Jリートはまだ買って大丈夫？
「分配準備金」に注目すると買える銘柄がわかる！今から買っていいJリートの見極め方（後編）

 5月29日に平成25年6月期の分配金を7210円から418円に、94.2％もの減配を実施すると発表し、5月30日は前日比マイナス6.12％、22万6900円まで価格が下落したMIDリート投資法人（3227）。しかし、5月31日は価格が反転して前日比プラス2.16％、23万1800円で引けた。

MIDリート投資法人は5月30日は反発したが、急騰直前の1月末の水準に戻ってしまった

 MIDリート投資法人に投資している人にとってはひと安心だが、そもそもJリートの多くの銘柄は1年前と比べて1.5倍近くなっている。今からJリートに投資しても大丈夫なのだろうか？ 

不動産価格の上昇はJリートにとって不利!?

 「実は昨年末～3月くらいまでのJリート価格の上昇は、どうして上がっているのか、よくわからなかったんです。円安で株が上がるのはわかるんですが、Jリートには為替は関係ありませんし、アベノミクスで不動産価格が上がるという期待があるようですが、不動産の価格が上がると利回りが下がってしまうので、Jリートにとってはよくないんです」（Jリートに詳しいアイビー総研・関大介さん）

 しかし、不動産価格が上がれば、Jリートの保有物件の含み益が増えていいのでは？

「確かに、不動産価格が上がればJリートの保有物件の含み益は増えるんですが、だからといってその物件を売ってしまうと賃貸収入は下がってしまい、売却益で一時的に分配金は増えても、次の物件を取得するときには不動産価格の上昇で利回りが低下した物件を取得することになるので分配金も下がってしまう。家賃が高くなって、結果的に不動産価格が上がるのはJリートにとってもいい状況なんですが、今は土地の値段が上がりそうなだけで、家賃やオフィス賃料は全然上がっていませんから」

 景気がよくなればオフィス賃料にも反映しそうなものだが……。

景気拡大によるオフィスの賃料アップは早くても今秋から

 「全然上がっていませんね。オフィスビルは解約するまでに少なくとも６カ月かかるので、例えば今年の3月期の業績が回復したから『新しいオフィスに移ろう！』と考えても、解約できるのは9月になります。ですから、家賃が上がるのは早くても今年の9月以降で、しかも実際にそういう動きが出るのは今年の第2～3四半期が終わってからでしょうから、オフィスビルの賃料に反映されるのは来年の4月以降でしょうね」

 昨年末からのJリートの上昇は投資家の勇み足だったというわけか。

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◆アメリカン・エキスプレス・スカイ・トラベラー・カード
1.5％～	1万1000円	AMEX	Suica ICOCA
【アメリカン・エキスプレス・スカイ・トラベラー・カードのおすすめポイント】 「最強のマイル系クレジットカード」との呼び名が高いカード。通常は100円で1ポイント（＝1マイルと交換可能）が貯まり、対象航空会社27社・旅行会社2社で航空券代金やツアー代金を支払うと通常の3倍のポイント（100円＝3ポイント＝3マイル）が貯まるので、航空会社発行のクレジットカードよりもマイルが貯まりやすいのが最大の特徴。さらに、貯まったポイントはANA（全日空）やデルタ航空、シンガポール航空、エールフランス、エミレーツ航空など、提携航空会社16社のマイルを自由に選んで、無期限で交換が可能！
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◆JCB CARD W（ダブル）
1.0～3.0％	永年無料	JCB	QUICPay
【JCB CARD W（ダブル）のおすすめポイント】 年会費無料で通常還元率は1.0％、「ORIGINAL SERIESパートナー加盟店」のセブン-イレブンやAmazonなどでは還元率2.0％、スターバックスでは還元率3.0％になるお得なカード。しかも、大手カード会社のクレジットカードだけあって、ポイントの汎用性も抜群！
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◆イオンカードセレクト
0.5～1.0％	永年無料	VISA JCB Master	Suica ICOCA WAON
【イオンカードセレクトのおすすめポイント】 一般的な「イオンカード」ではポイントがつかない「WAON」チャージでポイントが貯まり、「ポイント2重取り」ができるのが最大のメリット。また、「イオンカードセレクト」の保有＋月1回のカード（または搭載のWAON）決済＋ネットバンキングに登録という3つの条件を満たすだけで「イオン銀行Myステージ」の「シルバーステージ」に到達し、「イオン銀行」の普通預金金利が通常の30倍＝0.03％になる（こちらの記事を参照）。メガバンクの定期預金金利が0.002％の今、普通預金金利が0.03％になるのはお得！「イオンカードセレクト」以外の「イオンカード」保有者はすぐ切り替えよう！
【関連記事】 ◆イオンカードを作るなら「イオンカードセレクト」が一番お得！ WAONチャージでのポイント2重取り＆イオン銀行で預金金利が優遇されやすくなる特典も！ ◆【イオン銀行の金利・手数料・メリットは？】イオン銀行利用者は「イオンカードセレクト」が必須！簡単に普通預金が定期預金並みの金利0.05％にアップ！
◆au PAY カード
1.0～2.0％	初年度無料 次年度以降も 条件次第で無料（※）	VISA Master	－
【au PAY カードのおすすめポイント】 通常還元率1.0％でPontaポイントが貯まり、マツモトキヨシやかっぱ寿司などの「au PAY ポイントアップ店」では還元率1.5～2.0％以上に達する、auユーザー以外も得するクレジットカード！ さらに、スマホ決済の「au PAY」へのチャージでも1.0％分のポイントが貯まり、「au PAY（コード払い）」の利用時に0.5％分のポイントが貯まるので、合計還元率1.5％でPontaポイントを2重取りできる！　しかも、初年度は年会費無料、2年目以降は年会費1375円（税込）だが、年に1回でもカード決済、もしくは携帯電話などのauのサービスを利用していれば次年度以降の年会費も無料に！ （※ 2年目以降1375円。ただし、年一回でも利用した場合、もしくは「au ID」に「au PAY カード」を紐付けて、携帯電話などのauサービスを利用している場合は次年度無料）
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