今からはじめて資産1億円を目指すマネ活実践講座

不動産投資で成功するための
「失敗しない物件選びのコツ」とは?
【マネ活中級編】

2022年3月29日公開(2022年3月28日更新)
八木 エミリー
facebook-share
twitter-icon
このエントリーをはてなブックマークに追加
RSS最新記事
印刷向け表示

 今回も前回から引き続き、不動産投資における「失敗しない物件選びのコツ」について話をしていきます。これから不動産投資を始めたい人は、ぜひ参考にしてくださいね。

Photo :freeangle / PIXTA(ピクスタ)

地元や現地に行けるエリア、または「政令指定都市」で探そう!

 物件選びに失敗しないために、物件のエリア選びが重要です。私は地元であり勤務地だった愛知県内を第一希望にしていましたが、「自分が電車などの公共交通機関で現地に行ける範囲の物件であればよし!」と考え、その後は東京や千葉の物件も買いました。これからは他の地方にも手を広げていくかもしれませんが、その場合は全国に20市ある「政令指定都市」を目安にしています。最寄り駅は、特急や快速が止まる駅が理想ですが、そこから1駅か2駅くらい離れていても許容範囲と考えています。

 単身者向け・ファミリー向けの違いも大切なポイントです。私の物件の場合は、20~40代の単身者か単身赴任の「男性」をメインの入居者として想定してます。女性向けは「オートロック完備」などセキュリティが充実している物件のニーズが高いため、不動産の価格帯が一気に跳ね上がるからです。ただし、単身の男性向けだからといって、風呂・トイレ付きであれば家賃が安い、いわゆる”ボロ物件”でもいいかといえば、そういうわけではありません。家賃が安い物件に住む人には、それなりの理由があります。場合によっては、汚く使われたり家賃が滞納されたりといった懸念も。そういったリスクを避けるためにも、「単身・男性・会社員」をイメージして物件選びをしているのです。

 また、物件の階数については「4階まで」にしています。それは5階建て以上の建物にはエレベーターが未設置だと入居者募集の難易度が高まるからです。エレベーター付きの物件は、定期的にメンテナンス費用がかかりますし、取り替え工事になると数百万円単位の大きな出費に。私はこれを避けるため、4階建て以下の物件を意識しています。

 ただし、打ち明けると1つだけエレベーター付きの物件があります。その物件を保有したから、あらためてエレベーターなし物件を選ぶ大切さを痛感しているのです。そういう意味でも、男性単身者を入居者の基準とするのは正解だと思っています。男性なら、毎日4階まで上り下りすることも、運動がてら許容範囲と考えてくれる人が少なくないでしょう。

 単身者向けの物件では最寄り駅から徒歩10分以内で、近所にコンビニ・ドラッグストア・銀行などがあって生活に便利な環境だと、一時的に空室が生じても埋まりやすいです。ファミリー向けの物件であれば、近くにスーパー・学校・病院があるほうが有利に。地方都市だと車を所有する世帯が多いので、駅に近いよりも、駐車場付き物件のほうがニーズは高まります。こうした条件は、後から変えることができないので妥協しないことが大事です。

【ポイント:入居者像を明確にしてコスト高のエレベーター付き物件を避ける】

 物件選びのポイントの1つに「利回り」があります。利回りとは、投資した金額に対して得られる「見込み収入」の割合です。その利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

 表面利回りとは、「年間家賃収入」を「物件価格」で割ったもの。とてもシンプルに計算できますが、あくまでも「満室」を前提とする単純計算です。賃貸経営の諸経費も計算に含まれないので、簡易的な目安として役立ちます。

 一方の実質利回りは、「管理費」「修繕積立金」「保険料」「固定資産税」など「年間経費」を含めて計算するので、より現実的な数字を割り出せます。不動産会社の物件情報では、簡易的な「表面利回り」を記載するケースが多いです。一方、私自身が物件購入時にシミュレーションするときには、想定される「年間経費」を含めた「実質利回り」で計算しています。なお諸経費を除いた年間家賃収入は、不動産会社の物件情報に記されている「物件価格」と「表面利回り」をベースに概算が可能です。

 物件情報に記載されている表面利回りは、地域や物件にもよりますが、たとえば東京23区内だと4~5%が平均的とされています。物件の購入価格が比較的安い地方では10%を超えるケースもありますが、私の目安は8~10%です。

【物件価格(円)×表面利回り(%)=年間家賃収入(円)】
例:物件価格5,000万円×表面利回り8%=年間家賃収入400万円

 ただし、利回りは高ければ高いほどよいわけではありません。表面利回りが高いということは、ざっくりいうと、満室を前提とした「年間家賃収入」に比べて「物件価格」が安いということ。表面利回り20~30%と高利回りの物件は、物件価格を下げないと買い主がつかないなど、なんらかの問題を抱えている可能性もあるということです。具体的には、「立地が悪い」「空室が多い」「多額のリフォーム費用がかかる」「前の入居者の残置物がある」といったケースが考えられます。

「なんのために不動産投資をするか?」

 もちろん、「そのくらい問題ない。残置物は自分で処分するし、掃除も片づけもできる。DIYが好きだからリフォームも得意。立地が悪くても、安ければいい」という人もいるでしょう。オーナー(大家さん)である自分自身が、手間暇かけてガッツリと物件管理に関わる覚悟と能力があれば、多少条件が悪くても高利回りの物件を購入していいかもしれません。不動産投資関連の本にもインターネット上にも、大家さんが自ら物件を管理するためのノウハウが、たくさん公開されています。業者に頼むとお金がかかるので、大家さんがDIYでリフォームするケースも増えていますね。入居者とのコミュニケーションも増えますが、そういうことが好きな大家さんも実際にいらっしゃいます。趣味の延長のような感覚で、”大家さん稼業”をする方もいますが、それはそれで自分のライフスタイルや志向に合致しているのですからよいことでしょう。

 私自身は、あくまで投資家として「不動産賃貸業」に携わるというスタンス。不動産賃貸業を拡大して、将来的に自分がやりたい目的を実現するために不動産投資をしているからです。これは「なんのために不動産投資をするか?」という不動産投資家としての根本的な思想の違いから生まれます。大家さんとして、自分でとことん物件管理をしたい人がいるとしたら、それが自分の目的に合致していればよいでしょう。

 今回は、物件選びのコツとして、「物件のエリアと階数」「利回り」ということをお話しました。特に「投資家になるか?大家さんになるか?」について、もし会社員として仕事を続けながら不動産投資をはじめるのなら、大家さん業をしている時間を作ることは努力が必要です。「投資家になるか?大家さんになるか?」の違いは、「資産に働いてもらうのか?自分が働くのか?」と同じくらい方向性が違います。「なんのために不動産投資をするか?」を自問してからの物件選び。ぜひ実践してみてください!

 

●八木エミリー  投資家。野村證券に入社後、新人で東海地区の営業成績ナンバーワンとなり、最年少講師に。26歳で辞めた後は、不動産投資を開始し、7棟の不動産を所有(購入額7.5億円)。不動産投資の自己資金は徹底した節約で貯めたもの。現在はIFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)として中立の立場で金融商品のアドバイスなども手掛けている。20代30代を中心に経済的自立を目指すお金ビギナーを救う活動を「マネ活」としてメルマガ配信などを行なっている。著書に『今からはじめれば、よゆうで1億ためられます!』。最新刊は書籍『元証券ウーマンが不動産投資で7億円』(ダイヤモンド社)。

●メルマガ&サロン「八木エミリー 今からはじめて1億円を目指す マネ活部!」(月額2980円税込)募集中! 登録から10日間の解約は無料です。八木エミリーさんとマネ活を始めてみませんか?

 


ダイヤモンド・ザイのお得な定期購読はこちら!
【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2022年版】2人の専門家がおすすめの「最優秀カード」が決定!2021年の最強クレジットカード(全8部門)を公開! 最短翌日!口座開設が早い証券会社は? アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カードは、 本当は“ゴールド”ではなく“プラチナ”だった!? 日本初のゴールドカードの最高水準の付帯特典とは? 高いスペック&ステータスを徹底解説!アメリカン・エキスプレスおすすめ比較 おすすめ!ネット証券を徹底比較!おすすめネット証券のポイント付き
ZAiオンライン アクセスランキング
1カ月
1週間
24時間
ダイヤモンド・ザイ最新号のご案内
ダイヤモンド・ザイ最新号好評発売中!

攻めと守りの高配当株
波乱相場どうしてた?
お金お守りブック

6月号4月21日発売
定価780円(税込)
◆購入はコチラ!

楽天で「ダイヤモンド・ザイ」最新号をご購入の場合はコチラ!Amazonで購入される方はこちら!

[攻めと守りの高配当株&波乱相場でどうしてた?]

◎NEWS TOPICS
4月の東証再編で何が変わる? 影響は?
整理&チャンスを検証

◎第1特集
攻めと守りの高配当株
●3万円を超える!? 日経平均の再予測!
●すべて利回り4.3%超!

プライム市場の高利回り株トップ100
●[攻め!]値上がりと配当の二刀流高配当株
今まさに業績が絶好調の株
・稼ぐチカラがバツグンの株
円安が追い風の株
●[守り!]減配しないド安定高配当株
・防御力ピカイチの連続増配株
・収益が安定&財務が盤石の株
・逆風でも下がりにくい株

 

◎第2特集
ウクライナ危機&米国の利上げ

波乱相場でどうしてた?
桐谷さんが急落で買った株のべ全199銘柄を大公開!
Special Interview
厚切りジェイソンさん
「円安効果で利益増! 」
テスタさん
「日経平均の先物を売り! 」
億り人8人の投資戦略

方針転換した人多数! どう変えたの?
●読者200人アンケート

儲かった株・損した株や今後の投資戦略を大公開!
 

◎第3特集
史上最高値を更新!
常識が変わった! 有事の金で資産を守れ!

●金投資の方針が大転換の時代へ! これまでとこれから
●原油・プラチナ・小麦等のETF4
●資産3大防衛策!

 

◎別冊付録
リボ払のワナも解説!
18歳からのお金お守りブック

●銀行の口座解説
●ATMの使い方
●クレジットカードのしくみ、など


◎人気連載もお楽しみに!
●10倍株を探せ! IPO株研究所
●自腹でガチンコ投資!AKB48ガチ株バトル
●AKB48武藤十夢のわくわくFX生活! 
●株入門マンガ恋する株式相場!
●どこから来てどこへ行くのか日本国
●人気毎月分配型100本の「分配金」


>>「最新号蔵出し記事」はこちら!

「ダイヤモンド・ザイ」の定期購読をされる方はコチラ!


>>【お詫びと訂正】ダイヤモンド・ザイはコチラ

【法人カード・オブ・ザ・イヤー2022】 クレジットカードの専門家が選んだ 2022年おすすめ「法人カード」を発表! 「キャッシュレス決済」おすすめ比較 太田忠の日本株「中・小型株」アナリスト&ファンドマネジャーとして活躍。「勝つ」ための日本株ポートフォリオの作り方を提案する株式メルマガ&サロン 【全41口座徹底調査】スプレッドやスワップポイントがお得なFX会社は? FX会社比較!

ダイヤモンド不動産研究所のお役立ち情報

ザイFX!のお役立ち情報

ダイヤモンドZAiオンラインαのお役立ち情報