不動産投資で成功するための「失敗しない物件選びのコツ」とは?【マネ活中級編】

　今回も前回から引き続き、不動産投資における「失敗しない物件選びのコツ」について話をしていきます。これから不動産投資を始めたい人は、ぜひ参考にしてくださいね。

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地元や現地に行けるエリア、または「政令指定都市」で探そう!

　物件選びに失敗しないために、物件のエリア選びが重要です。私は地元であり勤務地だった愛知県内を第一希望にしていましたが、「自分が電車などの公共交通機関で現地に行ける範囲の物件であればよし！」と考え、その後は東京や千葉の物件も買いました。これからは他の地方にも手を広げていくかもしれませんが、その場合は全国に20市ある「政令指定都市」を目安にしています。最寄り駅は、特急や快速が止まる駅が理想ですが、そこから1駅か2駅くらい離れていても許容範囲と考えています。

　単身者向け・ファミリー向けの違いも大切なポイントです。私の物件の場合は、20～40代の単身者か単身赴任の「男性」をメインの入居者として想定してます。女性向けは「オートロック完備」などセキュリティが充実している物件のニーズが高いため、不動産の価格帯が一気に跳ね上がるからです。ただし、単身の男性向けだからといって、風呂・トイレ付きであれば家賃が安い、いわゆる”ボロ物件”でもいいかといえば、そういうわけではありません。家賃が安い物件に住む人には、それなりの理由があります。場合によっては、汚く使われたり家賃が滞納されたりといった懸念も。そういったリスクを避けるためにも、「単身・男性・会社員」をイメージして物件選びをしているのです。

　また、物件の階数については「4階まで」にしています。それは5階建て以上の建物にはエレベーターが未設置だと入居者募集の難易度が高まるからです。エレベーター付きの物件は、定期的にメンテナンス費用がかかりますし、取り替え工事になると数百万円単位の大きな出費に。私はこれを避けるため、4階建て以下の物件を意識しています。

　ただし、打ち明けると1つだけエレベーター付きの物件があります。その物件を保有したから、あらためてエレベーターなし物件を選ぶ大切さを痛感しているのです。そういう意味でも、男性単身者を入居者の基準とするのは正解だと思っています。男性なら、毎日4階まで上り下りすることも、運動がてら許容範囲と考えてくれる人が少なくないでしょう。

　単身者向けの物件では最寄り駅から徒歩10分以内で、近所にコンビニ・ドラッグストア・銀行などがあって生活に便利な環境だと、一時的に空室が生じても埋まりやすいです。ファミリー向けの物件であれば、近くにスーパー・学校・病院があるほうが有利に。地方都市だと車を所有する世帯が多いので、駅に近いよりも、駐車場付き物件のほうがニーズは高まります。こうした条件は、後から変えることができないので妥協しないことが大事です。

【ポイント：入居者像を明確にしてコスト高のエレベーター付き物件を避ける】

　物件選びのポイントの1つに「利回り」があります。利回りとは、投資した金額に対して得られる「見込み収入」の割合です。その利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

　表面利回りとは、「年間家賃収入」を「物件価格」で割ったもの。とてもシンプルに計算できますが、あくまでも「満室」を前提とする単純計算です。賃貸経営の諸経費も計算に含まれないので、簡易的な目安として役立ちます。

　一方の実質利回りは、「管理費」「修繕積立金」「保険料」「固定資産税」など「年間経費」を含めて計算するので、より現実的な数字を割り出せます。不動産会社の物件情報では、簡易的な「表面利回り」を記載するケースが多いです。一方、私自身が物件購入時にシミュレーションするときには、想定される「年間経費」を含めた「実質利回り」で計算しています。なお諸経費を除いた年間家賃収入は、不動産会社の物件情報に記されている「物件価格」と「表面利回り」をベースに概算が可能です。

　物件情報に記載されている表面利回りは、地域や物件にもよりますが、たとえば東京23区内だと4～5%が平均的とされています。物件の購入価格が比較的安い地方では10%を超えるケースもありますが、私の目安は8～10%です。

【物件価格（円）×表面利回り（%）＝年間家賃収入（円）】
例：物件価格5,000万円×表面利回り8%＝年間家賃収入400万円

　ただし、利回りは高ければ高いほどよいわけではありません。表面利回りが高いということは、ざっくりいうと、満室を前提とした「年間家賃収入」に比べて「物件価格」が安いということ。表面利回り20～30%と高利回りの物件は、物件価格を下げないと買い主がつかないなど、なんらかの問題を抱えている可能性もあるということです。具体的には、「立地が悪い」「空室が多い」「多額のリフォーム費用がかかる」「前の入居者の残置物がある」といったケースが考えられます。

「なんのために不動産投資をするか？」

　もちろん、「そのくらい問題ない。残置物は自分で処分するし、掃除も片づけもできる。DIYが好きだからリフォームも得意。立地が悪くても、安ければいい」という人もいるでしょう。オーナー（大家さん）である自分自身が、手間暇かけてガッツリと物件管理に関わる覚悟と能力があれば、多少条件が悪くても高利回りの物件を購入していいかもしれません。不動産投資関連の本にもインターネット上にも、大家さんが自ら物件を管理するためのノウハウが、たくさん公開されています。業者に頼むとお金がかかるので、大家さんがDIYでリフォームするケースも増えていますね。入居者とのコミュニケーションも増えますが、そういうことが好きな大家さんも実際にいらっしゃいます。趣味の延長のような感覚で、”大家さん稼業”をする方もいますが、それはそれで自分のライフスタイルや志向に合致しているのですからよいことでしょう。

　私自身は、あくまで投資家として「不動産賃貸業」に携わるというスタンス。不動産賃貸業を拡大して、将来的に自分がやりたい目的を実現するために不動産投資をしているからです。これは「なんのために不動産投資をするか？」という不動産投資家としての根本的な思想の違いから生まれます。大家さんとして、自分でとことん物件管理をしたい人がいるとしたら、それが自分の目的に合致していればよいでしょう。

　今回は、物件選びのコツとして、「物件のエリアと階数」「利回り」ということをお話しました。特に「投資家になるか？大家さんになるか？」について、もし会社員として仕事を続けながら不動産投資をはじめるのなら、大家さん業をしている時間を作ることは努力が必要です。「投資家になるか？大家さんになるか？」の違いは、「資産に働いてもらうのか？自分が働くのか？」と同じくらい方向性が違います。「なんのために不動産投資をするか？」を自問してからの物件選び。ぜひ実践してみてください！

●八木エミリー　　投資家。野村證券に入社後、新人で東海地区の営業成績ナンバーワンとなり、最年少講師に。26歳で辞めた後は、不動産投資を開始し、7棟の不動産を所有(購入額7.5億円)。不動産投資の自己資金は徹底した節約で貯めたもの。現在はIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)として中立の立場で金融商品のアドバイスなども手掛けている。20代30代を中心に経済的自立を目指すお金ビギナーを救う活動を「マネ活」としてメルマガ配信などを行なっている。著書に『今からはじめれば、よゆうで1億ためられます！』。最新刊は書籍『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』(ダイヤモンド社)。