激震！　分配金9割減のJリートが出た！Jリートの急落は見極められるのか!?今から買っていいJリートの見極め方（前編）

 5月29日、MIDリート投資法人（3227）が平成25年6月期の分配金予想金額を7210円から418円に減額することを発表した。実に94.2％の大幅な分配金の減少を受けて、そもそも安定的な分配金目当てだった個人投資家に動揺が広がっている。

平成25年6月期の分配金が7210円から418円に94.2％も減少！

 これによって減配発表前の5月29日には24万1700円だった株価も、5月30日には6.12％も下落して22万6900円で引けており、さらなる下落があってもおかしくない状況だ。 

3月26日には29万8300円まで上昇していたが、5月30日には22万6900円まで下落！(出所：株マップ）

 そもそも、今年1月4日に1132.37だった東証リート指数は、アベノミクス相場によって3カ月後の4月5日には1.5倍の1717.88まで上昇。5月に入ってからは日経平均株価とともに下落基調だったが、この半年ほどは安定して3～5％の高い利回りを得られるJ-REITが個人投資家の人気を集めていただけに、今回のMIDリート投資法人の大幅な減配に、J-REITへの投資を躊躇する人も多いのではないだろうか。

 いったい、なぜ分配金が94.2％も減ってしまったのか？ J-REITに詳しいアイビー総研・関大介さんに聞いた。

パナソニックのショールーム移転が大幅減配の原因！ 

MIDリート投資法人のポートフォリオの上位を占める大阪ビジネスパークのツイン21と松下IMPビル

 「MIDリート投資法人が保有する『パナソニック大阪京橋ビル』を売却する際に、13億1800万円の売却損が出ることがわかったため、分配金を大幅に減らさざるを得なかったんです。J-REITの各銘柄では物件を売ったり買ったりしてポートフォリオを整理しているので、数十億円の売却損が出るのは珍しくないんですが、普通は同時に含み益が出ている物件を売却して売却損益を相殺し、分配金に大きな影響が出ないようにしています。ただ、MIDリート投資法人は保有している11件中、含み益が出ている物件が1つしかなく、その含み益も2億9000万円程度なので売却損を相殺できず、大幅に減配することになってしまった」（関さん）

 しかし、大幅な減配が必要なことがわかっていて、なぜ保有物件を売却することになったのか？ そこには上場当時からMIDリート投資法人が抱えていた問題が絡んでいた。

「今回、売却される物件は一棟丸ごとパナソニック（6752）がショールームとして使っていたんですが、大阪・梅田にできたグランフロント大阪に新しくショールームを開設するので、5月31日で契約を解約することになった。MIDリート投資法人は上場当初から保有物件のテナントがパナソニックに集中していて、分散が効いていない点が問題視されていたんですが、当時はパナソニックの業績が今のように悪くなるとは考えられておらず、大きな問題にはならなかった。今回は分散効果が効かないリスクが顕在化したということですね」

大阪のオフィスビルの供給は今年がピーク

 パナソニックのショールームが移転するにあたり、「パナソニック大阪京橋ビル」にほかのテナントを入れようとしたものの、昭和49年竣工とかなり古い物件で、しかもパナソニック1社で使っていたために、テナントを貸すには大幅な内装の変更も必要な状況だった。

「そのうえ、グランフロント大阪など新しいオフィスビルも完成し、大阪は今年がオフィスビルの供給のピーク。テナントが入る見込みもなかったので、昨年末時点で帳簿価格に対して鑑定価格が大幅に下がり、保有していても減損処理（保有する不動産などの市場価格が大幅に低下し、回復が見込めない場合、簿価と市場価格の差額を損失として計上すること）が必要になりそうだったので売るという選択をしたようです」

 テナントの多くがパナソニックという部分で分散効果が効いておらず、保有物件の老朽化が進んでいて含み益がある物件が少なかったことで売却損の相殺もできず、しかも新しいオフィスビルが急増したことでテナントも入りにくいという状況が重なり、今回の大幅な減配をすることになったのだ。

J-REITへの投資では保有物件の精査も必要！

 しかし、これは「突然、降って湧いたことではない」という。

「パナソニックとの契約が5月31日に解約されるのは昨年10月末に発表されていたので、『今日発表するの!?』という意外さはあったものの、きちんと中身を見ている投資家には『いつかはこうなる』とわかっていたはずです。ただ、アベノミクス効果なのか、昨年末からは『J-REITなら何でも上がっていた』ので、中身を精査しない人にとっては割安感があるように見えていた」

 心配なのは、今後も大幅な減配を出す銘柄が出てくるのかどうか？ そして、MIDリート投資法人を保有している投資家はどうすべきなのか？

「日本にJ-REITが誕生して11年になりますが、こういう事例は過去に4回だけで、今回のMIDリート投資法人は前述のような悪条件が重なった稀有な例だ と言えると思います。しかも、今回はテナントがいなくなって賃料収入が減って減配したわけではなく、あくまで売却損が出て分配金が減っただけなので、大幅な減配が行われるのは平成25年6月期だけ。売却する資金で新たに『肥後橋MIDビル』を取得することが決まっており、『当面の懸念材料は減った』という見方もできます」

 しかも、平成25年6月期の大幅な減配と同時に、平成25年12月期には予想分配金を上方修正する開示も発表している。 

 「平成25年12月期は予想分配金を5868円から6287円に上方修正しているので、この分配金が続くと考えれば、今、慌てて安く売らなくても、もう少し我慢して、価格が戻ったときに売ればいい。ただ、長期保有を考えるなら、ほかに魅力的な銘柄があるので、あえてMIDリート投資法人を買う必要はないと思います」

平成25年12月期は、6月期から一転、6287円の分配金を予想

 では、どこに注意して、どんな銘柄に投資すればいいのか。実は安心して長期投資できる基準を満たす、関さんオススメの鉄板2銘柄がある。明日更新する（後編）で、その鉄板2銘柄＋αを紹介するのでお楽しみに！
【※「今から買っていいJリートの見極め方（後編）」はこちら！】
⇒Jリートはまだ買って大丈夫？「分配準備金」に注目すると買える銘柄がわかる！
今から買っていいJリートの見極め方（後編）

※証券や銀行の口座開設、クレジットカードの入会などを申し込む際には必ず各社のサイトをご確認ください。なお、当サイトはアフィリエイト広告を採用しており、掲載各社のサービスに申し込むとアフィリエイトプログラムによる収益を得る場合があります。

【2025年4月1日時点】 【証券会社おすすめ比較】  手数料、取引ツールetc.で総合比較！ おすすめネット証券はココだ！
株式売買手数料（税込）				投資信託	外国株
1約定ごと			1日定額
10万円	20万円	50万円	50万円
◆楽天証券 ⇒詳細情報ページへ
すべて0円				2572本	○ 米国、中国 、アセアン
【楽天証券のおすすめポイント】 国内株式の現物取引と信用取引の売買手数料が完全無料（0円）！ 株の売買コストについては、同じく売買手数料無料を打ち出したSBI証券と並んで業界最安レベルとなった。また、投信積立のときに楽天カード（一般カード／ゴールド／プラチナ／ブラック）で決済すると0.5〜2％分、楽天キャッシュで決済すると0.5％分の楽天ポイントが付与されるうえ、投資信託の残高が一定の金額を超えるごとにポイントが貯まるので、長期的に積立投資を考えている人にはおすすめだろう。貯まった楽天ポイントは、国内現物株式や投資信託の購入にも利用できる。また、取引から情報収集、入出金までできるトレードツールの元祖「マーケットスピード」が有名で、数多くのデイトレーダーも利用。ツール内では日経テレコン（楽天証券版）を利用することができるのも便利。さらに、投資信託数が2500本以上と多く、米国や中国、アセアンなどの海外株式、海外ETF、金の積立投資もできるので、長期的な分散投資がしやすいのも便利だ。2024年の「J.D. パワー個人資産運用顧客満足度調査＜ネット証券部門＞」では総合1位を受賞。
【関連記事】 ◆【楽天証券の特徴とおすすめポイントを解説！】売買手数料が安く、初心者にもおすすめの証券会社！ 取引や投資信託の保有で「楽天ポイント」を貯めよう ◆「日経テレコン」「会社四季報」が閲覧できる証券会社を解説！ 利用料0円ながら、紙媒体では読めない独自記事や先行情報を掲載し、記事の検索機能も充実
【楽天カードを活用すれば、投資しながら楽天ポイントもゲット！】
◆SBI証券 ⇒詳細情報ページへ
すべて0円 ※取引報告書などを「電子交付」に設定している場合				2583本	○ 米国、中国、 韓国、ロシア 、アセアン
【SBI証券のおすすめポイント】 ネット証券最大手のひとつ。国内株式の売買手数料を完全無料化！ 取引報告書などを電子交付するだけで、現物取引、信用取引に加え、単元未満株の売買手数料まで0円になるので、売買コストに関しては圧倒的にお得な証券会社と言える。投資信託の数が業界トップクラスなうえ100円以上1円単位で買えるので、投資初心者でも気軽に始められる。さらに、IPOの取扱い数は大手証券会社を抜いてトップ。PTS取引も利用可能で、一般的な取引所より有利な価格で株取引できる場合もある。海外株式は米国株、中国株のほか、アセアン株も取り扱うなど、とにかく商品の種類が豊富だ。米国株の売買手数料が最低0米ドルから取引可能になのも魅力。低コストで幅広い金融商品に投資したい人には、必須の証券会社と言えるだろう。2024年は「JCSI（日本版顧客満足度指数）調査」の「証券業種」で1位を獲得。また口座開設サポートデスクが土日も営業しているのも、初心者には嬉しいポイントだ。
【SBI証券の関連記事】 ◆【SBI証券の特徴とおすすめポイントを解説！】株式投資の売買手数料の安さは業界トップクラス！ IPOや米国株、夜間取引など、商品・サービスも充実 ◆「株初心者」におすすめの証券会社を株主優待名人・桐谷広人さんに聞いてみた！ 桐谷さんがおすすめする証券会社は「松井証券」と「SBI証券」！
◆松井証券 ⇒詳細情報ページへ
0円 （1日定額）	0円 （1日定額）	0円 （1日定額）	0円/日	1887本	○ 米国
【松井証券のおすすめポイント】 1日定額制プランしかないものの1日の約定金額の合計が50万円以下であれば売買手数料が無料という手数料体系は非常に魅力的。また、25歳以下なら現物・信用ともに国内株の売買手数料が完全無料！ 資金が少なく、複数の銘柄に分散投資する初心者の個人投資家にはおすすめだ。その使い勝手は、チャート形状で銘柄を検索できる「チャートフォリオ」を愛用している株主優待名人・桐谷さんも「初心者に特におすすめ」と太鼓判を押す。また、デイトレード限定で手数料が無料、金利・貸株料が0%になる「一日信用取引」や手数料が激安になる「一日先物取引」など、専業デイトレーダーにとって利便性の高いサービスも充実している。「J.D.パワー2024年カスタマーセンターサポート満足度調査＜金融業界編＞」では、ネット証券部門で1位を受賞した。 ※ 株式売買手数料に1約定ごとのプランがないので、1日定額制プランを掲載。
【関連記事】 ◆【松井証券のおすすめポイントは？】1日50万円以下の株取引は手数料0円（無料）！ その他の無料サービスと個性派投資情報も紹介 ◆「株初心者」におすすめの証券会社を株主優待名人・桐谷広人さんに聞いてみた！ 桐谷さんがおすすめする証券会社は「松井証券」と「SBI証券」！
1約定ごと（税込）			1日定額（税込）	投資信託 ※1	外国株
10万円	20万円	50万円	50万円
◆マネックス証券 ⇒詳細情報ページへ
99円	115円	275円	550円/日	1795本	○ 米国、中国
【マネックス証券のおすすめポイント】 日本株の取引や銘柄分析に役立つツールが揃っているのがメリット。中でも、多彩な注文方法や板発注が可能な「マネックストレーダー」や、重要な業績を過去10期以上に渡ってグラフ表示できる「マネックス銘柄スカウター」はぜひ利用したい。「ワン株」という株を1株から売買できるサービスもあるので、株初心者はそこから始めてみるのもいいだろう。また、外国株の銘柄数の多さも魅力で、4850銘柄以上の米国株や約2650銘柄の中国株を売買できる。「dカード」や「マネックスカード」で投資信託を積み立てると最大1.1％のポイント還元。さらに、投資信託の保有金額に対し、最大0.26%分（年率）のマネックスポイントが付与されるのもお得だ。なお、2023年10月にNTTドコモと業務提携を発表しており、2024年7月からは「dカード」による投資信託のクレカ積立などのサービスが始まった。
【関連記事】 ◆NISAのクレジットカード積立は「dカード積立」がおすすめ！ ポイント還元率は業界トップクラスの1.1％で、｢dカード GOLD」ならお得な付帯サービスも満載 ◆【マネックス証券の特徴とおすすめポイントを解説】｢単元未満株｣の売買手数料の安さ＆取扱銘柄の多さに加え、｢米国株・中国株｣の充実度も業界最強レベル！ ◆マネックス証券のNISA口座は手数料が一番お得！ 国内株は無料、外国株も買付は実質無料。外国株やIPOの銘柄数も多いので、投資初心者にはおすすめ！
【人気の「米国株」の銘柄数がトップクラス！】
◆三菱UFJ eスマート証券（旧：auカブコム証券） ⇒詳細情報ページへ
0円 （1日定額）	0円 （1日定額）	0円 （1日定額）	0円/日	1856本	○ 米国
【三菱UFJ eスマート証券のおすすめポイント】 MUFGグループが出資するネット証券で、SB証券や楽天証券などと並んで5大ネット証券のひとつ。日本株は、1日定額制なら1日100万円の取引まで売買手数料が無料（0円）！「逆指値」や「トレーリングストップ」などの自動売買機能が充実していることも特徴のひとつ。あらかじめ設定しておけば自動的に購入や利益確定、損切りができるので、日中に値動きを見られないサラリーマン投資家には便利だ。板発注機能装備の本格派のトレードツール「kabuステーション」も人気が高い。その日盛り上がりそうな銘柄を予測する「リアルタイム株価予測」など、デイトレードでも活用できる便利な機能を備えている。投資信託だけではなく「プチ株（単元未満株）」の積立も可能。月500円から株を積み立てられるので、資金の少ない株初心者にはおすすめだ。「J.D.パワー 2024年カスタマーセンターサポート満足度調査＜金融業界編＞」において、ネット証券部門で2年連続第1位となった。
【関連記事】 ◆【三菱UFJ eスマート証券（旧：auカブコム証券）のおすすめポイントを解説】NISA口座なら日本株と米国株の売買手数料が無料で、クレカ積立の還元率はネット証券トップクラス ◆auカブコム証券の新アプリで「スマホ投資」が進化！ 株初心者でもサクサク使える｢シンプルな操作性｣と、投資に必要な｢充実の情報量｣を両立できた秘密とは？ ◆au PAY カード｣で積立投資すると最大5％のPontaポイントがたまる！ NISAも対象なので、これから投資を始める人にもおすすめ
◆GMOクリック証券 ⇒詳細情報ページへ
0円 （1日定額）	0円 （1日定額）	0円 （1日定額）	0円/日	112本	○ （CFD）
【GMOクリック証券のおすすめポイント】 1日100万円まで取引は売買手数料無料！ 1約定ごとプランの売買手数料も最安レベルで、コストにうるさい株主優待名人・桐谷広人さんも利用しているとか。信用取引の売買手数料と買方金利・貸株料も最安値レベルで、一般信用売りも可能だ！ 近年は、各種ツールや投資情報の充実度もアップ。米国株の情報では、瞬時にAIが翻訳する英語ニュースやグラフ化された決算情報などが提供されており、米国株CFDの取引に役立つ。商品の品揃えは、株式、FXのほか、外国債券やCFDまである充実ぶり。CFDでは、各国の株価指数のほか、原油や金などの商品、外国株など多彩な取引が可能。この1社でほぼすべての投資対象をカバーできると言っても過言ではないだろう。なお、国内店頭CFDについては、2023年末まで10年連続で取引高シェア1位を継続。頻繁に売買しない初心者やサラリーマン投資家はもちろん、信用取引やCFDなどのレバレッジ取引も活用する専業デイトレーダーまで、幅広い投資家におすすめ！
【関連記事】 ◆GMOクリック証券が“業界最安値水準”の売買手数料を維持できる2つの理由とは？ 機能充実の新アプリのリリースで、スマホでもPCに負けない投資環境を実現！ ◆「株主優待のタダ取り(クロス取引)」で得するなら、GMOクリック証券がおすすめ！ 一般信用の「売建」を使って、ノーリスクで優待をゲットする方法を解説！ ◆GMOクリック証券を「無料」で利用する裏ワザとは？ グループ会社の株主優待を効率よく利用することで、1年間に「最大375回分」の売買手数料が0円に！ ◆億トレーダーが初心者におすすめの証券会社を紹介！ NISA口座の売買手数料無料のSBI証券と、株主優待で売買手数料が無料になるGMOクリック証券がおすすめ
1約定ごと（税込）			1日定額（税込）	投資信託 ※1	外国株
10万円	20万円	50万円	50万円
◆SBIネオトレード証券（旧:ライブスター証券） ⇒詳細情報ページへ
0円 （1日定額）	0円 （1日定額）	0円 （1日定額）	0円/日	49本	○ （米国株CFD）
【SBIネオトレード証券のおすすめポイント】 以前はライブスター証券だったが、2021年1月から現在の名称に。売買手数料を見ると、1日定額プランなら1日100万円まで無料。1日100万円超の価格帯でも大手ネット証券より割安だ。そのうえ信用取引の売買手数料が完全無料と、すべての手数料プランにおいてトップレベルの安さを誇る。そのお得さは株主優待名人・桐谷さんのお墨付き。2023年10月に新取引ツール「NEOTRADER」が登場。PC版は板情報を利用した高速発注や特殊注文、多彩な気配情報、チャート表示などオールインワンの高機能ツールに仕上がっている。また「NEOTRADER」のスマホアプリ版もリリースされた。低コストで日本株（現物・信用）やCFDをアクティブにトレードしたい人におすすめ。また、売買頻度の少ない初心者や中長期の投資家にとっても、新NISA対応や低コストな個性派投資信託の取り扱いがあり、おすすめの証券会社と言える。
【関連記事】 ◆【ネット証券おすすめ比較】株の売買手数料を比較したらあのネット証券会社が安かった！ ◆株主優待名人の桐谷さんお墨付きのネット証券は？ 手数料、使い勝手で口座を使い分けるのが桐谷流！
【積極的に売買する短期トレーダーに人気！】
※手数料などの情報は定期的に見直しを行っていますが、更新の関係で最新の情報と異なる場合があります。最新情報は各証券会社の公式サイトをご確認ください。売買手数料は、1回の注文が複数の約定に分かれた場合、同一日であれば約定代金を合算し、1回の注文として計算します。投資信託の取扱数は、各証券会社の投資信託の検索機能をもとに計測しており、実際の購入可能本数と異なる場合が場合があります。

【SBI証券×ザイ・オンライン】タイアップ企画
新規口座開設＋条件クリアした人全員に
現金2000円プレゼント！⇒関連記事はこちら

• 「業界最安値水準」の売買手数料が魅力！
  桐谷さんも愛用⇒関連記事はこちら

  

• 米国株や中国株の取扱数が、ネット証券で
  トップクラス！⇒関連記事はこちら

  

• 1日50万円の取引まで「売買手数料無料」で
  桐谷さんもオススメ！⇒関連記事はこちら

  

お得な限定キャンペーン！	もれなく2500円プレゼント	株の売買手数料がお得！
SBI証券 新規口座開設＋条件クリアで もれなく2000円プレゼント！	岡三オンライン証券 1日定額プランで 手数料を大幅値下げ！	松井証券 1日50万円までの取引 なら売買手数料0円！
ネット証券最大手で、ザイ・オンラインでも人気NO.1⇒関連記事	2017年の秋からIPO取扱数がトップクラスに！⇒関連記事	優待名人・桐谷さんも「便利でよく使う」とおすすめ⇒ 関連記事