激震！　分配金9割減のJリートが出た！Jリートの急落は見極められるのか!?今から買っていいJリートの見極め方（前編）

 5月29日、MIDリート投資法人（3227）が平成25年6月期の分配金予想金額を7210円から418円に減額することを発表した。実に94.2％の大幅な分配金の減少を受けて、そもそも安定的な分配金目当てだった個人投資家に動揺が広がっている。

平成25年6月期の分配金が7210円から418円に94.2％も減少！

 これによって減配発表前の5月29日には24万1700円だった株価も、5月30日には6.12％も下落して22万6900円で引けており、さらなる下落があってもおかしくない状況だ。 

3月26日には29万8300円まで上昇していたが、5月30日には22万6900円まで下落！(出所：株マップ）

 そもそも、今年1月4日に1132.37だった東証リート指数は、アベノミクス相場によって3カ月後の4月5日には1.5倍の1717.88まで上昇。5月に入ってからは日経平均株価とともに下落基調だったが、この半年ほどは安定して3～5％の高い利回りを得られるJ-REITが個人投資家の人気を集めていただけに、今回のMIDリート投資法人の大幅な減配に、J-REITへの投資を躊躇する人も多いのではないだろうか。

 いったい、なぜ分配金が94.2％も減ってしまったのか？ J-REITに詳しいアイビー総研・関大介さんに聞いた。

パナソニックのショールーム移転が大幅減配の原因！ 

MIDリート投資法人のポートフォリオの上位を占める大阪ビジネスパークのツイン21と松下IMPビル

 「MIDリート投資法人が保有する『パナソニック大阪京橋ビル』を売却する際に、13億1800万円の売却損が出ることがわかったため、分配金を大幅に減らさざるを得なかったんです。J-REITの各銘柄では物件を売ったり買ったりしてポートフォリオを整理しているので、数十億円の売却損が出るのは珍しくないんですが、普通は同時に含み益が出ている物件を売却して売却損益を相殺し、分配金に大きな影響が出ないようにしています。ただ、MIDリート投資法人は保有している11件中、含み益が出ている物件が1つしかなく、その含み益も2億9000万円程度なので売却損を相殺できず、大幅に減配することになってしまった」（関さん）

 しかし、大幅な減配が必要なことがわかっていて、なぜ保有物件を売却することになったのか？ そこには上場当時からMIDリート投資法人が抱えていた問題が絡んでいた。

「今回、売却される物件は一棟丸ごとパナソニック（6752）がショールームとして使っていたんですが、大阪・梅田にできたグランフロント大阪に新しくショールームを開設するので、5月31日で契約を解約することになった。MIDリート投資法人は上場当初から保有物件のテナントがパナソニックに集中していて、分散が効いていない点が問題視されていたんですが、当時はパナソニックの業績が今のように悪くなるとは考えられておらず、大きな問題にはならなかった。今回は分散効果が効かないリスクが顕在化したということですね」

大阪のオフィスビルの供給は今年がピーク

 パナソニックのショールームが移転するにあたり、「パナソニック大阪京橋ビル」にほかのテナントを入れようとしたものの、昭和49年竣工とかなり古い物件で、しかもパナソニック1社で使っていたために、テナントを貸すには大幅な内装の変更も必要な状況だった。

「そのうえ、グランフロント大阪など新しいオフィスビルも完成し、大阪は今年がオフィスビルの供給のピーク。テナントが入る見込みもなかったので、昨年末時点で帳簿価格に対して鑑定価格が大幅に下がり、保有していても減損処理（保有する不動産などの市場価格が大幅に低下し、回復が見込めない場合、簿価と市場価格の差額を損失として計上すること）が必要になりそうだったので売るという選択をしたようです」

 テナントの多くがパナソニックという部分で分散効果が効いておらず、保有物件の老朽化が進んでいて含み益がある物件が少なかったことで売却損の相殺もできず、しかも新しいオフィスビルが急増したことでテナントも入りにくいという状況が重なり、今回の大幅な減配をすることになったのだ。

J-REITへの投資では保有物件の精査も必要！

 しかし、これは「突然、降って湧いたことではない」という。

「パナソニックとの契約が5月31日に解約されるのは昨年10月末に発表されていたので、『今日発表するの!?』という意外さはあったものの、きちんと中身を見ている投資家には『いつかはこうなる』とわかっていたはずです。ただ、アベノミクス効果なのか、昨年末からは『J-REITなら何でも上がっていた』ので、中身を精査しない人にとっては割安感があるように見えていた」

 心配なのは、今後も大幅な減配を出す銘柄が出てくるのかどうか？ そして、MIDリート投資法人を保有している投資家はどうすべきなのか？

「日本にJ-REITが誕生して11年になりますが、こういう事例は過去に4回だけで、今回のMIDリート投資法人は前述のような悪条件が重なった稀有な例だ と言えると思います。しかも、今回はテナントがいなくなって賃料収入が減って減配したわけではなく、あくまで売却損が出て分配金が減っただけなので、大幅な減配が行われるのは平成25年6月期だけ。売却する資金で新たに『肥後橋MIDビル』を取得することが決まっており、『当面の懸念材料は減った』という見方もできます」

 しかも、平成25年6月期の大幅な減配と同時に、平成25年12月期には予想分配金を上方修正する開示も発表している。 

 「平成25年12月期は予想分配金を5868円から6287円に上方修正しているので、この分配金が続くと考えれば、今、慌てて安く売らなくても、もう少し我慢して、価格が戻ったときに売ればいい。ただ、長期保有を考えるなら、ほかに魅力的な銘柄があるので、あえてMIDリート投資法人を買う必要はないと思います」

平成25年12月期は、6月期から一転、6287円の分配金を予想

 では、どこに注意して、どんな銘柄に投資すればいいのか。実は安心して長期投資できる基準を満たす、関さんオススメの鉄板2銘柄がある。明日更新する（後編）で、その鉄板2銘柄＋αを紹介するのでお楽しみに！
【※「今から買っていいJリートの見極め方（後編）」はこちら！】
⇒Jリートはまだ買って大丈夫？「分配準備金」に注目すると買える銘柄がわかる！
今から買っていいJリートの見極め方（後編）

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【アメリカン・エキスプレス・ゴールド・プリファード・カードのおすすめポイント】 日本で最初に発行されたゴールドカード「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」の後継カードだけに、ステータス＆付帯サービスは最高レベルで、カードが金属製という特別感もあって、一般的なゴールドカードとはケタ違い。たとえば、年間200万円（税込）以上を利用してカードを継続保有すると、国内40カ所以上の高級ホテルに無料宿泊できる「フリー・ステイ・ギフト」は、もはや一般的なプラチナカードすら凌駕するレベルの特典だ。さらに、高級レストランを2人以上で利用すると1人分が無料になる「ゴールド・ダイニング by 招待日和」や、世界1300カ所以上の空港ラウンジを年2回まで無料で利用できる「プライオリティ・パス」、最高補償額1億円の「海外旅行傷害保険」が付帯するなど、もはや「ゴールドカード」の枠組みを大きく飛び越えている。また、家族カードは2人目まで年会費無料でお得（3人目以降は年1万9800円・税込）。 ※貯まるポイントをマイルに交換した場合。1マイル＝1.5円換算。
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還元率	年会費 （税込）	ブランド	電子マネー対応 （ポイント付与対象）	カード フェイス
◆三井住友カード ゴールド（NL）
0.5～7.0％	5500円 （ただし、年100万円以上の 利用で次年度から永年無料）	VISA Master	iD
【三井住友カード ゴールド（NL）のおすすめポイント】 券面にカード番号が記載されていない“ナンバーレス（NL）”のゴールドカード。年会費5500円（税込）だが、年間100万円を利用すると（※1）、次年度から年会費が“永年無料”になるうえに、1万ポイントが「継続特典」としてもらえるのが大きな魅力！ さらに、通常還元率は0.5％と一般的なクレジットカードと同等だが、Apple PayやGoogle Payに「三井住友カード ゴールド（NL）」を登録して「Visaのタッチ決済」または「Mastercardタッチ決済」を利用すれば、セブン-イレブン、ローソン、マクドナルド、サイゼリヤ、バーミヤンなど、対象のコンビニや飲食店では還元率7％に大幅アップ（※2）するなど、ポイントも貯まりやすくてお得！ ※1 対象取引などの詳細は、三井住友カードの公式サイトで要確認。※2 一部店舗および一定金額を超える支払いでは指定の決済方法を利用できない場合、または指定のポイント還元にならない場合あり。カード現物のタッチ決済、iD、カードの差し込み、磁気取引による決済は7.0％還元の対象外。Google PayではMastercardタッチ決済は利用不可。
【関連記事】 ◆｢三井住友カード ゴールド（NL）｣は、年100万円以上を使うと年会費が“永年無料”に！ コンビニで7％還元、空港ラウンジや旅行保険などの特典も付帯してお得！ ◆三井住友カード ゴールド（NL）のメリット･デメリットを解説！ 同じく“実質”年会費が無料の｢エポスゴールドカード｣と付帯サービスなどを比較して魅力を解剖！
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