「アズ企画設計」のIPO情報総まとめ！
スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、
他の不動産関連企業との比較や予想まで解説！［2018年3月30日 情報更新］

会社名	アズ企画設計
市場・コード／業種	JASDAQスタンダード・3490／不動産業
上場日	3月29日
申込期間（BB期間）	3月12日～3月16日
おすすめ証券会社	SBI証券、東海東京証券、丸三証券、マネックス証券、岡三オンライン証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	4705円（+117.82%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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アズ企画設計のIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	3月8日
ブックビルディング（抽選申込）期間	3月12日～3月16日
公開価格決定	3月19日
購入申込期間	3月20日～3月26日
払込日	3月28日
上場日	3月29日

アズ企画設計のIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2018年3月9日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
SBI証券 ［最短翌日に取引可能］	2.6％
東海東京証券	0.9％
丸三証券	0.9％
マネックス証券 ［最短2日後に取引可能］	―％
岡三オンライン証券 ［最短2日後に取引可能］	―％
みずほ証券（主幹事証券）	91.3％
野村證券	2.6％
岡三証券	0.9％
水戸証券	0.9％

アズ企画設計のIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	2160円
仮条件 ［予想PER（※2）］	2060～2160円 ［6.9倍～7.2倍］
公募価格	2160円
初値	4705円
初値騰落率	+117.82%
予想トレーディングレンジ（※3）	2000円～6000円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社3社の予想PER（2018年3月7日終値の株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【3社平均】	13.4倍
スター・マイカ<3230>	18.4倍(連)
ムゲンエステート<3299>	6.6倍(連)
ビーロット<3452>	15.2倍(連)

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は類似会社より割安と判断できる。

アズ企画設計の発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	90万株（予定）
公開株式数	公募20万株  売出7万株 （オーバーアロットメントによる売出4万500株）
想定公開規模（※1）	6.7億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

アズ企画設計は不動産関連のJQ小型案件

　不動産の売買、賃貸借、管理を手掛ける。売上高の84.7％を占める不動産販売事業では、入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、同社保有時にリーシングやリノベーション、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売する。

　不動産セクターのIPOは公開規模の大小や株式市場の不動産株動向に初値が大きく左右される傾向がある。足元で不動産市況は堅調に推移しているが、2020年東京五輪・パラリンピック後の落ち込みを警戒する向きもあり、不動産株の人気は必ずしも高くない。ただ、公開規模が比較的小さく、初値を押し上げる要因となりそうだ。

　公開規模については7億円前後となる見込み。松本社長とその資産管理会社が発行済株式を全て保有しており、需給面は良好とみられる。

◆「アズ企画設計」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SBI証券［最短翌日に取引可能］
東海東京証券
丸三証券
マネックス証券［最短2日後に取引可能］
岡三オンライン証券［最短2日後に取引可能］
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アズ企画設計の業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2014/2	1,074 （―）	80 （―）	48 （―）
2015/2	1,777 （65.4%）	243 （201.3%）	163 （235.7%）
2016/2	2,883 （62.2%）	26 （-88.9%）	6 （-95.9%）
2017/2	4,742 （64.4%）	259 （865.5%）	156 （2230.7%）
2018/2予	6,361 （34.1%）	349 （34.5%）	270 （72.2%）
2017/11 3Q	3,507 （―）	141 （―）	141 （―）
予想EPS（※） ／配当	単独：300.00円／-円
※予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

アズ企画設計の業績コメント

　2018年2月期の業績は、売上高が前期比34.1％増の63.6億円、経常利益が同34.5％増の3.4億円と増収増益の見込みとなっている。

　足元では、同社の属する不動産業界においては、国土交通省発表の2017年7月1日時点の基準地価は、全国の商業地が2年連続のプラスで、住宅地も下落率が縮小する等、改善の動きが見られる。

　東京圏の商業地の上昇率は前年の2.7％から3.3％と拡大し、住宅地についても0.6％プラスで4年連続の上昇となり、都心への継続的な人口集中に加え、雇用環境の改善、再開発の進展、外国人観光客増加に伴うホテル、商業施設等の収益性の回復により不動産市況は堅調に推移した。

　このような状況のもと、同社は、不動産販売事業で収益賃貸マンションやビジネスホテル、オフィス等の一棟販売を順調に進捗させるとともに、不動産賃貸事業、不動産管理事業を軸として安定収益基盤を引き続き強化し収益機会の拡大を図っている。

　なお、通期計画に対する第3四半期末時点における進捗率は、売上高35.0億円で55.1％、経常利益1.4億円で40.4％となっている。

アズ企画設計の詳細情報

■基本情報
所在地	埼玉県川口市戸塚二丁目12番20号
代表者名（生年月日）	代表取締役社長 松本 俊人（昭和35年4月9日生）
設立	平成1年4月26日
資本金	3000万円（平成30年2月23日現在）
従業員数	37人（平成30年1月31日現在）
事業内容	不動産の売買、賃貸借、管理

■売上高構成比率（2017/2期 実績）
品目	金額	比率
不動産販売事業	4,018 百万円	84.7％
不動産賃貸事業	611 百万円	12.9％
不動産管理事業	112 百万円	2.4％
合計	4,742 百万円	100.0％

■大株主上位2位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	松本 俊人	50万株	62.50％
2	合同会社ヒトプラン	20万株	25.00％
合計		70万株	87.50％

■その他情報
手取金の使途	不動産販売事業における販売用不動産の取得費用に充当する予定
関係会社	－
VC売却可能分（推定）	－社 －株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	2005年10月26日
	割当先	むさしの地域活性化ファンド投資事業有限責任組合
	発行価格	200円 ※株式分割を考慮済み

◆「アズ企画設計」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
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東海東京証券
丸三証券
マネックス証券［最短2日後に取引可能］
岡三オンライン証券［最短2日後に取引可能］
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アズ企画設計の銘柄紹介

 同社は、『空室のない元気な街を創る』を企業理念として、「アズ（AZ）」という社名の由来である「AからZまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、不動産ビジネスを展開している。同社は、主に東京、埼玉、千葉、神奈川エリアを中心として、「不動産販売事業」「不動産賃貸事業」「不動産管理事業」を行っている。

（1）不動産販売事業

1.収益不動産売買領域

　入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、同社保有時にリーシング（賃貸募集活動）やリノベーション（主に間取り変更を伴う内装工事）、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売している。

　物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行ったうえで、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致するような物件へと再生している。また、購入後に速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っている。

2.ビジネスホテル売買領域

　稼働率が低くリニューアルを要するビジネスホテルを取得し、同社でビジネスホテルを建設会社やホテル運営会社の協力のもと改修・運営することにより運用効率を上げ、ビジネスホテルとしての収益向上後に不動産投資家に販売している。

（2）不動産賃貸事業

1.不動産賃貸領域

　リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸している。同社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っている。また、不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になる。

2.空間再生領域

　長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物または土地を賃借し、再生利用している。店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供する。遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸し地等として施設利用者に提供する。

3.ビジネスホテル領域

　東北地方において、土地所有者から土地を賃借し、借地上にビジネスホテルを建設し、ホテル運営会社の協力のもと客室サービスの提供等ホテル施設の運営を行っている。なお、同社で建設するホテルにモジュール工法（1室単位で専用工場にて製造し、現地で組み立てる工法）を採用することによって、建築工期の短縮を行っている。また、不動産販売事業のビジネスホテル売買領域において取得したビジネスホテルの保有期間中の運営収益も当領域の収益になる。

（3）不動産管理事業

1.不動産管理仲介領域

　同社から不動産物件を購入した顧客や、その他の不動産所有者に対して所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸借契約管理等のサービスを提供している。また、不動産所有者と入居者の賃貸仲介を行っている。

2.建築リフォーム領域

　賃貸不動産物件や一般家庭に対してクリーニングや修繕工事、原状回復工事等のサービスを提供している。

3.不動産管理付帯領域

　賃貸仲介等から生じる鍵等の付帯商品販売を通じた収益や、少額短期保険の代理店手数料等を得ている。

アズ企画設計の投資のポイント

　昨年は不動産セクターのIPOが6社あり、公開価格に対する初値上昇率は平均+62.4％と全体平均+112.4％を下回る。不動産セクターのIPOは公開規模の大小や株式市場の不動産株動向に初値が大きく左右される傾向がある。昨年12月に東証1部へ上場したカチタス<8919>は公開規模377.6億円という大型案件だったため、+1.5％という初値にとどまった。大型化とともに初値の伸びが鈍る傾向が見られる。

　足元で不動産市況は堅調に推移しているが、2020年東京五輪・パラリンピック後の落ち込みを警戒する向きもあり、不動産株の人気は必ずしも高くない。ただ、12月にマザーズへ上場したグローバル・リンク・マネジメント<3486>（11.1億円）は、不動産テック関連として人気化したこともあり、+134.0％という高い初値を付けた。同社は公開規模が比較的小さく、初値を押し上げる要因となりそうだ。

　同社は主に東京、埼玉、千葉、神奈川エリアを中心として、不動産販売、不動産賃貸、不動産管理事業を行っている。2017年2月期実績で売上高の84.7％を占める不動産販売事業では、入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、同社保有時にリーシング（賃貸募集活動）やリノベーション（主に間取り変更を行う内装工事）、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売する。

　物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行ったうえで、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致するような物件へと再生している。また、購入後に速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っている。

　業績面について、2018年2月期は売上高が前期比34.1％増の63.6億円、経常利益が同34.5％増の3.4億円と増収増益の見込みとなっている。不動産販売事業で収益賃貸マンションやビジネスホテル、オフィス等の一棟販売を順調に進捗させるとともに、不動産賃貸事業、不動産管理事業を軸とした安定収益基盤を強化し、収益機会の拡大を図っている。不動産販売事業では27件（2017年2月期は22件）の売却を見込んでおり、今年1月末の時点で全て完了しているという。

　想定仮条件水準の予想PERは7倍前後となる。不動産再生ビジネスを手掛ける類似企業を見ると10倍台のケースも散見されるが、一般に不動産株のバリュエーション水準は低い。

　公開規模については7億円前後となる見込み。松本社長とその資産管理会社が発行済株式を全て保有しており（その他自己株式が10万株、上場時に処分）、需給面は良好とみられる。なお、3/29には和心<9271>が同時上場するが、ともに公開規模が小さいため、吸収は十分可能だろう。

◆「アズ企画設計」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SBI証券［最短翌日に取引可能］
東海東京証券
丸三証券
マネックス証券［最短2日後に取引可能］
岡三オンライン証券［最短2日後に取引可能］
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