Jリートはまだ買って大丈夫？
「分配準備金」に注目すると買える銘柄がわかる！今から買っていいJリートの見極め方（後編）

 5月29日に平成25年6月期の分配金を7210円から418円に、94.2％もの減配を実施すると発表し、5月30日は前日比マイナス6.12％、22万6900円まで価格が下落したMIDリート投資法人（3227）。しかし、5月31日は価格が反転して前日比プラス2.16％、23万1800円で引けた。

MIDリート投資法人は5月30日は反発したが、急騰直前の1月末の水準に戻ってしまった

 MIDリート投資法人に投資している人にとってはひと安心だが、そもそもJリートの多くの銘柄は1年前と比べて1.5倍近くなっている。今からJリートに投資しても大丈夫なのだろうか？ 

不動産価格の上昇はJリートにとって不利!?

 「実は昨年末～3月くらいまでのJリート価格の上昇は、どうして上がっているのか、よくわからなかったんです。円安で株が上がるのはわかるんですが、Jリートには為替は関係ありませんし、アベノミクスで不動産価格が上がるという期待があるようですが、不動産の価格が上がると利回りが下がってしまうので、Jリートにとってはよくないんです」（Jリートに詳しいアイビー総研・関大介さん）

 しかし、不動産価格が上がれば、Jリートの保有物件の含み益が増えていいのでは？

「確かに、不動産価格が上がればJリートの保有物件の含み益は増えるんですが、だからといってその物件を売ってしまうと賃貸収入は下がってしまい、売却益で一時的に分配金は増えても、次の物件を取得するときには不動産価格の上昇で利回りが低下した物件を取得することになるので分配金も下がってしまう。家賃が高くなって、結果的に不動産価格が上がるのはJリートにとってもいい状況なんですが、今は土地の値段が上がりそうなだけで、家賃やオフィス賃料は全然上がっていませんから」

 景気がよくなればオフィス賃料にも反映しそうなものだが……。

景気拡大によるオフィスの賃料アップは早くても今秋から

 「全然上がっていませんね。オフィスビルは解約するまでに少なくとも６カ月かかるので、例えば今年の3月期の業績が回復したから『新しいオフィスに移ろう！』と考えても、解約できるのは9月になります。ですから、家賃が上がるのは早くても今年の9月以降で、しかも実際にそういう動きが出るのは今年の第2～3四半期が終わってからでしょうから、オフィスビルの賃料に反映されるのは来年の4月以降でしょうね」

 昨年末からのJリートの上昇は投資家の勇み足だったというわけか。

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還元率	年会費 （税込）	ブランド	電子マネー対応 （ポイント付与対象）	カード フェイス
◆楽天カード
1.0～3.0％	永年無料	VISA JCB Master AMEXを	楽天Edy （楽天Edyへの チャージ分は 還元率0.5％）
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【関連記事】 ◆【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2023年版】「おすすめクレジットカード」を2人の専門家が選出！全8部門の“2022年の最優秀カード”を詳しく解説！（最優秀メインカード部門） ◆「楽天ポイント」が改悪続きでも“最強のポイント”である理由を専門家が解説！「楽天カード」などだけでなく、無料でポイントを獲得できるサービスが魅力！ ◆｢楽天カード｣よりも｢楽天プレミアムカード｣のほうが得をする“損益分岐点”が判明！ 楽天市場で年36万円を利用しない限り、年会費無料の｢楽天カード｣で十分！
◆三井住友カード（NL）
0.5～5.0％	永年無料	VISA Master	iD
【三井住友カード（NL）のおすすめポイント】 2021年2月に申し込み受付が始まった「三井住友カード」の新しいクレジットカードで、券面にカード番号が記載されていない「ナンバーレス（NL）」なのが特徴（カード番号はアプリで確認可能）。通常還元率は0.5％と一般的なクレジットカードと同等だが、セブン-イレブン、ローソン、マクドナルドなどで「Visaのタッチ決済」または「Mastercardコンタクトレス」で支払うと、還元率5％に大幅アップ（※）するので、セブン-イレブン、ローソン、マクドナルドなどを日常的に利用する人におすすめ！ さらに、獲得できる「Vポイント」は、dポイント、Pontaポイント、楽天ポイント、Tポイント、ANAマイルなどに交換できるほか、「1ポイント＝1円」としてカード利用額に充当できるなど、ポイントの汎用性が高いのも魅力！ ※ 一部店舗では還元率5.0％とならない場合あり。また、一部店舗および一定金額を超える支払いでは「Visaのタッチ決済」および「Mastercardコンタクトレス」が利用不可の場合あり。
【関連記事】 ◆｢三井住友カード（NL）｣は年会費無料＋高還元＋最短翌日発行の“三拍子”が揃ったおすすめカード！｢対象コンビニ＆飲食店で最大5％還元｣特典は利用価値あり！ ◆「三井住友カード（NL）」は、年会費無料＆対象コンビニで最大還元率5％のお得なクレジットカード！ カード情報を記載していないのでセキュリティも抜群！
◆Marriott Bonvoy アメリカン・エキスプレス・プレミアム・カード
1.875％ （※1）	4万9500円	AMEX	－
【Marriott Bonvoy アメリカン・エキスプレス・プレミアム・カードのおすすめポイント】 2022年2月24日に誕生した「スターウッド プリファード ゲスト アメリカン・エキスプレス・カード（SPGアメックス）」の後継カード。SPGアメックスと同じく、通常100円につき3ポイントが貯まり、「6万ポイント⇒2万5000マイル」の高い交換レート（＝還元率1.875％！）でANAやJALなどの航空会社40社以上のマイルに移行可能！ しかも、ポイントの有効期限は「最後にポイントが増減した日から2年間」なので“実質”無期限でマイルを貯められるのも大きなメリット。また、世界的ホテルグループ「マリオット・インターナショナル」との提携カードなので、カードを保有するだけで上級会員資格「ゴールドエリート」が手に入り、客室のアップグレードや14時までのレイトチェックアウトなどの特典が利用できる。さらに、年間150万円以上を利用したうえでカードを更新すると、シェラトンやウェスティンなどの同グループのホテルに2名まで無料で1泊できる「無料宿泊特典」（※2）がもらえるほか、年間400万円以上を利用するとワンランク上の会員資格「プラチナエリート」が手に入り、最大でスイートまでの客室アップグレード、朝食無料サービスなどの豪華特典が利用可能に！ 家族カード1枚は年会費が無料（2枚目以降は年会費2万4750円・税込）になり、夫婦や家族でポイントが貯めやすくなっている。 ※1 6万ポイントを一度にマイルに移行した場合。1マイル＝1.5円換算。※2 交換レートで5万ポイントまでのホテルに宿泊可能。追加で最大1万5000ポイントを支払って、6万5000ポイントまでのホテルに宿泊することも可能。
【関連記事】 ◆【クレジットカード・オブ・ザ・イヤー 2023年版】「おすすめクレジットカード」を2人の専門家が選出！全8部門の“2023年の最優秀カード”を詳しく解説！（マイル系カード＆プラチナカード部門） ◆「Marriott Bonvoyアメックス」のメリットを解説！｢SPGアメックス｣の後継の｢プレミアム｣なら、年400万円の利用で｢プラチナエリート｣資格を獲得できる！ ◆【アメリカン・エキスプレス・カードを一覧で比較】アメックスが発行する15枚のカードの年会費や特典、還元率を比較して、自分にピッタリの1枚を探そう！（Marriott Bonvoy アメックス・プレミアム編）
還元率	年会費 （税込）	ブランド	電子マネー対応 （ポイント付与対象）	カード フェイス
◆JCB CARD W（ダブル）
1.0～5.5％ （※）	永年無料	JCB	QUICPay
【JCB CARD W（ダブル）のおすすめポイント】 39歳以下の人だけが申し込める、年会費無料のうえに通常還元率1％のお得な高還元クレジットカード！（40歳以降も継続して保有可能）さらに「ORIGINAL SERIESパートナー加盟店」の「ポイントアップ登録（無料）」をすれば、Amazonやセブン-イレブンなどでは還元率2％、「スターバックスカード」へのチャージで還元率5.5％に！ ※貯まったOki Dokiポイントを「JCB PREMO」または「nanacoポイント」に交換した場合の還元率。
【関連記事】 ◆「JCB CARD W」は「楽天カード」などとほぼ同じ、年会費無料＋還元率1～3％のJCBの入門用カード！Amazonやスタバをよく利用する20～30代は注目！ ◆「JCB CARD W」は、年会費無料で還元率1％以上のお得な高還元クレジットカード！「JCB CARD W」のメリット・デメリットを他のカードと比較して検証！ ◆JCB CARD W（ダブル）のメリットを解説！「年会費無料」「常に還元率1.0％以上」「ポイントの使い勝手が良い」と三拍子そろった高還元クレジットカード！
◆セゾンパール・アメリカン・エキスプレス・カード Digital
0.5～2.0％	初年度無料 次年度以降も 条件次第で無料（※1）	AMEX	Suica
【セゾンパール・アメリカン・エキスプレス・カード Digitalのおすすめポイント】 通常還元率は0.5％だが、QUICPay決済を利用した場合は還元率2％に大幅アップ！（※2）セブン-イレブン、ファミリーマート、ローソンといったコンビニはもちろん、マツモトキヨシやツルハグループなどのドラッグストア、ビックカメラやヨドバシカメラといった家電量販店など、QUICPayを利用できる店舗ではいつでもどこでも還元率2％になるので非常にお得！ 貯まるポイントは、有効期限のない「永久不滅ポイント」なので、ポイントの失効を気にする必要がないのもメリット！ ※1 2年目以降1100円。ただし、年一回でもクレジットカードの利用があれば次年度以降も無料。※2 2022年10月31日までの利用分が対象で、2022年11月1日以降の還元率は未定。
【関連記事】 ◆「セゾンパール・アメックス・カード Digital」は、QUICPayで2％還元と超お得！ 最短5分で発行できる「SAISON CARD Digital」の申し込み方法も解説！ ◆還元率が高い、おすすめのクレジットカードを紹介！クイックペイを利用すれば還元率2％になる「セゾンパール」など、年会費が実質無料で注目の3枚をチェック
◆三井住友カード ゴールド（NL）
0.5～5.0％	5500円 （ただし、年100万円以上の 利用で次年度から永年無料）	VISA Master	iD
【三井住友カード ゴールド（NL）のおすすめポイント】 2021年7月1日に発行が始まった、券面にカード番号が記載されていない“ナンバーレス（NL）”のゴールドカード。年会費5500円（税込）だが、年間100万円を利用すると（※1）、次年度から年会費が“永年無料”になるうえに、1万ポイントが「継続特典」としてもらえるのが大きな魅力！ さらに、通常還元率は0.5％と一般的なクレジットカードと同等だが、セブン-イレブン、ローソン、マクドナルドなどで「Visaのタッチ決済」または「Mastercardコンタクトレス」で支払うと還元率5％に大幅アップ（※2）するなど、ポイントも貯まりやすくてお得！ ※1 対象取引などの詳細は、三井住友カードの公式サイトをご確認ください。※2 一部店舗では還元率5.0％とならない場合あり。また、一部店舗および一定金額を超える支払いでは「Visaのタッチ決済」および「Mastercardコンタクトレス」が利用不可の場合あり。
【関連記事】 ◆｢三井住友カード ゴールド(NL)｣は、年100万円以上を使うと年会費が“永年無料”に！ コンビニで5％還元、空港ラウンジや旅行保険などの特典も付帯してお得！ ◆三井住友カード ゴールド(NL)のメリット･デメリットを解説！ 同じく“実質”年会費が無料の｢エポスゴールドカード｣と付帯サービスなどを比較して魅力を解剖！
◆au PAY カード
1.0～2.0％	初年度無料 次年度以降も 条件次第で無料（※）	VISA Master	－
【au PAY カードのおすすめポイント】 通常還元率1.0％でPontaポイントが貯まり、マツモトキヨシやかっぱ寿司などの「au PAY ポイントアップ店」では還元率1.5～2.0％以上に達する、auユーザー以外も得するクレジットカード！ さらに、スマホ決済の「au PAY」へのチャージでも1.0％分のポイントが貯まり、「au PAY（コード払い）」の利用時に0.5％分のポイントが貯まるので、合計還元率1.5％でPontaポイントを2重取りできる！　しかも、初年度は年会費無料、2年目以降は年会費1375円（税込）だが、年に1回でもカード決済、もしくは携帯電話などのauのサービスを利用していれば次年度以降の年会費も無料に！ ※ 2年目以降1375円。ただし、年一回でも利用した場合、もしくは「au ID」に「au PAY カード」を紐付けて、携帯電話などのauサービスを利用している場合は次年度無料。
【関連記事】 ◆｢auカブコム証券＋au PAY カード｣で積立投資すると最大5％のPontaポイントが貯まる！ つみたてNISAも対象なので、これから投資を始める人にもおすすめ！ ◆「au PAY カード」を使って、auカブコム証券で投資信託の積立投資をしてみた！ 積立金額の1～5％分のPontaポイントが付与されるタイミングなどを検証！

【Marriott Bonvoyアメックス・プレミアム】
年150万円利用で｢無料宿泊特典｣＋｢上級会員資格｣が
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  クドナルドで5％還元！⇒関連記事はこちら

  

• 「アメックス・ゴールド」はプラチナ級の
  付帯サービスが魅力！⇒関連記事はこちら

  

• 「JCB CARD W」は年会費無料で、
  通常還元率1％超！⇒関連記事はこちら