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Jリートはまだ買って大丈夫?「分配準備金」に注目すると買える銘柄がわかる!今から買っていいJリートの見極め方(後編)

2013年6月2日公開(2022年3月29日更新)
ザイ・オンライン編集部
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 5月29日に平成25年6月期の分配金を7210円から418円に、94.2%もの減配を実施すると発表し、5月30日は前日比マイナス6.12%、22万6900円まで価格が下落したMIDリート投資法人(3227)。しかし、5月31日は価格が反転して前日比プラス2.16%、23万1800円で引けた。

MIDリート投資法人は5月30日は反発したが、急騰直前の1月末の水準に戻ってしまった


 MIDリート投資法人に投資している人にとってはひと安心だが、そもそもJリートの多くの銘柄は1年前と比べて1.5倍近くなっている。今からJリートに投資しても大丈夫なのだろうか? 

不動産価格の上昇はJリートにとって不利!?

 「実は昨年末~3月くらいまでのJリート価格の上昇は、どうして上がっているのか、よくわからなかったんです。円安で株が上がるのはわかるんですが、Jリートには為替は関係ありませんし、アベノミクスで不動産価格が上がるという期待があるようですが、不動産の価格が上がると利回りが下がってしまうので、Jリートにとってはよくないんです」(Jリートに詳しいアイビー総研・関大介さん)

 しかし、不動産価格が上がれば、Jリートの保有物件の含み益が増えていいのでは?

「確かに、不動産価格が上がればJリートの保有物件の含み益は増えるんですが、だからといってその物件を売ってしまうと賃貸収入は下がってしまい、売却益で一時的に分配金は増えても、次の物件を取得するときには不動産価格の上昇で利回りが低下した物件を取得することになるので分配金も下がってしまう。家賃が高くなって、結果的に不動産価格が上がるのはJリートにとってもいい状況なんですが、今は土地の値段が上がりそうなだけで、家賃やオフィス賃料は全然上がっていませんから」

 景気がよくなればオフィス賃料にも反映しそうなものだが……。

景気拡大によるオフィスの賃料アップは早くても今秋から

 「全然上がっていませんね。オフィスビルは解約するまでに少なくとも6カ月かかるので、例えば今年の3月期の業績が回復したから『新しいオフィスに移ろう!』と考えても、解約できるのは9月になります。ですから、家賃が上がるのは早くても今年の9月以降で、しかも実際にそういう動きが出るのは今年の第2~3四半期が終わってからでしょうから、オフィスビルの賃料に反映されるのは来年の4月以降でしょうね」

 昨年末からのJリートの上昇は投資家の勇み足だったというわけか。

【※関連銘柄の株価チャートはこちら!】
◆MCUBS MidCity投資法人 投資証券(3227)

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還元率 年会費
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 ◆三井住友カード(NL)

0.5~7.0% 永年無料 VISA
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iD
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【三井住友カード(NL)のおすすめポイント】
券面にカード番号が記載されていない「ナンバーレス(NL)」なのが特徴(カード番号はアプリで確認可能)。通常還元率は0.5%と一般的なクレジットカードと同等だが、Apple PayやGoogle Payに「三井住友カード(NL)」を登録して「Visaのタッチ決済」または「Mastercardタッチ決済」を利用すれば、セブン-イレブン、ローソン、マクドナルド、サイゼリヤ、バーミヤンなど、対象のコンビニや飲食店では還元率7%に大幅アップ(※)する! さらに、獲得できる「Vポイント」は、dポイント、Pontaポイント、楽天ポイント、ANAマイルなどに交換できるほか、「1ポイント=1円」としてカード利用額に充当できるなど、ポイントの汎用性が高いのも魅力!
※ 一部店舗および一定金額を超える支払いでは指定の決済方法を利用できない場合、または指定のポイント還元にならない場合あり。iD、カードの差し込み、磁気取引による決済は7.0%還元の対象外。Google PayではMastercardタッチ決済は利用不可。
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 ◆楽天カード

1.0~3.0% 永年無料 VISA
JCB
Master
AMEX
楽天Edy
(楽天Edyへの
チャージ分は
還元率0.5%)
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【楽天カードのおすすめポイント】
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 ◆三井住友カード ゴールド(NL)

0.5~7.0%

5500円
(ただし、年100万円以上の
利用で次年度から永年無料
VISA
Master
iD
三井住友カード ゴールド(NL)のカードフェイス
【三井住友カード ゴールド(NL)のおすすめポイント】
券面にカード番号が記載されていない“ナンバーレス(NL)”のゴールドカード。年会費5500円(税込)だが、年間100万円を利用すると(※1)、次年度から年会費が“永年無料”になるうえに、1万ポイントが「継続特典」としてもらえるのが大きな魅力! さらに、通常還元率は0.5%と一般的なクレジットカードと同等だが、Apple PayやGoogle Payに「三井住友カード ゴールド(NL)」を登録して「Visaのタッチ決済」または「Mastercardタッチ決済」を利用すれば、セブン-イレブン、ローソン、マクドナルド、サイゼリヤ、バーミヤンなど、対象のコンビニや飲食店では還元率7%に大幅アップ(※2)するなど、ポイントも貯まりやすくてお得!
※1 対象取引などの詳細は、三井住友カードの公式サイトでご確認ください。※2 一部店舗および一定金額を超える支払いでは指定の決済方法を利用できない場合、または指定のポイント還元にならない場合あり。iD、カードの差し込み、磁気取引による決済は7.0%還元の対象外。Google PayではMastercardタッチ決済は利用不可。
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還元率 年会費
(税込)
ブランド 電子マネー対応
(ポイント付与対象)
カード
フェイス

 ◆JCB CARD W(ダブル)

1.0~10.5%
(※)
永年無料 JCB QUICPay
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39歳以下の人だけが申し込める、年会費無料のうえに通常還元率1%のお得な高還元クレジットカード!(40歳以降も継続して保有可能)さらに「ORIGINAL SERIESパートナー加盟店」の「ポイントアップ登録(無料)」をすれば、Amazonやセブン-イレブンなどでは還元率2%、スターバックスでは「スターバックスカード」へのチャージで還元率5.5%、「Starbucks eGift」の購入で還元率10.5%に!
※貯まったOki Dokiポイントを「JCB PREMO」に交換した場合の還元率。
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 ◆アメリカン・エキスプレス・ゴールド・プリファード・カード

0.3~1.5%
(※1)
3万9600円 AMEX
アメリカン・エキスプレス・ゴールド・プリファード・カードの公式サイトはこちら
【アメリカン・エキスプレス・ゴールド・プリファード・カードのおすすめポイント】
日本で最初に発行されたゴールドカード「アメリカン・エキスプレス・ゴールド・カード」の後継カードだけに、ステータス&付帯サービスは最高レベルで、カードが金属製という特別感もあって、一般的なゴールドカードとはケタ違い。たとえば、年間200万円(税込)以上を利用してカードを継続保有すると、国内40カ所以上の高級ホテルに無料宿泊できる「フリー・ステイ・ギフト」は、もはや一般的なプラチナカードすら凌駕するレベルの特典だ。さらに、高級レストランを2人以上で利用すると1人分が無料になる「ゴールドダイニング by 招待日和」や、世界1400カ所以上の空港ラウンジを年2回まで無料で利用できる「プライオリティ・パス」最高補償額1億円の「海外旅行傷害保険」が付帯するなど、もはや「ゴールドカード」の枠組みを大きく飛び越えている。また、家族カードは2人目まで年会費無料でお得(3人目以降は年1万9800円・税込)。
※貯まるポイントをマイルに交換した場合。1マイル=1.5円換算。
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 ◆au PAY カード

1.0~2.0%

初年度無料
次年度以降も
条件次第で無料(※)
VISA
Master
au PAY カードのカードフェイス
【au PAY カードのおすすめポイント】
通常還元率1.0%でPontaポイントが貯まり、マツモトキヨシやかっぱ寿司などの「au PAY ポイントアップ店」では還元率1.5~2.0%以上に達する、auユーザー以外も得するクレジットカード! しかも、初年度は年会費無料、2年目以降は年会費1375円(税込)だが、年に1回でもカード決済、もしくは携帯電話などのauのサービスを利用していれば次年度以降の年会費も無料に
※ 2年目以降1375円。ただし、年一回でも利用した場合、もしくは「au ID」に「au PAY カード」を紐付けて、携帯電話などのauサービスを利用している場合は次年度無料。
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