株式投資で儲ける方法&注目銘柄を大公開!
2019年4月21日 ザイ編集部

「Jリート」おすすめ2銘柄を紹介!【2019年・春】
利回り5.7%の「投資法人みらい」、4.7%の「伊藤忠
アドバンス・ロジスティクス」は長期保有にもおすすめ

「Jリート(J-REIT)」が2年9カ月ぶりの高値圏まで上昇中で、分配金利回りも平均で約3.9%と高利回りを維持している。そんな絶好調な「Jリート」の中で、専門家がおすすめする2銘柄を紹介!

ダイヤモンド・ザイでは、記者が集めたマネー・経済関連の最新トピックを「ZAi NEWS CHANNEL!」で毎号紹介している。今回は、発売されたダイヤモンド・ザイ>から、「米金利の低下で高利回りのリートに見直し買い 外国人投資家の買いが入り2年9カ月ぶりの高値! いま買ってもいい銘柄は⁉」と題した記事をピックアップ!

世界中で高利回りの「Jリート」が買われている!
背景にあるのは、米国の金融政策の”方針転換”

 「Jリート」(不動産投資信託)の価格が上昇している。東証リート指数は、2019年の年初は1750ポイントだったのが、3月末には1900ポイントを超えた。実に2年9カ月ぶりの高値という水準だ。

 なぜここまで「Jリート」が買われているのか。理由はいくつかあるが、最大の要因は米国の金融政策の方針転換だ。

 今年になってから、米国のFRB(連邦準備制度理事会)は、利上げ反対派のハト派に転じた。米国は2018年までは積極的に利上げを進めたが、2019年は利上げしない可能性が濃厚になっている。米国10年債の利回りは、2018年に3%を超えていたのが、足元では2.5%台にまで下落している。これを背景に、高い利回りを享受できる「リート」に世界中のお金が流れ込んでいるのだ。

 「いまは世界中でリートが買われていて、この流れで日本の『Jリート』も一緒に買われています」(SMBC日興証券シニアアナリストの鳥井裕史さん)。つまり、外国人投資家による買いが増えているということだ。

 さらに、鳥井さんは日本固有の事情もあると言う。例年「Jリート」は1~3月は物件取得とそれに伴う増資が多い。「3月は『Jリート』のスポンサー企業の決算期末にあたり、スポンサー企業が利益を出すために保有物件を売却して、それを『Jリート』が買っていました」(鳥井さん)。

 ところが、2019年は不動産価格が高騰しており、「Jリート」による物件取得が少ない。このため市場からお金を調達する増資の必要もなく、「Jリート」市場で例年ほどお金がダブついていないという。

物流系の「伊藤忠アドバンス・ロジスティクス」や、
総合型ながらオフィス比率が高い「投資法人みらい」に注目!

 こうした要因が重なって、「Jリート」価格は上昇し、それに伴い分配金利回りも下がっている。分配金利回りは節目の4%を割ったが、いま買っても大丈夫だろうか。

 アイビー総研代表の関大介さんは、「『Jリート』の業績は過去最高の水準で絶好調です。それに伴い分配金も増えてきました。現在は東証リート指数が2000ポイントの水準でも、分配金利回りは3.7%取れます」と指摘する。

 過去には2015年1月頃と2016年4月頃に東証リート指数は1900ポイントをつけているが、そのときの分配金利回りは3.0~3.2%だった。それと比べると、いまは指数が2000ポイントになっても割高感がないという。

 そこで財務内容がよく、分配金利回りが高い銘柄を中心に、2019年4月時点でもおすすめの「Jリート」を関さんに選んでもらった。ダイヤモンド・ザイ6月号では6銘柄紹介しているが、ここではそのうちの2銘柄を抜粋してみよう。

 まずは、2019年4月5日時点で、分配金利回り4.75%の「伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人(3493)」。

 「伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人」は、3月に2物件を取得。分配金を上方修正して価格が上昇しているが、まだ割安感がある。借入金を長期化・固定化しており財務は保守的。また価格が低迷しているときは増資による拡大を急がない方針。「最近価格が下落して割安になっている物流銘柄は、買い場が到来しています」(関さん)。

 続いては、スポンサーの信用力が高い総合型「Jリート」で、2019年4月5日時点の分配金利回りが5.73%の「投資法人みらい(3476)」。

 「投資法人みらい」は投資対象が多岐にわたる総合型であるが、オフィスが55%を占め、好調なオフィス市況の恩恵を受けられる。借入金比率(LVT)は比較的高いが、金利を長期化・固定化している。2020年末までに45%に低下させる方針。長期保有に向いている。
【※関連記事はこちら!】
⇒Jリートで、プロが注目の2銘柄を紹介(2019年・春)商業施設を扱う利回り4.35%の「阪急阪神リート」、5.5%超と高利回りの「CREロジスティクス」に注目!(https://diamond.jp/articles/-/197521)

ダイヤモンド・ザイ6月号では、プロが推奨する
注目すべきJリートをあと4銘柄公開中!

ザイ6月号

 今回は、4月20日に発売されたダイヤモンド・ザイ6月号の「ZAi NEWS CHANNEL!」から、Jリートの市況分析と、プロの推奨銘柄をピックアップした。誌面ではほかに4つの注目銘柄を紹介しているので、「Jリート」への投資に興味があるなら、併せて参考にしてみてほしい。

 なお、ダイヤモンド・ザイ6月号の大特集は「反撃の最強株」! 株を急落時に底値で拾う手法や、狙い目の銘柄について取り上げるほか、億単位の資産を株で築いた”億り人”たちによる、底値買いのスゴ技も紹介しているので、ぜひチェックを!

 ほかにも「買っていい×買ってはダメをズバ斬り! 株主優待」マンガ「話題のキャッシュレスの『還元率競争』が無くなる日」など、今月もお得な情報が盛りだくさん。

 また、別冊付録として、株主優待を実施する全銘柄を網羅した「全銘柄版 株主優待完全カタログ」、お金について不安を感じている投資初心者に必要な情報が集まった「はたらくお金の教科書」の2冊を用意!

 ダイヤモンド・ザイ6月号は、全国の書店や楽天ブックス・Amazonで好評発売中!