5月29日に平成25年6月期の分配金を7210円から418円に、94.2％もの減配を実施すると発表し、5月30日は前日比マイナス6.12％、22万6900円まで価格が下落したMIDリート投資法人（3227）。しかし、5月31日は価格が反転して前日比プラス2.16％、23万1800円で引けた。
MIDリート投資法人は5月30日は反発したが、急騰直前の1月末の水準に戻ってしまった
MIDリート投資法人に投資している人にとってはひと安心だが、そもそもJリートの多くの銘柄は1年前と比べて1.5倍近くなっている。今からJリートに投資しても大丈夫なのだろうか？
不動産価格の上昇はJリートにとって不利!?
「実は昨年末～3月くらいまでのJリート価格の上昇は、どうして上がっているのか、よくわからなかったんです。円安で株が上がるのはわかるんですが、Jリートには為替は関係ありませんし、アベノミクスで不動産価格が上がるという期待があるようですが、不動産の価格が上がると利回りが下がってしまうので、Jリートにとってはよくないんです」（Jリートに詳しいアイビー総研・関大介さん）
しかし、不動産価格が上がれば、Jリートの保有物件の含み益が増えていいのでは？
「確かに、不動産価格が上がればJリートの保有物件の含み益は増えるんですが、だからといってその物件を売ってしまうと賃貸収入は下がってしまい、売却益で一時的に分配金は増えても、次の物件を取得するときには不動産価格の上昇で利回りが低下した物件を取得することになるので分配金も下がってしまう。家賃が高くなって、結果的に不動産価格が上がるのはJリートにとってもいい状況なんですが、今は土地の値段が上がりそうなだけで、家賃やオフィス賃料は全然上がっていませんから」
景気がよくなればオフィス賃料にも反映しそうなものだが……。
景気拡大によるオフィスの賃料アップは早くても今秋から
「全然上がっていませんね。オフィスビルは解約するまでに少なくとも６カ月かかるので、例えば今年の3月期の業績が回復したから『新しいオフィスに移ろう！』と考えても、解約できるのは9月になります。ですから、家賃が上がるのは早くても今年の9月以降で、しかも実際にそういう動きが出るのは今年の第2～3四半期が終わってからでしょうから、オフィスビルの賃料に反映されるのは来年の4月以降でしょうね」
昨年末からのJリートの上昇は投資家の勇み足だったというわけか。
「ただ、昨年末から4月くらいまでは上がりすぎていたと思うんですが、4月以降は投資家の興味が個別株に移ったのか、Jリートはやっと真っ当な値動きになってきたという感じなので、基本的には買い時だと思います。それに、NISA（日本版ISA）が始まる来年以降、Jリートが注目を集める可能性もあります」
NISA（日本版ISA）とは、「少額投資非課税制度」のことで、2014～2023年までの間の最長5年間にわたり、NISA口座で毎年100万円（合計500万円）以内の投資資金で株式や投資信託の売却益や配当所得が非課税となる制度だ。ただし、投資した年には回転売買ができない（例えば、2014年1月に100万円分の投資信託を買い、2月にすべて利益を確定した場合、新たに投資することはできない。2014年内のNISA対象金額は使い切ったことになる）ので、ある程度の長期投資が前提となっている。
JリートはNISA向きの金融商品！
これらのNISAの特徴と、NISAを活用する人が「非課税なら」「銀行預金よりも有利なら」「値上がり益より利回り重視で」と考える投資初心者が多くなりそうなことをあわせて考えれば、個別株より値動きが安定していて、ある程度の利回りが見込める、ミドルリスク・ミドルリターンのJリートが脚光を浴びるかも。
さらに、Jリートの中でも「NISA口座の100万円で分散投資をするとすれば、投資単価が小さい銘柄が買われることになる」という。
確かに、Jリートの中でも時価総額が7231億円と最大で、機関投資家も保有しているという日本ビルファンド投資法人（8951）の場合、投資単価は104万5000円なのでNISA口座では投資ができない。また、Jリートの各銘柄にはオフィス系、住宅系、物流系などの保有物件別の特徴もあるので、投資対象の不動産を分散するなら10万～30万円前後の銘柄が人気化する可能性があるのだ。
鉄板銘柄のポイントは「分配準備積立金」にあり！
では、Jリートに投資する場合、どこに注意して銘柄を選べばいいのだろうか。今回のMIDリート投資法人による大幅な減配の教訓を生かすなら、注目するのは「分散具合」と「含み損率」だという。
「そもそも物件数が少なかったり、今回のMIDリート投資法人のようにテナントが1社に集中していたりすると、分散効果が期待できないのでリスクがあります。例えば、グローバル・ワン不動産投資法人（8958）は保有物件が10件とかなり少ないので、ほかの銘柄よりもリスクが高いと言えます。それと保有物件の帳簿価格と鑑定価格の差がどのくらいあるのかという『含み損率』。売却損と売却益を相殺できれば、MIDリート投資法人のように大幅な減配になることは避けられますから、これも銘柄選びの一つの目安になります」
そしてもう1つ、関さんが注目しているのは「分配準備積立金」だ。これは主としてJ-REIT同士が合併した際に生じる合併差益で、主に分配金に使われるのだが、銘柄によっては300億円を超えるものもある。
「アドバンス・レジデンス投資法人（3269）は346億円、大和ハウス・レジデンシャル投資法人（8984）は192億円と、巨額の分配準備積立金があるので、今後もし賃貸収入が大幅に下がっても積立金を取り崩すことで長期的に安定した分配金を支払うことができます。長期投資で、安定した分配金収入を得るなら、この2銘柄を買っておけばいいでしょう」
346億円の分配準備積立金で今後40年は安心!?
アドバンス・レジデンス投資法人の場合、分配金の総額は2012年7月期が51億9600万円、2013年1月期が49億5500万円で、1年間の合計は101億5100万円だが、そのうち分配準備積立金から取り崩したのは8億5800万円。この調子で今後も取り崩したとしても、今後40年間は分配金が安定して支払える計算になる。さらに、これは極端な例えだが、もし何らかの事情で賃貸収入がゼロになっても、3年半は同じ分配金を維持できるのだ。
5月31日時点で、アドバンス・レジデンス投資法人は価格21万300円で、予想利回りが4.28％、大和ハウス・レジデンシャル投資法人は価格39万1500円で、予想利回りは4.24％。100万円分しか投資できないNISA口座でも投資することが可能だ。
年初は18万円台だったアドバンス・レジデンス投資法人は、3月末に25万9000円まで上昇！
大和ハウス・レジデンシャル投資法人は年初の34万円台から3カ月で46万円を越える上昇を見せた
「日本賃貸住宅投資法人（8986）も分配準備積立金があり、投資単価が安い。一時は価格が上がりすぎていましたが、今の水準なら投資対象としておすすめできます」
日本賃貸住宅投資法人の分配準備積立金は70億6500万円。価格は一時8万円を超えていたが、ここに来て6万9900円まで下落。予想利回りは4.15％と、4％を超えて魅力的な利回りになってきている。
日本賃貸住宅投資法人は年初の5万7700円から３カ月で8万2300円に。7万円以下は買いどきか
住宅、オフィス、物流などに分散投資を
「この3銘柄なら分配金の安定性は非常に高いので、長期投資でも安心して保有できます。ただ、いずれも住宅系なので、投資単価が安い銘柄でポートフォリオを分散させたいなら人気の物流系リートのGLP投資法人（3281、価格9万3800円、予想利回り4.61％）、総合型のユナイテッド・アーバン投資法人（8960、価格13万400円、予想利回り4.22％）や日本プライムリアルティ投資法人（8955、価格31万5500円、予想利回り3.68％）などもいい銘柄だと思います」
MIDリート投資法人の大幅な減配は、Jリートに潜むリスクを多くの投資家に知らしめた。しかし、一時の価格急騰が落ち着いた今は安心して投資できるチャンス。今回の教訓を生かして、優良な安心して長期投資できる銘柄をポートフォリオに加えてみては？
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【2025年5月1日時点・最新情報】
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| 還元率 | 年会費 （税込） |
ブランド | 電子マネー対応 （ポイント付与対象） |
カード フェイス |
◆三井住友カード（NL） |
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| 0.5～7.0％ | 永年無料 | VISA Master |
iD |
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| 【三井住友カード（NL）のおすすめポイント】 券面にカード番号が記載されていない「ナンバーレス（NL）」なのが特徴（カード番号はアプリで確認可能）。通常還元率は0.5％と一般的なクレジットカードと同等だが、Apple PayやGoogle Payに「三井住友カード（NL）」を登録して「Visaのタッチ決済」または「Mastercardタッチ決済」を利用すれば、セブン-イレブン、ローソン、マクドナルド、サイゼリヤ、バーミヤンなど、対象のコンビニや飲食店では還元率7％に大幅アップ（※）する！ さらに、獲得できる「Vポイント」は、dポイント、Pontaポイント、楽天ポイント、ANAマイルなどに交換できるほか、「1ポイント＝1円分」としてカード利用額に充当できるなど、ポイントの汎用性が高いのも魅力！ ※ 一部店舗および一定金額を超える支払いでは指定の決済方法を利用できない場合、または指定のポイント還元にならない場合あり。カード現物のタッチ決済、iD、カードの差し込み、磁気取引による決済は7.0％還元の対象外。Google PayではMastercardタッチ決済は利用不可。 |
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| 【関連記事】 ◆｢三井住友カード（NL）｣は年会費無料＋高還元＋最短10秒発行の“三拍子”が揃ったおすすめカード！｢対象コンビニ＆飲食店で最大7％還元｣特典は利用価値あり！ ◆「三井住友カード（NL）」は、年会費無料＆対象コンビニで最大還元率7％のお得なクレジットカード！ カード情報を記載していないのでセキュリティも抜群！ |
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◆三菱UFJカード |
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| 0.5～5.5％ （※1） |
永年無料 | VISA JCB Master AMEX |
－ |
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| 【三菱UFJカードのおすすめポイント】 通常還元率は0.5％だが、セブン‐イレブンなどのコンビニのほか、オーケー、松屋、ピザハットオンライン、くら寿司、スシローなどでの利用分は還元率5.5％の高還元に！（※1）カード利用で貯まる「グローバルポイントは、スマートフォンアプリ「MUFGカードアプリ」を利用することで「Amazonギフトカード」「Apple Gift Card」「Google Play ギフトカード」などのギフトカードに“即時交換”できるのもメリット！ また、2024年8月から年会費が“永年無料”になって、さらにお得なクレジットカードになった。 ※1「1ポイント＝5円相当」の商品に交換した場合の還元率。還元率5.5％はセブン‐イレブンなどの対象店舗で利用した場合（AMEXブランドのみ一部加盟店が5.5％還元特典の対象外）。各社の利用金額は合算されず、各社単位の1カ月の利用金額合計1000円ごとにポイントを付与。なお、Apple PayはQUICPayでの利用が対象（Apple PayとQUICPayはMastercardまたはVisaのみ利用可能）。 |
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| 【関連記事】 ◆｢オーケー｣｢オオゼキ｣｢東武ストア｣などのスーパーでも5.5％還元になる｢三菱UFJカード｣は主婦にもおすすめ！ コンビニや飲食店だけでなくスーパーでもお得！ ◆｢三菱UFJカード｣の年会費が“永年無料”になり、最大5.5％還元の対象加盟店も大幅に追加！ くら寿司、スシロー、オーケーなどでもお得にポイントが貯まる！ |
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◆アメリカン・エキスプレス・ゴールド・プリファード・カード |
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| 0.3～1.5% （※1） |
3万9600円 | AMEX | － |
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| 【アメリカン・エキスプレス・ゴールド・プリファード・カードのおすすめポイント】 日本で最初に発行されたゴールドカード「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」の後継カードだけに、ステータス＆付帯サービスは最高レベルで、カードが金属製という特別感もあって、一般的なゴールドカードとはケタ違い。たとえば、年間200万円（税込）以上を利用してカードを継続保有すると、国内40カ所以上の高級ホテルに無料宿泊できる「フリー・ステイ・ギフト」は、もはや一般的なプラチナカードすら凌駕するレベルの特典だ。さらに、高級レストランを2人以上で利用すると1人分が無料になる「ゴールド・ダイニング by 招待日和」や、世界1300カ所以上の空港ラウンジを年2回まで無料で利用できる「プライオリティ・パス」、最高補償額1億円の「海外旅行傷害保険」が付帯するなど、もはや「ゴールドカード」の枠組みを大きく飛び越えている。また、家族カードは2人目まで年会費無料でお得（3人目以降は年1万9800円・税込）。 ※貯まるポイントをマイルに交換した場合。1マイル＝1.5円換算。 |
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| 【関連記事】 ◆アメリカン・エキスプレス・ゴールド・プリファード・カードは“プラチナ”を超える“ゴールド”！ 日本初のゴールドカードを受け継ぐ「新生ゴールド」を解説！ ◆【アメリカン・エキスプレス・カードを一覧で比較】アメックスが発行する13枚のカードの年会費や特典、還元率を比較して、自分にピッタリの1枚を探そう！ ◆アメックスの新規入会キャンペーンをまとめて紹介！｢アメリカン･エキスプレス｣の入会特典で、ポイントやマイルをお得に獲得しよう！ |
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| 還元率 | 年会費 （税込） |
ブランド | 電子マネー対応 （ポイント付与対象） |
カード フェイス |
◆三井住友カード ゴールド（NL） |
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0.5～7.0％ |
5500円 （ただし、年100万円以上の 利用で次年度から永年無料） |
VISA Master |
iD |
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| 【三井住友カード ゴールド（NL）のおすすめポイント】 券面にカード番号が記載されていない“ナンバーレス（NL）”のゴールドカード。年会費5500円（税込）だが、年間100万円を利用すると（※1）、次年度から年会費が“永年無料”になるうえに、1万ポイントが「継続特典」としてもらえるのが大きな魅力！ さらに、通常還元率は0.5％と一般的なクレジットカードと同等だが、Apple PayやGoogle Payに「三井住友カード ゴールド（NL）」を登録して「Visaのタッチ決済」または「Mastercardタッチ決済」を利用すれば、セブン-イレブン、ローソン、マクドナルド、サイゼリヤ、バーミヤンなど、対象のコンビニや飲食店では還元率7％に大幅アップ（※2）するなど、ポイントも貯まりやすくてお得！ ※1 対象取引などの詳細は、三井住友カードの公式サイトで要確認。※2 一部店舗および一定金額を超える支払いでは指定の決済方法を利用できない場合、または指定のポイント還元にならない場合あり。カード現物のタッチ決済、iD、カードの差し込み、磁気取引による決済は7.0％還元の対象外。Google PayではMastercardタッチ決済は利用不可。 |
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| 【関連記事】 ◆｢三井住友カード ゴールド（NL）｣は、年100万円以上を使うと年会費が“永年無料”に！ コンビニで7％還元、空港ラウンジや旅行保険などの特典も付帯してお得！ ◆三井住友カード ゴールド（NL）のメリット･デメリットを解説！ 同じく“実質”年会費が無料の｢エポスゴールドカード｣と付帯サービスなどを比較して魅力を解剖！ |
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◆JCB CARD W（ダブル） |
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| 1.0～10.5％ （※） |
永年無料 | JCB | QUICPay |
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| 【JCB CARD W（ダブル）のおすすめポイント】 39歳以下の人だけが申し込める、年会費無料のうえに通常還元率1％のお得な高還元クレジットカード！（40歳以降も継続して保有可能）さらに「ORIGINAL SERIESパートナー加盟店」の「ポイントアップ登録（無料）」をすれば、Amazonやセブン-イレブンなどでは還元率2％、スターバックスでは「スターバックスカード」へのチャージで還元率5.5％、「Starbucks eGift」の購入で還元率10.5％に！ ※貯まったOki Dokiポイントを「JCB PREMO」に交換した場合の還元率。 |
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| 【関連記事】 ◆「JCB CARD W」は「楽天カード」などとほぼ同じ、年会費無料＋還元率1～10.5％のJCBの入門カード！Amazonやスタバをよく利用する20～30代は注目！ ◆「JCB CARD W」は、年会費無料で還元率1％以上のお得な高還元クレジットカード！「JCB CARD W」のメリット・デメリットを他のカードと比較して検証！ ◆JCB CARD W（ダブル）のメリットを解説！「年会費無料」「常に還元率1.0％以上」「ポイントの使い勝手が良い」と三拍子そろった高還元クレジットカード！ |
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◆楽天カード |
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| 1.0～3.0％ | 永年無料 | VISA JCB Master AMEX |
楽天Edy （楽天Edyへの チャージ分は 還元率0.5％） |
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| 【楽天カードのおすすめポイント】 楽天市場や楽天ブックス、楽天トラベルを利用している人はもちろん、楽天ユーザー以外にもおすすめの「年会費無料＆高還元」クレジットカードの代表格。通常還元率は1.0％だが、楽天市場や楽天ブックスでは最低でも還元率が3.0％以上に！ また、「楽天ポイントカード」や電子マネーの「楽天Edy」との併用で、楽天グループ以外でも還元率は1.5～2.0％以上になる！ ゴールドカードの「楽天プレミアムカード」も格安の年会費で「プライオリティ・パス」がゲットできてコスパ最強！ |
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| 【関連記事】 ◆【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2023年版】「おすすめクレジットカード」を2人の専門家が選出！全8部門の“2023年の最優秀カード”を詳しく解説！（最優秀メインカード部門） ◆｢楽天ポイント｣のお得な貯め方を解説！【2024年版】｢楽天カード+楽天銀行+楽天証券｣など、楽天市場のSPUでお得にポイントが貯まるサービスを活用しよう！ |
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