低金利の今はマイホームを買う絶好のタイミング？不動産の本当の「買いどき」や正しい住宅ローンの組み方を、元不動産会社勤務のFPが伝授！

不動産を買うときは「外的要因」に振り回されず、
「内的要因」を重視するのが重要！

　マイナス金利の影響で、住宅ローン金利は過去最低水準になっています。預金金利と違って、住宅ローン金利は低ければ低いほど利用者にとって有利になります。そのため、「今は不動産の買いどき」というようなフレーズを見聞きする方もいるかもしれません。

　その一方で、都心部では不動産価格が上昇しているというニュースもよく耳にします。ただ、日本全体の不動産価格の動向を見ると、上昇傾向にあるのはごく一部の一等地だけであり、決してバブルのような地価高騰が起こっているわけではありません。

　都心部では、東京オリンピックへの期待感や人手・材料費の値上がりから、不動産価格が高値どまりしている感はあります。私自身、東京23区内在住ですが、近隣の新築マンションのチラシなどを目にすると、あまりに高額で目を見張ることがあります。

　住宅ローン金利が低く、有利な条件でお金を借りられるけれど、肝心の不動産の価格が上昇しているとなれば、本当に不動産の買いどきなのかどうか悩んでしまうのも無理はありません。

　しかし、本質的に「不動産の買いどきは、自分で決めるもの」です。住宅ローン金利や不動産価格の動向は、不動産購入の動機付けにはなるかもしれませんが、それらは「外的要因」です。

　外的要因の反対語は「内的要因」。不動産を買うときには、外的要因より内的要因を重視すべきです。つまり、不動産は自分の資産状況や、今後のライフスタイルなどへの考え方を重視して決断するといいのです。外的要因により、資金などの準備が整っていないのに「低金利の今、不動産を買わないと損だ！」などと焦るべきではありません。

　その意味で、すでにお金が十分に貯まっていて、前々から不動産を探している人であれば、現在の低金利の状況を有利に活かせる可能性があります。

返済額は「月の手取りの25％以内」をイメージ！
そこからシミュレーションで借入れ金額を割り出そう

　さて、不動産を買うときに最も重要なのは何かといえば、「資金計画」だと思います。もちろん、自分にとって好条件な不動産を探すことも非常に重要なのですが、いくらほしい不動産があっても、資金力が追い付かないのであれば、無理して買ってはいけません。

　漠然と「マイホームがほしい」と思っているものの、現状で予算も何も決まっていない人は、現実問題として自分がいくらくらいの不動産を買えるのか考えてみましょう。

　このときに、最も失敗しにくい方法は、まず「毎月いくらなら、無理なく住宅ローンを返済できるか」を想定し、そこから逆算して、買える不動産を割り出すことです。

　無理なく住宅ローンを返済できる金額がピンと来ない場合、「月の手取り（世帯合算）の25％以内」を目安としてください。25％以内に留めないと、生活費のやりくりが難しくなり、貯金もしづらくなります。

　共働きの場合は、2人分の収入を合算することもありますが、何らかの理由（出産・介護など）で、共働きを継続できなくなる可能性は大いにあります。そのため「月の手取り金額」を算出するときは、できれば夫と妻のうち、どちらか収入の少ないほうの分は「実際の半分」で見積もっておくのがベターです。夫の手取りが月30万円、妻が20万円だとしたら、妻のほうを10万円で見積もり、「世帯の手取りを40万円」と計算するイメージです。

　たとえば、「今は世帯の手取りが月50万円程度で、家賃15万円を払えているけれど、収入が減る時期も考えられることや、住宅ローン以外に固定資産税や修繕費がかかることを考えると、住宅ローン自体は月10万円くらいが無難かな」という考え方になります。

　仮に、この人が現在35歳で、65歳までの30年計画で住宅ローン（金利は1.5％と仮定）を組むとします。その場合、住宅ローンを月々10万円に抑えて借りられる金額は、3000万円前後となります。

　自分で買える不動産の金額を試算したいのであれば、各金融機関や不動産情報サイトなどで用意されている住宅ローンシミュレーターを活用してみてください。シミュレーターの形式にも種類がありますが、年齢や毎月返済可能な金額を入力するタイプのものを使えば、今回のようなシミュレーションができます。

　なお、買える不動産を考えるうえでの目安として、よく「年間の世帯収入の5倍までの不動産なら、買ってもOK」ともいわれます。もし、先の例の人がボーナスも入り、額面で考えると世帯年収900万円だったとします。その場合、「じゃあ、わが家は4500万円の物件までなら買っていいのか」となるかもしれません。

　しかし、前述のように収入の変動要素も含めて、ボーナスを除き、無理のない月々の返済額から住宅ローンで借り入れるお金を計算すると、約3000万円になるため、1500万円のギャップが生じます。

　無理なく4500万円の物件を買うためには、差額の1500万円（＋諸費用分）を、自力で用意するのが望ましい、ということ。「世帯年収の5倍までの不動産なら、買ってもOK」はわかりやすい基準ですが、収入増減の可能性や、現時点で貯蓄が順調にできているのか、なども加味して参考にしたい目安です。

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住宅ローンは「定年退職」までに完済する計画に！
ボーナス・退職金をあてにし過ぎると、痛い目に遭うことも

　先ほどの例では、35歳の人が65歳まで住宅ローンを組む、という前提でシミュレーションをしました。住宅ローンを借りる際は「何歳で完済するか」という点も重要なポイントです。

　基本的に、多くの人は60歳ないしは65歳を完済のメドとして住宅ローンを組みます。しかし、そうでない人も大勢います。定年より早い40～50代で完済する理想的な計画のパターンばかりならいいのですが、定年後の65歳を超えて返済が続く計画のパターンが意外と多いのです。

　私は以前、不動産会社で働いており、そこですでに不動産を保有している人にもたくさん会ってきました。そのとき、定年後まで返済が続く長期の住宅ローンを組んでいて、さらに、退職時のローン残高を把握していない人が珍しくないことに驚かされました。

　通常、65歳以降まで続く住宅ローンを組んでいる人は、月々の返済額を抑えて、長く返済する計画です。返済途中での繰り上げ返済や、退職金での一括返済も見込んでいます。しかし、繰り上げ返済をするためには、住宅ローンを返済しながら、計画的に貯金する必要があります。ただ、子育て世代であれば教育費を貯める必要もあり、繰り上げ返済が思うように進まないこともよくあります。

　退職金をあてにする人も多いですが、退職金から住宅ローンの残高にいくら支払うことになるのか、必ず確認するようにしてください。退職金は、セカンドライフの大切な糧になる資金でもあります。住宅ローンは完済したけれど、余生の生活費に余裕がないということは避けたいですね。

　なるべくなら定年退職までに、退職金を使わず完済できるように返済計画を立てましょう。今の時代、60歳以降もずっと働きたいという人も増えていますが、50代後半以降は働き盛りの年代と比較すると、役員などにならない限りは、収入が急降下する傾向があります。

　定年退職以降も働くことは自体は、個人的にはおすすめです。しかし、重い住宅ローン返済が残っているから働かざるを得ないのと、やりがいや健康のため自由に働くのでは、受け止め方も変わってきます。健やかなセカンドライフを過ごすためにも、住宅ローンは定年退職までに終わらせる計画を立て、それができないような価格帯の不動産購入は慎重になる必要があります。

頭金がないと、住宅ローンを組めないことや
「金利」の面で損してしまうことも！

　続いて、「頭金」について。もちろん、住宅購入にあたって、頭金はあるに越したことはありません。頭金を多く入れて借入金額を少なくすれば、返済がラクになるだけでなく、住宅ローンを組むうえで必要な諸費用も減らせます。諸費用は、「借入額×●％」などの計算で算出されるものがいくつもあり、借入が少なければ必然的に費用も小さくできるのです。

　金融機関によっては、頭金ゼロだと住宅ローンを組めない場合もあります。また、頭金ゼロだと金利面で損することも。住宅金融支援機構と提携した銀行で借りられる、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」をご存じでしょうか。フラット35は、最長35年間の固定金利となっており、この超低金利時代に低水準の固定金利で住宅ローンを組みたい人に大人気です。

　フラット35は、頭金がない場合でも、不動産取得に必要な費用の全額を貸してもらうことができます。しかし、融資率（「フラット35の借入額」÷「住宅の建設費または住宅の購入価額」）が9割以下の場合と9割超の場合とで、借入金利が変わります。

　つまり、頭金がない、あるいは少ないと、フラット35の借入金利は高くなってしまうのです。金融機関によって多少異なりますが、両者の金利差は通常0.4％以上もあります。

　これは貸し倒れを未然に防ぐための措置なので仕方ありませんが、金利差0.4％以上だと返済総額に大きな差が出てしまうため、フラット35を検討しているなら、頭金が準備できれば有利でしょう。

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　ここまで、頭金の大切さを紹介してきましたが、私は「絶対に頭金は用意しなくちゃダメ！」と考えているわけではありません。毎月の住宅ローンの返済額に無理がなく、定年までに完済できる計画であれば、頭金なしでも何とかなります。しかし、だからといって、無計画・行き当たりばったりで不動産を買うのはNGです。

　とはいえ、かくいう私自身、20代のときにモデルルームを見学して一目ぼれし、深い考えもなく新築マンションを買ってしまったことがあります。契約時は実家に暮らしていたにもかかわらず、貯金は80万円しかありませんでした。契約後、引き渡しまでの間に慌てて貯金を始めたのと、20代で長期的な返済計画が組めたことなどが幸いして、結果オーライではありましたが、今となっては無謀だったと反省しています。

　さて、ここまで不動産を買う前段階で知っておきたい資金計画について紹介してきました。次回も不動産のお話を続けます。次回は、住宅ローン金利の選び方、不動産を探すときに知っておきたい「立地適正化計画」などについて解説します。

（取材・構成／元山夏香）