IPO株の銘柄分析&予想

「リーガル不動産」のIPO情報総まとめ!
スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、
他の不動産・介護関連企業との比較や予想まで解説![2018年11月5日 情報更新]

2018年9月18日公開(2018年11月5日更新)
ザイ・オンライン編集部
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会社名 リーガル不動産
市場・コード/業種 東証マザーズ・3497/不動産業
上場日 10月23日
申込期間(BB期間) 10月5日~10月12日
おすすめ証券会社 SMBC日興証券SBI証券東海東京証券岩井コスモ証券岡三オンライン証券
フィスコ分析による
市場の注目度
★★★最高★5つ
初値(初値騰落率) 1972円(+42.90%)
最新チャート 【クリックで最新チャートへ】

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【目次】(クリックで該当する情報へ移動します)
▼いつ申し込んで、いつ購入する?(ブックビルディング期間、上場日など)
▼どこの証券会社で申し込める?(幹事証券会社)
▼いくらで買える?(仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など)
▼発行株数・単元数・公開規模は?

▼どんな会社?
▼業績データ/業績コメント
▼企業の詳細情報/銘柄紹介
▼投資のポイント

 

リーガル不動産のIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する?
(ブックビルディング期間、上場日など)

■スケジュール
仮条件提示 10月4日
ブックビルディング(抽選申込)期間 10月5日~10月12日
公開価格決定 10月15日
購入申込期間 10月16日~10月19日
払込日 10月22日
上場日 10月23日

リーガル不動産のIPOは、どこの証券会社で申し込める?
(主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など)

■取り扱い証券会社(2018年10月5日時点。割当は変更になる場合があります)
証券会社名
(※青文字はクリックで詳細ページへ)
引受シェア 口座開設
SMBC日興証券(主幹事証券)
[最短3日で取引可能]
92.2
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SBI証券
[最短翌日に取引可能]
4.3
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東海東京証券 0.9
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岩井コスモ証券
[最短3日で取引可能]
0.9%
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岡三オンライン証券
[最短2日後に取引可能]
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エース証券 0.9%  
岡三証券 0.9%  

リーガル不動産のIPOは、いくらで買える? 割安/割高?
(仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など)

■価格情報
想定発行価格(※1) 1360
仮条件
[予想PER(※2)
1360~1380円
5.7倍~5.8倍]
公募価格 1380円
初値 1972円
初値騰落率 +42.90%
予想トレーディングレンジ(※3) 1500円~3000円
最新チャート 【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS=今期(IPO時)予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。
■類似会社3社の予想PER(2018年10月2日ザラバの株価と会社側予想から計算)
会社名 ※クリックで最新チャートへ 予想PER
【3社平均】 9.8倍
グロバルリン<3486> 14.4倍(連)
フェイスNW<3489> 6.1倍
アズ企画<3490> 9.0倍

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は類似会社より割安と判断できる。

リーガル不動産の発行株数・単元数・公開規模は?

■株数などに関する情報
発行済株式数(上場時) 274万株(予定)
公開株式数 公募74万株  売出27万株
(オーバーアロットメントによる売出15万1500株)
想定公開規模(※1) 15.8億円(OA含む)
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

リーガル不動産は不動産デベロッパーのマザーズIPO

「リーガル不動産」の公式サイトより

 不動産の開発、売買、賃貸、管理、仲介業、介護事業を展開する。売上高の9割弱を占める不動産ソリューション事業では、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めたうえで販売している。主力商品は富裕層をターゲットにした賃貸マンションシリーズ「LEGALAND」。

 バリュエーション面で割安感があり、業績も比較的堅調に推移している。しかし、公開規模が軽量感に乏しいうえ、不動産株に対する警戒感も初値を抑える可能性が高い。不動産株安には一服感も出てきているが、なお戻りの鈍い展開が続いている。

 公開規模については10億円台半ばとなる見込み。ベンチャーキャピタル保有株はなく、10/22週の上場企業は同社のみとなる。しかし、需給主導で初値を大きく伸ばす展開は期待しにくい。

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リーガル不動産の業績データ

■業績推移(単位:百万円・% )
決算期 売上高
(伸び率)
経常利益
(伸び率)
純利益
(伸び率)
2015/7 8,008
(―)
229
(―)
122
(―)
2016/7 11,085
(38.4%)
536
133.5%
399
225.7%
2017/7 14,846
(33.9%)
704
31.2%
475
18.9%
2018/7 19,263
(29.8%)
861
(22.3%)
584
(22.8%)
2019/7予 25,253
(31.1%)
943
(9.5%)
655
(12.2%)
2018/4 3Q 16,258
(―)
1,246
(―)
789
(―)
2019/1 2Q予 15,935
(―)
746
(―)
529
(―)
予想EPS(※)
/配当
単独:239.05円/-円
※予想EPSは「今期(IPO時)予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

リーガル不動産の業績コメント

 2019年7月期の業績は、売上高が前期比31.1%増の252.5億円、経常利益が同9.5%増の9.4億円と増収増益の見通しとなっている。

 同社の属する不動産業界においては、金融緩和政策による低金利等により底堅く堅調に推移しているものの、取引価格や建築コストが高止まりし、物件取得競争の激化等、楽観できない状況にある。

 このような事業環境下において、同社は、中長期経営計画に則り、総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進している。不動産ソリューション事業においては、期初に掲げた経営計画に基づき、積極的に販売用不動産の仕入及び販売活動を行っている。不動産価格が上昇基調にあるなか、販売用不動産の仕入に際しては、同社の目利き力やノウハウを最大限活用し、駅近物件等の希少性の高い物件の選定に注力した。

 一方、販売面においては、同社販売物件の収益性に対する顧客の信頼は引き続き高く、順調に販売数を伸ばすことができた。不動産賃貸事業は、同社の安定的な収益基盤の指標となるセグメントであり、保有不動産残高を順調に積み上げ、売上高を伸ばしている。

リーガル不動産の詳細情報

■基本情報
所在地 大阪府大阪市北区堂山町3番3号
代表者名(生年月日) 代表取締役社長 平野 哲司(昭和34年7月8日生)
設立 平成12年9月7日
資本金 9000万円(平成30年9月18日現在)
従業員数 129人(平成30年8月31日現在)
事業内容 不動産の開発、売買、賃貸、管理、仲介業、介護事業
■売上高構成比率(2017/7期 実績)
品目 金額 比率
不動産ソリューション事業 12,822 百万円 86.4%
不動産賃貸事業 1,809 百万円 12.2%
その他事業 213 百万円 1.4%
合計 14,846 百万円 100.0%
■大株主上位10位
順位 株主名 保有株数 保有シェア
1 株式会社リーガルアセット 112万株 56.00%
2 平野 哲司 70万株 35.00%
3 山名 孝宏 9万 4.50%
3 藤原 寛 9万 4.50%
合計   200万 100.00%
■その他情報
手取金の使途 営業用不動産の購入資金の一部として充当する予定
関係会社
VC売却可能分(推定) -社 -株(売出し・保有期間などの制限があるもの以外)
直近有償第三者割当 年月日
割当先
発行価格
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リーガル不動産の銘柄紹介

 同社は、(1)不動産ソリューション事業、(2)不動産賃貸事業及び(3)その他事業の3つの事業を営んでいる。

(1)不動産ソリューション事業

 同事業においては、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めたうえで、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、各々の顧客ニーズに則した物件を販売している。販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っている。主な内容としては、戸建分譲、土地有効活用、住宅(マンション)開発、商業開発、コンバージョン・リノベーション等の不動産事業である。

(2)不動産賃貸事業

 同事業においては、同社保有の収益不動産及び販売に至るまでの収益不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としている。また、不動産管理会社と入居者をより良い形で繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っている。ファシリティマネジメント事業においては、不動産賃貸事業における賃料の増収や稼働率の向上をテーマとして、同社保有物件の退去者の立会い業務や原状回復工事、リノベーション工事、補修工事なども行っている。

(3)その他事業

 その他事業として、不動産コンサルティング事業を行っている。同事業においては、創業以来、社名にリーガルと名が付いているとおり、法的側面から生じる弁護士からの民事訴訟案件や金融機関等からのローン延長案件に対して、任意売却の仲介及びコンサルティング等、課題解決法を提案してきた。

 不動産の専門家として債務者への買主仲介から関係各所との交渉、別除権者との接触、配分案作成、不動産の調査や価格査定、権利譲渡、リーシング、入札、場合によっては同社での買い取りなど、顧客のニーズに合わせたサービスを展開している。

 現在では、法的案件整理以外でも同社が培った不動産コンサルティングのノウハウを活かし、様々な場面で課題解決法を提案している。

 また、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護保険事業を営む介護事業を行っている。

リーガル不動産の投資のポイント

 バリュエーション面で割安感があり、業績も比較的堅調に推移している。しかし、公開規模が軽量感に乏しいうえ、不動産株に対する警戒感も初値を抑える可能性が高い。シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズの経営破綻やスルガ銀行<8358>の不正融資問題、さらにTATERU<1435>の融資資料改ざん問題などを受けて、不動産業界の先行きに対する警戒感が強まっている。

 9月には不動産関連企業の上場が相次いだが、茨城地盤の不動産会社である香陵住販<3495>は公開価格比+15.9%、賃貸用不動産の運営・管理等を手掛けるマリオン<3494>は+59.7%と、小型案件だったにもかかわらず初値が伸び悩んだ。不動産株安には一服感も出てきているが、なお戻りの鈍い展開が続いている。

 同社は、仲介・コンサルティングから土地の購入・開発まで、土地活用におけるソリューションを提供する総合不動産ディベロッパーである。社名のとおり弁護士とのネットワークが強み。

 2017年7月期実績で売上高の86.4%を占める不動産ソリューション事業では、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めたうえで、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対し、各々のニーズに則した物件を販売する。独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っている。主力商品は富裕層をターゲットにした賃貸マンションシリーズ「LEGALAND」。

 同12.2%を占める不動産賃貸事業では、同社保有の収益不動産及び販売に至るまでの収益不動産からの賃貸収入の確保を収益の柱としている。また、不動産管理会社と入居者を繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っている。2018年7月期第3四半期(累計)実績では売上高の19.6%が投資法人みらい<3476>向け。

 業績面について、2019年7月期は売上高が前期比31.1%増の252.5億円、経常利益が同9.5%増の9.4億円と増収増益の見通しとなっている。不動産ソリューション事業が伸長し、売上原価や販管費の増加を吸収して増益を確保する見込み。

 想定仮条件水準の今期予想PERは5~6倍程度となる。もともとバリュエーション水準の低い業種だが、直近で新興市場に上場した類似企業と比べやや割安感がある。

 公開規模については10億円台半ばとなる見込み。平野社長が間接分含め発行済株式の9割強を保有しており、ベンチャーキャピタル保有株はない。既存株主からの売り物は出にくいだろう。また、10/22週の上場企業は同社のみとなる。しかし、公開規模を勘案すると需給主導で初値を大きく伸ばす展開は期待しにくい。

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主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2020 2019 2018
22社
41社
17社
35社
23社
37社
10%以上:1人1票の平等抽選 532万
【ポイント】
取り扱い数はSMBC日興証券やSBI証券より少ないものの、主幹事数は毎年トップ! 国内最大手の証券会社だけあって、「日本郵政グループ3社」「JR九州」「ソフトバンク」のような、大規模IPO案件で主幹事を務めることも多い。毎回、引受株数の10%以上が完全抽選制のオンライン口座に配分される。また、購入資金は当選後の購入申し込みまでに入金すればOKなので、口座の資金を気にせず気軽に申し込めるのは、限られた資金で運用する個人投資家にとって大きなメリット。本気でIPO投資を考えるなら、絶対に口座を開いておきたい証券会社だ。
※残あり口座数
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◆SMBC日興証券
主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2020 2019 2018
16社
52社
20社
61社
21社
66社
10%:1人1票の平等抽選
最大5%:「ステージ別抽選」
※1
305万
【ポイント】
大手証券の中でもIPOに力を入れており、2020年は主幹事数、取扱銘柄数ともに第3位! また、日本3大証券会社のひとつだけあり「日本郵政グループ3社」や「JR九州」「ソフトバンク」などの超大型IPOでは、主幹事証券の1社として名を連ねている。10%分の同率抽選では、1人1単元しか申し込めないので資金量に関係なく誰でも同じ当選確率となっているのがメリット。さらに、2019年2月からは、預かり資産などによって当選確率が変わる「ステージ別抽選」がスタート。平等抽選に外れた人を対象にした追加抽選で、最高ランクの「プラチナ」だと1人25票が割り当てられて当選確率が大幅にアップする。
※1 預かり資産残高などによって決まる「ステージ」ごとに、別途抽選票数が割り当てられる。
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◆大和証券
主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2020 2019 2018
15社
43社
22社
43社
13社
31社
10%:1人1票の平等抽選 302万
【ポイント】
国内三大証券の一角を占める大手証券で、毎年、数多くのIPOで主幹事を務めており、2019年は実績数を大きく伸ばして野村證券を抜いてトップ。取扱銘柄数も毎年トップクラスなので、本気でIPO投資に力を入れる個人投資家には必須の証券会社と言えるだろう。申し込みは1銘柄につき1単元のみなので、当選確率が資金量に左右されないのも資金に限りのある個人投資家にとってはメリット
※ 残あり口座数
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◆SBI証券
主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2020 2019 2018
15社
85社
7社
82社
11社
87社
70%:1単元1票の平等抽選
30%:「IPOチャレンジポイント」順に配分
10%:知識・経験・資力と取引状況を踏まえて配分
596万
【ポイント】
ネット証券にもかかわらず、主幹事数、取扱銘柄数ともに大手証券会社に引けをとらない実績を誇る。特に取扱銘柄数がダントツで、2020年は全93社中85社と約91%のIPO銘柄を取り扱った。つまり、SBI証券の口座さえ持っていれば、大半のIPO銘柄に申し込めると考えていいだろう。個人投資家への配分の100%がネット投資家へ配分されるのも魅力。1単元1票の抽選なので、多くの単元を申し込むほど当選確率は高くなる当選確率がアップする「IPOチャレンジポイント」が、資金量・取引量と関係なく、IPOに申し込み続ければ誰にでも貯められるのもメリットだ。
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◆東海東京証券
主幹事数(上)/取扱銘柄数(下) ネット配分・抽選方法 口座数
2020 2019 2018
1社
16社
4社
27社
1社
20社
10%:1単元1票の平等抽選 32万
【ポイント】
準大手証券会社の東海東京証券は、大手証券会社には届かないものの多くのIPO銘柄を扱っており、主幹事も毎年数社で務めている。東海東京証券への割当が2000単元未満の場合は、取引実績に応じて当選確率がアップする「IPO個人優遇ステージ」を適用した抽選となるが、その場合でも、取引実績が最低ランクの投資家に10%が配分され、その中で平等抽選が行われる。
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※ 主幹事数、取扱銘柄数はREITを除く。口座数は2020年9月末時点。
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