100万円の取引まで売買手数料が無料（0円）！「逆指値」や「トレーリングストップ」などの自動売買機能が充実していることも特徴のひとつ。あらかじめ設定しておけば自動的に購入や利益確定、損切りができるので、日中に値動きを見られないサラリーマン投資家には便利だ。板発注機能装備の本格派のトレードツール「kabuステーション」も人気が高い。その日盛り上がりそうな銘柄を予測する「リアルタイム株価予測」など、デイトレードでも活用できる便利な機能を備えている。投資信託だけではなく「プチ株（単元未満株）」の積立も可能。月500円から株を積み立てられるので、資金の少ない株初心者にはおすすめだ。「J.D.パワー 2024年カスタマーセンターサポート満足度調査＜金融業界編＞」において、ネット証券部門で2年連続第1位となった。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆【三菱UFJ eスマート証券（旧：auカブコム証券）のおすすめポイントを解説】NISA口座なら日本株と米国株の売買手数料が無料で、クレカ積立の還元率はネット証券トップクラス ◆auカブコム証券の新アプリで「スマホ投資」が進化！ 株初心者でもサクサク使える｢シンプルな操作性｣と、投資に必要な｢充実の情報量｣を両立できた秘密とは？ ◆au PAY カード｣で積立投資すると最大5％のPontaポイントがたまる！ NISAも対象なので、これから投資を始める人にもおすすめ |
||||||
|
|
||||||
| ◆GMOクリック証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円/日 | 112本 | ○ （CFD） |
|
| 【GMOクリック証券のおすすめポイント】 1日100万円まで取引は売買手数料無料！ 1約定ごとプランの売買手数料も最安レベルで、コストにうるさい株主優待名人・桐谷広人さんも利用しているとか。信用取引の売買手数料と買方金利・貸株料も最安値レベルで、一般信用売りも可能だ！ 近年は、各種ツールや投資情報の充実度もアップ。米国株の情報では、瞬時にAIが翻訳する英語ニュースやグラフ化された決算情報などが提供されており、米国株CFDの取引に役立つ。商品の品揃えは、株式、FXのほか、外国債券やCFDまである充実ぶり。CFDでは、各国の株価指数のほか、原油や金などの商品、外国株など多彩な取引が可能。この1社でほぼすべての投資対象をカバーできると言っても過言ではないだろう。国内店頭CFDについては、2024年度まで11年連続で取引高シェア1位を継続。さらに2025年5月末から取引所CFD「くりっく株365」の取り扱いを開始した。頻繁に売買しない初心者やサラリーマン投資家はもちろん、信用取引やCFDなどのレバレッジ取引も活用する専業デイトレーダーまで、幅広い投資家におすすめ！ |
||||||
| 【関連記事】 ◆GMOクリック証券が“業界最安値水準”の売買手数料を維持できる2つの理由とは？ 機能充実の新アプリのリリースで、スマホでもPCに負けない投資環境を実現！ ◆「株主優待のタダ取り(クロス取引)」で得するなら、GMOクリック証券がおすすめ！ 一般信用の「売建」を使って、ノーリスクで優待をゲットする方法を解説！ ◆GMOクリック証券を「無料」で利用する裏ワザとは？ グループ会社の株主優待を効率よく利用することで、1年間に「最大375回分」の売買手数料が0円に！ ◆億トレーダーが初心者におすすめの証券会社を紹介！ NISA口座の売買手数料無料のSBI証券と、株主優待で売買手数料が無料になるGMOクリック証券がおすすめ |
||||||
|
|
||||||
| 1約定ごと（税込） | 1日定額（税込） | 投資信託 ※1 |
外国株 | |||
| 10万円 | 20万円 | 50万円 | 50万円 | |||
| ◆SBIネオトレード証券（旧:ライブスター証券） ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円/日 | 48本 | － | |
| 【SBIネオトレード証券のおすすめポイント】 以前はライブスター証券だったが、2021年1月から現在の名称に。売買手数料を見ると、1日定額プランなら1日100万円まで無料。1日100万円超の価格帯でも大手ネット証券より割安だ。また、信用取引の売買手数料が完全無料（0円）なのに加え、信用取引金利の低さもトップクラス。アクティブトレーダーほどお得さを実感できるだろう。そのお得さは株主優待名人・桐谷さんのお墨付き。取引ツール「NEOTRADER」のPC版は板情報を利用した高速発注や特殊注文、多彩な気配情報、チャート表示などオールインワンの高機能ツールに仕上がっている。また「NEOTRADER」のスマホアプリ版もリリースされた。低コストで日本株（現物・信用）をアクティブにトレードしたい人におすすめ。また、売買頻度の少ない初心者や中長期の投資家にとっても、新NISA対応や低コストな個性派投資信託の取り扱いがあり、おすすめの証券会社と言える。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆【ネット証券おすすめ比較】株の売買手数料を比較したらあのネット証券会社が安かった！ ◆株主優待名人の桐谷さんお墨付きのネット証券は？ 手数料、使い勝手で口座を使い分けるのが桐谷流！ |
||||||
|
|
||||||
【積極的に売買する短期トレーダーに人気！】
 |
||||||
| ※手数料などの情報は定期的に見直しを行っていますが、更新の関係で最新の情報と異なる場合があります。最新情報は各証券会社の公式サイトをご確認ください。売買手数料は、1回の注文が複数の約定に分かれた場合、同一日であれば約定代金を合算し、1回の注文として計算します。投資信託の取扱数は、各証券会社の投資信託の検索機能をもとに計測しており、実際の購入可能本数と異なる場合が場合があります。 | ||||||
【SBI証券×ザイ・オンライン】タイアップ企画
新規口座開設＋条件クリアした人全員に
現金2000円プレゼント！⇒関連記事はこちら
| お得な限定キャンペーン！ | もれなく2500円プレゼント | 株の売買手数料がお得！ |
|---|---|---|
 新規口座開設＋条件クリアで もれなく2000円プレゼント！ |
 1日定額プランで 手数料を大幅値下げ！ |
 1日50万円までの取引 なら売買手数料0円！ |
| ネット証券最大手で、ザイ・オンラインでも人気NO.1⇒関連記事 | 2017年の秋からIPO取扱数がトップクラスに！⇒関連記事 | 優待名人・桐谷さんも「便利でよく使う」とおすすめ⇒ 関連記事 |
