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「相続税」は、不動産を使えば大幅に節税が可能に!
「小規模宅地の特例」の仕組み、条件が厳格化された
「家なき子の特例」などを理解して節税に生かそう!

2019年1月6日公開(2019年1月6日更新)
ザイ編集部
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「相続税」は「不動産」を活用すれば、免除&大幅な節税も可能になる! 今回から前編と後編の2回に分けて、「不動産」を使った「相続税」の節税ワザを解説する。相続税の節税には事前準備が欠かせないので、相続が発生する前に要チェック! 

発売中のダイヤモンド・ザイ2019年2月号では、「相続税・贈与税を0円にする節税ワザ10」を特集! 2015年に相続税の基礎控除額が縮小し、課税対象者が増えている。それと同時に、早めに相続税対策をしておいたほうがいい人も増えた。そこで、特集では相続税で損しないための「節税ワザ」をプロに聞いている。

今回は、「不動産」を使った節税ワザを3つ抜粋。いずれも早めの準備が欠かせないので、相続税に対して漠然とした不安を感じている人は、今のうちにぜひチェックしてみてほしい!

【「不動産」を使った相続税の節税ワザ(1)】
「小規模宅地の特例」の利用で大幅な節税が可能!

教えてくれたのは、税理士法人弓家田・富山事務所の弓家田良彦さん。教えてくれたのは、税理士法人弓家田・富山事務所の弓家田良彦さん。
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 「相続税」の節税を考えるうえで、最もポピュラーなのは「不動産」を活用するやり方だ。ここでは、不動産を活用した節税ワザを3つ紹介しよう。

 そもそも、遺産の中で大きな割合を占めることが多いのが、自宅や賃貸物件などの不動産だ。富裕層ではなくても、遺産に都心部の不動産などが含まれている場合、総じて資産評価は高額になりやすく、相続税が発生することも。

 そのことをまったく知らずに、相続税を課せられて仰天する、右の「Case1」のような事例(※都内の築年数が古い実家を相続し、相続税が発生する場合)も多いのだ。

 だが、事前にわかっていれば、対策もできる。相続する不動産の土地部分に関する節税の中でも効果が大きく、王道の方法といえるのが「小規模宅地の特例」だ。

 この特例は、一定の面積を上限に、自宅やアパートなどがある土地の評価額を最大で80%減額できるというもの。

 つまり、評価額が1億円の土地があったとしても、この特例が適用されれば、なんと2000万円まで評価額を下げることができるのだ!

 これだけ大きな減額が可能になるなら、誰もが利用したいと思うだろうが、実は使える相続人に条件がある。

 その条件を一目でわかるようにしたのが以下の表だ。

 先ほどの「Case1」の場合は、親と同居している前提なので、問題なく「小規模宅地の特例」を受けることができ、相続税を0円にできる。

 また、両親と離れて暮らしていても、持ち家がなく、相続が発生する3年以上前から賃貸暮らしの場合は、「小規模宅地の特例」を受けることができる。これは、通称「家なき子」の特例と呼ばれている。

 逆に、持ち家がある場合には、この特例は使うことができない。配偶者(夫・妻)の持ち家に住んでいて自分名義でなかった場合でも、持ち家とみなされてしまう。

 先ほど触れた「家なき子」に関しては、意図的に家なき子になるといった、行きすぎた節税方法が問題となり、2018年の税制改正で厳格化されたので注意が必要だ。改正後は、おじ、おばなど3親等内の親族が所有する家や特別な関係のある法人が所有する家に住んでいた場合はNG。改正前は認められていた、夫(妻)の両親の家に暮らしている場合も使えなくなった。

【「不動産」を使った相続税の節税ワザ(2)】
空き家の自宅を人に貸すことで評価額50%減!

 続いて、2つ目の「不動産」を使った節税ワザを紹介したい。

右の「Case2」のように、親を自分の家に引き取っていたり、親が老人ホームに入居していたりして、「小規模宅地の特例」が使えないこともあるはずだ。その場合も、すぐに諦めるのは早すぎる。実家をリフォームして誰かに貸し出すという手もあるからだ。

 原則として、貸付を開始してから3年経過していれば、200平方メートルまでの部分について、貸付事業用宅地の減税50%が適用され、自宅の評価額を半額まで下げることができる。

 相続物件が家でなく土地の場合は、月ぎめ駐車場やコインパーキング経営を始めれば、不動産賃貸業とみなされる。ただし、土地に線を引いただけの青空駐車場では認められず、コンクリート敷きなど、一定の構築物になっている必要がある。

【「不動産」を使った相続税の節税ワザ(3)】
遺言書を書いて、賃貸暮らしの孫に相続させる!

 「小規模宅地の特例」の「家なき子」の条件が厳しくなっていることにふれたが、右の「Case3」(持ち家があって「小規模宅地の特例」が使えず、賃貸暮らしの孫に相続させた場合)は、特例が受けられる。

 ポイントは、孫が3年以上賃貸暮らしで「家なき子」としての条件に当てはまることだ。相続人の第1順位ではないので遺言書が必要だが、一世代飛び越えて資産を相続することができるので節税効果も大きい。

 ただし、孫が両親やおじ、おばなどの親族の家に相続開始日前3年以内に住んだことがある場合は、この特例は使えない。

 また、この節税ワザは相続人が一人っ子の場合は問題ないが、子どもが2人以上いる場合は要注意。相続争いの原因になりかねないので、使い方には十分に注意したい。

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 今回は、発売中のダイヤモンド・ザイ2019年2月号の特集「相続税・贈与税を0円にする節税ワザ10」から、「不動産」を活用した節税ワザを3つ紹介した。

 特集内では、不動産を使ったその他の節税ワザや、生前贈与の活用法など、さまざまなアプローチからの節税方法を紹介しているので、相続税に不安を感じている人は、ぜひチェックを!

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