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300万円で中古不動産に投資をスタートし
ハワイにも進出、資産は数億円に!
成功のポイントは「妻を社長にした会社設立」!

2015年10月27日公開(2017年11月27日更新)
ザイ編集部
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坂下さん(仮名)は、9年の不動産投資で300万円の資金を数億円に殖やした。つい最近もハワイのホテルを1室購入し、現在は5軒の物件を所有している。成功のポイントは、節税を徹底させたことと国内の中古不動産から始めたことにあるという。その詳しい中身とは?

まずは妻を説得するところからスタート!
見た目がいい物件に利回りがいい物件なし

 「節税によって手元に残る資金が増えれば、次の物件を買いやすくなるのです」

と語り始めたのは、今やハワイにも物件を所有し9年で資産数億円を作った坂下さんだ。

 その具体的な方法が「妻を社長にすること」。銀行員である坂下さんは、副業として自ら事業をすることはできない。そこで渋る妻を説得して、専業主婦の妻を社長とする「合同会社」を設立した。

 「法人化のメリットは、まず妻の人件費や退職金、出張手当などをすべて経費にできること。他にも損失を9年まで繰り越せる、すべての収入で損益通算できるなどメリットは数多くあります。法人は個人より利益を出しても、税金をゼロにしやすいしくみになっているのです」

 法人を株式会社ではなく、代表社員1人のみで設立可能の合同会社にしたのは、「株式会社と同じような利点があるのに、株主総会を開く必要も決算公告義務もないので、手間がかからないからです」と話す。

 もちろん物件選びも同様に重要だ。

 「都内の新築分譲マンションやワンルームマンションは、ゼロから不動産投資を始める人が絶対に買ってはいけない物件です。『見た目がいい』物件に『利回りがいい』ものは、ほとんどありません」

 現に坂下さんが1軒目に買ったのは、土地勘のある地方都市にある物件だった。1棟ものの木造集合住宅で見た目はボロボロ。しかも空室率は50%と高いにもかかわらず利回りは15%もあった。

 「最初の投資だから土地勘がある場所は必須でした。その地域の特徴も知っているし、物件自体も見に行きやすいからです。次に人口が減らない首都圏近郊か地方都市という点も重視します。東京23区内の土地は値段が高く、利回りで見劣りします」

 そして、場所が決まったら国交省のハザードマップと照らし合わせた。

 「この3点は、最初の不動産投資においては、鉄則だと思います」

短期で減価償却できる中古の木造物件を狙う、
ハワイの物件への投資はドルへの資産分散にも!


 また坂下さんは、最初の物件について、「中古の物件が基本。そのなかでもRC造は避けて木造か鉄骨の物件を買うべき」と、短期間で減価償却ができるものを勧める。

 減価償却とは、購入金額を物の耐用年数で割った額を、毎年経費として収入から差し引くことができる税制度。物件の構造によって年数が異なり、木造22年、鉄骨造34年、RC造47年と定められている。さらに耐用年数を超えた物件は、耐用年数の20%の期間ですべて減価償却が可能。木造で耐用年数22年より古い物件であれば、4年で減価償却できるのだ。

 たとえば、1000万円の木造物で新築なら年約45.45万円、築22年の物件なら年250万円を収入から差し引ける。つまり、耐用年数が短い方がその期間の名目上の利益を減らして、税金を安くできるのだ。

 「短期間で減価償却することで、その間の税金が安くなれば、手元に資金が残るスピードも速くなり、すぐに次の投資ができます」

 坂下さんは、今年初めて海外の物件を購入、今後は米国の物件を中心に買っていこうと考えている。

 「米国の物件は、実質利回り4~10%と都内の物件と同程度で、利回りの魅力は薄いように見えますが、ハワイの物件はリーマンショックの時ですら、価格が下がりませんでした。米国は今までもこれからも、先進国で最も人口が増え、最も経済成長が高い国。人口減で下落リスクがある都内の不動産より安心です」

 特に米国の物件は、法律でメンテナンスが厳しく定められているため、中古でも物件の価値が下がらない。また、家賃はドルなので、通貨も分散できるという利点もある。

 「さらに、減価償却が日本の物件と同じように使えるので、築22年以上の中古木造の物件は、4年で減価償却できる。利回り12%の物件と同じような資金繰りができています」

 ただ、日本の銀行ではローンが組めないのが難点。

 「ローンでは国内物件に担保をつけることになります。ですから、1軒目は国内地方都市の中古木造物件を狙い、2軒目以降は米国の物件の購入をオススメします」

 アナタも不動産投資を資産を増やすひとつの手段として考えてみては、いかがだろうか。

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