「ロードスターキャピタル」のIPO情報総まとめ！スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、他の不動産関連企業との比較や予想まで解説！［2017年9月30日 情報更新］

会社名	ロードスターキャピタル
市場・コード／業種	東証マザーズ・3482／不動産業
上場日	9月28日
申込期間（BB期間）	9月11日～9月15日
おすすめ証券会社	SMBC日興証券、SBI証券、マネックス証券、松井証券、岩井コスモ証券、丸三証券、岡三オンライン証券、楽天証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	2501円（+37.42%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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ロードスターキャピタルのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	9月8日
ブックビルディング（抽選申込）期間	9月11日～9月15日
公開価格決定	9月19日
購入申込期間	9月20日～9月25日
払込日	9月27日
上場日	9月28日

ロードスターキャピタルのIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2017年9月11日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
SMBC日興証券 ［最短3日で取引可能］	2.6％
SBI証券 ［最短翌日に取引可能］	1.7％
マネックス証券 ［最短2日後に取引可能］	0.9％
松井証券 ［最短3日後に取引可能］	0.9％
岩井コスモ証券 ［最短3日で取引可能］	0.9％
丸三証券	0.4％
岡三オンライン証券 ［最短7日後に取引可能］	―％
楽天証券 ［最短2日後に取引可能］	―％
みずほ証券（主幹事証券）	91.3％
岡三証券	0.9％
エース証券	0.4％

ロードスターキャピタルのIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	1820円
仮条件 ［予想PER（※2）］	1640～1820円 ［11.4倍～12.6倍］
公募価格	1820円
初値	2501円
初値騰落率	+37.42%
予想トレーディングレンジ（※3）	1700円～3000円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社3社の予想PER（2017年9月6日終値の株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【3社平均】	8.3倍
ムゲンエステート<3299>	5.9倍(連)
ビーロット<3452>	11.9倍(連)
トーセイ<8923>	7.2倍(連)

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は類似会社より割高と判断できる。

ロードスターキャピタルの発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	498万4000株（予定）
公開株式数	公募74万株  売出36万株 （オーバーアロットメントによる売出16万5000株）
想定公開規模（※1）	23.0億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

ロードスターキャピタルは
クラウドファンディング運営のマザーズ案件

　中規模オフィスビル等への不動産自己投資、不動産賃貸、不動産特化型クラウドファンディングサービス等を展開する。

　売上高の86.7％を占める不動産投資事業は、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高め売却するサービスを行っている。

　不動産投資の領域からクラウドファンディングを中心としたフィンテック領域へと事業拡大のチャンスは大きく、AI（人工知能）によるオフィス価値査定プログラムの導入など第4次産業革命に関連するIPO案件として注目される可能性がある。

　公開規模は20億円超とマザーズ上場案件としてはやや大きい。しかし、創業時より業績が順調に拡大している点に加え、AIのテーマ性やクラウドファンディングなど新業態への成長性といった側面への市場の期待は高そうだ。

◆「ロードスターキャピタル」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
マネックス証券［最短2日後に取引可能］
松井証券［最短3日後に取引可能］
岩井コスモ証券［最短3日で取引可能］
丸三証券
岡三オンライン証券［最短7日後に取引可能］
楽天証券［最短2日後に取引可能］
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ロードスターキャピタルの業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2013/12	251 （―）	127 （―）	77 （―）
2014/12	756 （201.2%）	201 （58.3%）	122 （58.4%）
2015/12	2,988 （295.2%）	681 （238.8%）	440 （260.7%）
2016/12	4,652 （55.7%）	680 （-0.1%）	466 （5.9%）
2017/12予	― （―）	― （―）	― （―）

■連結業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2015/12	2,992 （―）	688 （―）	442 （―）
2016/12	4,659 （55.7%）	703 （2.2%）	468 （5.9%）
2017/12予	6,634 （42.4%）	1,122 （59.6%）	720 （53.8%）
2017/6 2Q	3,306 （―）	702 （―）	464 （―）
予想EPS（※） ／配当	単独：-円 連結：144.46円／21.00円
※ 予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

ロードスターキャピタルの業績コメント

　2017年12月期の業績は、売上高が前期比42.4％増の66.3億円、経常利益が同59.6％増の11.2億円と増収増益の見通しとなっている。

　足元では、同社グループが属する不動産及び不動産金融業界においては、東京23区の稼働率は堅調に推移しており、オフィス賃料は緩やかに上昇を続けている。また、金融機関の積極的な融資姿勢が継続しているため資金調達環境が良好であり、物件取得意欲は依然として旺盛なものとなっている。そのため、不動産投資案件の売却に適した市場環境となっている。

　こうした環境の中、同社グループでは、コーポレートファンディング事業において、同社の注力市場である東京都心の中規模オフィス等への投資によって自己保有資産残高を拡大した。また、不動産特化型クラウドファンディング事業において、投資家会員数と累積投資金額の増加を目指している。

　なお、通期計画に対する第2四半期末時点における進捗率は、売上高33.0億円で49.8％、経常利益7.0億円で62.5％となっている。

ロードスターキャピタルの詳細情報

■基本情報
所在地	東京都中央区銀座二丁目6番16号
代表者名（生年月日）	代表取締役社長 岩野 達志（昭和48年5月23日生）
設立	平成24年3月14日
資本金	5億4955万円（平成29年8月25日現在）
従業員数	新規上場会社24人 連結会社24人（平成29年7月31日現在）
事業内容	中規模オフィスビル等への不動産自己投資、不動産賃貸、不動産特化型クラウドファンディングサービス等

■売上高構成比率（2016/12期 実績）
品目	金額	比率
コーポレートファンディング(不動産投資)事業	4,041 百万円	86.7％
コーポレートファンディング(不動産賃貸)事業	593 百万円	12.7％
クラウドファンディング事業	7 百万円	0.2％
その他事業	17 百万円	0.4％
合計	4,659 百万円	100.0％

■大株主上位10位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	Renren Lianhe Holdings	209万株	49.25％
2	岩野 達志	90万株	21.21％
3	森田 泰弘	81万5000株	19.20％
4	中川 由紀子	23万株	5.42％
5	久保 直之	7万株	1.65％
6	(株)カカクコム	5万4000株	1.27％
7	成田 洋	4万株	0.94％
8	佐藤 拓也	2万株	0.47％
9	大塚 裕介	1万株	0.24％
10	栂安 賢吾	5000株	0.12％
10	阿部 加奈子	5000株	0.12％
10	野口 すみれ	5000株	0.12％
合計		424万4000株	100.00％

■その他情報
手取金の使途	(1) コーポレートファンディング事業において、収益基盤をさらに強化するため、安定的な収益を見込むことができる販売用不動産に対する物件取得資金 (2) クラウドファンディング事業において、当社グループ及び当社グループのサービスの知名度向上のための広告宣伝費ならびに「OwnersBook」の新規登録会員獲得のための広告宣伝費、また、エクイティ投資型クラウドファンディングサービスのためのシステム開発、及び既存システムの強化費用 (3) 業容拡大に伴う人材獲得のための採用費及び人件費 として充当する予定
関係会社	ロードスターファンディング(株) (連結子会社) 貸金業 Renren Lianhe Holdings (その他の関係会社) 投資業 Renren Inc. (その他の関係会社) 中国のSNSサイト「人人網」を運営する会社
VC売却可能分（推定）	－株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	2016年2月29日
	割当先	株式会社カカクコム
	発行価格	1850円 ※株式分割を考慮済み

◆「ロードスターキャピタル」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
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マネックス証券［最短2日後に取引可能］
松井証券［最短3日後に取引可能］
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丸三証券
岡三オンライン証券［最短7日後に取引可能］
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ロードスターキャピタルの銘柄紹介

 同社グループの企業集団は、同社及び連結子会社(ロードスターファンディング株式会社)の計2社で構成されており、オフィスビル等への不動産自己投資を中心に、不動産賃貸事業(以下、不動産投資事業及び不動産賃貸事業を合わせて「コーポレートファンディング事業」という。）、不動産特化型のクラウドファンディング事業、不動産仲介・コンサルティング事業、及び不動産アセットマネジメント事業を展開している。

(1) コーポレートファンディング事業

①不動産投資事業

　同社のコーポレートファンディング(不動産投資)事業は、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高め売却するサービスを行っている。

　同社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から30億円程度の中規模オフィスビルのうち、テナント不在で稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件や借地権付建物や区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としている。

　理由としては、当該物件はこれらの要因により本来の適正価格よりも割安となって市場に出回っているものが多くあるにもかかわらず、中規模オフィスビルは購入希望者が少ないため、商品価値は高いが買手がついていない案件があるためである。

　購入希望者が少ない理由としては、不動産の取得から賃貸、及び売却に至る一連の手続に係る管理コストが必ずしも不動産の規模に比例するわけではないことから、大手不動産投資会社等は収益性の高い大規模オフィスビルを投資対象とすることが比較的多く、また、中規模以上のオフィスビルを投資対象に出来る資金力を持つ個人投資家は限定的であることによる。

②不動産賃貸事業

　同社がコーポレートファンディング(不動産投資)事業で取得したオフィスビル等については、売却が完了するまでの期間は賃貸により運用している。不動産のマーケット価格の下落時には売却を優先せず、長期賃貸運営用に切り替える等の方針の見直しにより経営の安定化を図っている。

(2) クラウドファンディング事業

　同社グループは『OwnersBook(オーナーズブック)』という不動産特化型のクラウドファンディングサービスを提供している。同社がインターネット上で運営するOwnersBookは、クラウドファンディングを利用して、一口1万円からの資金で投資をはじめることを可能にした新しい資産運用サービスである。

　OwnersBookでは、同社連結子会社のロードスターファンディング株式会社が個人を主とする投資家会員との間で匿名組合契約を締結し、投資家会員からの匿名組合出資金を原資として不動産を所有する法人への貸付を行っている。貸付先からは手数料を受領する他、返済や利息の支払を受け、投資家に対しては元本の返還と利息の配当をしている。

(3) その他

　同社は、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者としての現物不動産売買及び賃貸の仲介、金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業としての不動産信託受益権売買に係る仲介、不動産に関する固定費削減やキャッシュフローマネジメント等のアドバイスを主な内容とした不動産コンサルティング事業、及び第三者が保有する不動産(現物不動産及び不動産信託受益権)の運用につき管理・助言等を行うアセットマネジメント事業を営んでいる。

ロードスターキャピタルの投資のポイント

 不動産投資の領域からクラウドファンディングを中心としたフィンテック領域へと事業拡大のチャンスは大きく、AI（人工知能）によるオフィス価値査定プログラムの導入など第4次産業革命に関連するIPO案件として注目される可能性がある。

　しかし、IPOにおいて不動産関連の案件は人気が高まりづらい。今年7月に上場したジェイ・エス・ビー<3480>は公開価格比+33.8%、昨年12月のフォーライフ<3477>は+31.6%、日本モーゲージサービス<7192>は+39.8%、グッドコムアセット<3475>は+32.4％という初値を付けており、堅調ながら2倍以上の高い人気は見せていない。国内不動産市況の高止まりや2020年の東京五輪・パラリンピック以降の市況悪化に対する警戒感も影響しているとみられる。

　売上高の86.7％を占める不動産投資事業は、物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高め売却するサービスを行っている。

　また同12.7％を占める不動産賃貸事業は、不動産投資事業で取得したオフィスビル等について売却が完了するまでの期間に賃貸により運用する。

　同0.2％を占めるクラウドファンディング事業は、「OwnersBook（オーナーズブック）」という不動産特化型のクラウドファンディングサービスを提供。一口1万円からの資金で投資を始めることを可能とした新しい資産運用サービスとなる。6月末時点の投資家会員数は3,953人、累積投資金額は18.0億円。

　業績面について、2017年12月期の業績は、売上高が前期比42.4％増の66.3億円、経常利益が同59.6％増の11.2億円と増収増益の見通しとなっている。不動産業界における東京23区の稼働率は堅調に推移しており、オフィス賃料は緩やかに上昇を続けている。また、金融機関の積極的な融資姿勢が継続しているため、資金調達環境が良好であり、物件取得意欲は依然として旺盛なものとなっている。これら不動産投資案件の売却に適した市場環境となっていることなどが事業の追い風になっている。

　これを受け、通期計画に対する第2四半期末時点における進捗率は、売上高33.0億円で49.8％、経常利益7.0億円で62.5％。なお、想定仮条件水準の今期予想PERは13倍前後で、類似企業と比較して割安感はない。

　公開規模は20億円超とマザーズ上場案件としてはやや大きい。しかし、創業時より業績が順調に拡大している点に加え、AIのテーマ性やクラウドファンディングなど新業態への成長性の側面には注目が集まりそうだ。

◆「ロードスターキャピタル」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
マネックス証券［最短2日後に取引可能］
松井証券［最短3日後に取引可能］
岩井コスモ証券［最短3日で取引可能］
丸三証券
岡三オンライン証券［最短7日後に取引可能］
楽天証券［最短2日後に取引可能］
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