世界をインフレの嵐が襲っています。我々はそれにどう対処したらいいでしょうか？
とてもいいインフレ対策があります。それは固定金利の借金です。
その借金によって購入する資産が優良不動産など、いい資産であるという前提になりますが、固定金利の借金はとてもいいインフレ対策なのです！
日本には世界の他の国にはない、最強のインフレ対策ツールが残っている！ その名は「フラット35」！
今、世界的に金利が上がっています。アメリカの失業率はまだまだ低いので、FRB（米連邦準備理事会)はインフレ対策で、しばらく利下げしないでしょう。そうなると、前回の記事で書いたとおり、円安によって日本の物価は上昇するでしょう。日銀はインフレを容認するか、利上げして過度な円安を防ぐか、どちらかの道しかないです。
このようなときに、個人投資家はどうすればいいでしょうか？
実は日本には世界の他の国にはない、最強のインフレ対策ツールが残っています。フラット35の住宅ローンです。フラット35は金融機関が住宅金融支援機構と提携して提供しているもので、全期間固定金利型の住宅ローンです。
フラット35では2％前後ぐらいの金利で35年、住宅ローンを組むことができます。
フラット35、借入金利の推移。2022年10月は最低1.480％、最高2.970％となっている（借入期間が21年以上35年以下、融資率が９割以下、新機構団信付きの場合） 出所：住宅金融支援機構
さらになんと、最長50年の住宅ローンが組めるフラット50というものもあります。これは長期優良住宅を取得する場合に利用できるもので、このフラット50でも2％台ぐらいで借りられます。
2022年10月のフラット50の金利は最低2.170％、最高2.640％。出所：住宅金融支援機構
そして、フラット35では住宅を購入する時、フルローンもあり得ます。
アメリカだと、30年固定の金利はすでに7％近くまで上がってきました。これは下がりそうもないです。フルローンはもちろんできないです。また、アメリカでは50年の住宅ローンは組めないです。
そもそも30年も借りられるということはアメリカでも日本でも、政府がバックにいないとあり得ません。なので、こういう長い期間の固定金利商品は得をすることが多い商品なのです。
インフレになると、日本でも中長期的に不動産価格は上がる。固定金利で借りて不動産を購入すれば得するチャンス
国際的な都市の不動産であれば、世界中のお金が振り向けられるので、その不動産価格は世界の他の主要都市とある程度、連動します。
すでに外国人の投資マネーは今回の円安で、日本に向くようになりました。
インフレになると、日本でも中長期的に不動産価格は上がるでしょう。これはインフレ時の定説です。
2％前後の固定金利で借りていれば、インフレ率が上昇し、金利が上がったとき、ローンは実質的に目減りします。
言い換えると、ローンを提供している銀行は損をします。また、預金者は損をします。インフレ率が上昇すれば、同じお金を持っていても、そのお金で買えるものは少なくなるからです。つまり、購買力が下がります。
その一方、借りている人は得します。不動産価格はインフレによって上がりますので、その分、儲かります。借金して不動産を購入するというのは、レバレッジをかけているわけですから、その儲けは拡大します。
今は世界のすべての政府、中央銀行がたくさん借金している。彼らと同じように借金するのが得策だ！
40代でFIREしたフィデリティの元同僚は不動産投資家として、とても成功しているのですが、その元同僚が言っていた言葉が私の頭にはいつもあります。
「お金を返すのは簡単だけど、借りる方が難しい」
いい資産に投資できるという前提があるとき、安く借りられるならば借りるべきです。
まして世界のすべての政府、中央銀行がたくさん借金している状態ですから、彼らと同じ立場、すなわち借金を作った方がいいです。なぜかというと、政府にとってインフレは借金を解消するいい手段だからです。
このことを、私は起業家である父から何度も言われました。
日本の低金利・低インフレの状態は長続きしなさそう。政府からの贈り物と言える長期固定金利の住宅ローンを組むべき
世界中で金利が上がっている中、日本もインフレになり始めました。この異常な低金利はもうすぐ終わりそうです。急激な円安はその動きを予報してくれています。
外国人から見ると、この米ドル/円の145円台という為替相場はすごく安く感じられます。
不動産価格が上がると、カナダのバンクーバー、オーストラリアのシドニーなどの大都市のように、不動産価格が高くなって、若者は家を買えなくなってしまいます。
インフレ対策は急務なので、若者は大都市に住んでいれば、低い金利をうまくテコにして、新築よりも価値が目減りしづらい中古住宅を早めに買うべきです。
ただし、国際都市の首都圏や近畿圏などの大都市をはじめ、札幌、福岡、名古屋なども場合によって上がりそうなところはありますが、田舎・郊外は過疎化の流れを乗り越えづらく、インフレでも不動産は上がらない可能性があります。また不動産なので、個別物件の立地、状態などの要素も考慮することは忘れないでください。
日本の低金利・低インフレの状態は長続きしなさそうです。
米国株に投資することで日本のインフレや実質的な賃金低下に対処しながら、政府からの贈り物と言える長期固定金利の住宅ローンも組むべきです。
●ポール・サイ ストラテジスト。外資系資産運用会社・フィデリティ投信にて株式アナリストとして活躍。上海オフィスの立ち上げ、中国株調査部長、日本株調査部長として株式調査を12年以上携わった後、２０１７年に独立。40代でFIREし、現在は、不動産投資と米国株式を中心に運用。UCLA機械工学部卒、カーネギーメロン大学MBA修了。台湾系アメリカ人、中国語、英語、日本語堪能。米国株などでの資産運用を助言するメルマガを配信中。
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