Jリートはまだ買って大丈夫？「分配準備金」に注目すると買える銘柄がわかる！今から買っていいJリートの見極め方（後編）

 5月29日に平成25年6月期の分配金を7210円から418円に、94.2％もの減配を実施すると発表し、5月30日は前日比マイナス6.12％、22万6900円まで価格が下落したMIDリート投資法人（3227）。しかし、5月31日は価格が反転して前日比プラス2.16％、23万1800円で引けた。

 MIDリート投資法人に投資している人にとってはひと安心だが、そもそもJリートの多くの銘柄は1年前と比べて1.5倍近くなっている。今からJリートに投資しても大丈夫なのだろうか？ 

不動産価格の上昇はJリートにとって不利!?

 「実は昨年末～3月くらいまでのJリート価格の上昇は、どうして上がっているのか、よくわからなかったんです。円安で株が上がるのはわかるんですが、Jリートには為替は関係ありませんし、アベノミクスで不動産価格が上がるという期待があるようですが、不動産の価格が上がると利回りが下がってしまうので、Jリートにとってはよくないんです」（Jリートに詳しいアイビー総研・関大介さん）

 しかし、不動産価格が上がれば、Jリートの保有物件の含み益が増えていいのでは？

「確かに、不動産価格が上がればJリートの保有物件の含み益は増えるんですが、だからといってその物件を売ってしまうと賃貸収入は下がってしまい、売却益で一時的に分配金は増えても、次の物件を取得するときには不動産価格の上昇で利回りが低下した物件を取得することになるので分配金も下がってしまう。家賃が高くなって、結果的に不動産価格が上がるのはJリートにとってもいい状況なんですが、今は土地の値段が上がりそうなだけで、家賃やオフィス賃料は全然上がっていませんから」

 景気がよくなればオフィス賃料にも反映しそうなものだが……。

景気拡大によるオフィスの賃料アップは早くても今秋から

 「全然上がっていませんね。オフィスビルは解約するまでに少なくとも６カ月かかるので、例えば今年の3月期の業績が回復したから『新しいオフィスに移ろう！』と考えても、解約できるのは9月になります。ですから、家賃が上がるのは早くても今年の9月以降で、しかも実際にそういう動きが出るのは今年の第2～3四半期が終わってからでしょうから、オフィスビルの賃料に反映されるのは来年の4月以降でしょうね」

 昨年末からのJリートの上昇は投資家の勇み足だったというわけか。

「ただ、昨年末から4月くらいまでは上がりすぎていたと思うんですが、4月以降は投資家の興味が個別株に移ったのか、Jリートはやっと真っ当な値動きになってきたという感じなので、基本的には買い時だと思います。それに、NISA（日本版ISA）が始まる来年以降、Jリートが注目を集める可能性もあります」

 NISA（日本版ISA）とは、「少額投資非課税制度」のことで、2014～2023年までの間の最長5年間にわたり、NISA口座で毎年100万円（合計500万円）以内の投資資金で株式や投資信託の売却益や配当所得が非課税となる制度だ。ただし、投資した年には回転売買ができない（例えば、2014年1月に100万円分の投資信託を買い、2月にすべて利益を確定した場合、新たに投資することはできない。2014年内のNISA対象金額は使い切ったことになる）ので、ある程度の長期投資が前提となっている。

JリートはNISA向きの金融商品！

 これらのNISAの特徴と、NISAを活用する人が「非課税なら」「銀行預金よりも有利なら」「値上がり益より利回り重視で」と考える投資初心者が多くなりそうなことをあわせて考えれば、個別株より値動きが安定していて、ある程度の利回りが見込める、ミドルリスク・ミドルリターンのJリートが脚光を浴びるかも。

 さらに、Jリートの中でも「NISA口座の100万円で分散投資をするとすれば、投資単価が小さい銘柄が買われることになる」という。

 確かに、Jリートの中でも時価総額が7231億円と最大で、機関投資家も保有しているという日本ビルファンド投資法人（8951）の場合、投資単価は104万5000円なのでNISA口座では投資ができない。また、Jリートの各銘柄にはオフィス系、住宅系、物流系などの保有物件別の特徴もあるので、投資対象の不動産を分散するなら10万～30万円前後の銘柄が人気化する可能性があるのだ。

鉄板銘柄のポイントは「分配準備積立金」にあり！

 では、Jリートに投資する場合、どこに注意して銘柄を選べばいいのだろうか。今回のMIDリート投資法人による大幅な減配の教訓を生かすなら、注目するのは「分散具合」と「含み損率」だという。

「そもそも物件数が少なかったり、今回のMIDリート投資法人のようにテナントが1社に集中していたりすると、分散効果が期待できないのでリスクがあります。例えば、グローバル・ワン不動産投資法人（8958）は保有物件が10件とかなり少ないので、ほかの銘柄よりもリスクが高いと言えます。それと保有物件の帳簿価格と鑑定価格の差がどのくらいあるのかという『含み損率』。売却損と売却益を相殺できれば、MIDリート投資法人のように大幅な減配になることは避けられますから、これも銘柄選びの一つの目安になります」

 そしてもう1つ、関さんが注目しているのは「分配準備積立金」だ。これは主としてJ-REIT同士が合併した際に生じる合併差益で、主に分配金に使われるのだが、銘柄によっては300億円を超えるものもある。

「アドバンス・レジデンス投資法人（3269）は346億円、大和ハウス・レジデンシャル投資法人（8984）は192億円と、巨額の分配準備積立金があるので、今後もし賃貸収入が大幅に下がっても積立金を取り崩すことで長期的に安定した分配金を支払うことができます。長期投資で、安定した分配金収入を得るなら、この2銘柄を買っておけばいいでしょう」

346億円の分配準備積立金で今後40年は安心!?

 アドバンス・レジデンス投資法人の場合、分配金の総額は2012年7月期が51億9600万円、2013年1月期が49億5500万円で、1年間の合計は101億5100万円だが、そのうち分配準備積立金から取り崩したのは8億5800万円。この調子で今後も取り崩したとしても、今後40年間は分配金が安定して支払える計算になる。さらに、これは極端な例えだが、もし何らかの事情で賃貸収入がゼロになっても、3年半は同じ分配金を維持できるのだ。

 5月31日時点で、アドバンス・レジデンス投資法人は価格21万300円で、予想利回りが4.28％、大和ハウス・レジデンシャル投資法人は価格39万1500円で、予想利回りは4.24％。100万円分しか投資できないNISA口座でも投資することが可能だ。

「日本賃貸住宅投資法人（8986）も分配準備積立金があり、投資単価が安い。一時は価格が上がりすぎていましたが、今の水準なら投資対象としておすすめできます」

 日本賃貸住宅投資法人の分配準備積立金は70億6500万円。価格は一時8万円を超えていたが、ここに来て6万9900円まで下落。予想利回りは4.15％と、4％を超えて魅力的な利回りになってきている。

 

 

 

 

 

 

 

 

住宅、オフィス、物流などに分散投資を

 「この3銘柄なら分配金の安定性は非常に高いので、長期投資でも安心して保有できます。ただ、いずれも住宅系なので、投資単価が安い銘柄でポートフォリオを分散させたいなら人気の物流系リートのGLP投資法人（3281、価格9万3800円、予想利回り4.61％）、総合型のユナイテッド・アーバン投資法人（8960、価格13万400円、予想利回り4.22％）や日本プライムリアルティ投資法人（8955、価格31万5500円、予想利回り3.68％）などもいい銘柄だと思います」

 MIDリート投資法人の大幅な減配は、Jリートに潜むリスクを多くの投資家に知らしめた。しかし、一時の価格急騰が落ち着いた今は安心して投資できるチャンス。今回の教訓を生かして、優良な安心して長期投資できる銘柄をポートフォリオに加えてみては？

【※関連銘柄の株価チャートはこちら！】

◆MCUBS MidCity投資法人 投資証券（3227）

◆日本ビルファンド（8951）

◆グローバル・ワン不動産投資法人 投資証券（8958）

◆アドバンス・レジデンス投資法人（3269）

◆大和ハウスレジデンシャル投資法人（8984）

◆日本賃貸住宅（8986）

◆GLP投資法人 投資証券（3281）

◆ユナイテッド・アーバン投資法人 投資証券（8960）

◆日本プライムリアルティ投資法人 投資証券（8955）