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2019年1月7日公開(2019年1月7日更新)
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ザイ編集部

「相続税」の節税のために、土地やマンションの相続
評価額を大幅に下げるワザを紹介! 15階建て以上の
高層マンションや二世帯住宅を使った節税対策とは?

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「相続税」を節税するために「不動産」を活用する方法の第二弾を公開! 不動産を使う「相続税」の節税ワザは、大きな効果が得られるものの、事前の準備も欠かせない! 相続が発生する前に節税ワザを要チェック!

発売中のダイヤモンド・ザイ2019年2月号では、「相続税・贈与税を0円にする節税ワザ10」を特集! 2015年に相続税の基礎控除額が縮小し、課税対象者が増えている。それと同時に、早めに相続税対策をしておいたほうがいい人も増えた。そこで、特集では相続税で損しないための「節税ワザ」をプロに聞いている。

今回は、前回に続いて「不動産」を使った節税ワザを2つ抜粋。いずれも早めの準備が欠かせないので、相続税に対して漠然とした不安を感じている人は、今のうちにぜひチェックしてみてほしい!
【※前回の記事はこちら!】
⇒「相続税」は、不動産を使えば大幅に節税が可能に! 「小規模宅地の特例」の仕組み、条件が厳格化された「家なき子の特例」などを理解して節税に生かそう!

[「不動産」を使った相続税の節税ワザ(4)】
現金を不動産に変えるだけで、資産を圧縮できる!

教えてくれたのは、税理士法人弓家田・富山事務所の弓家田良彦さん。教えてくれたのは、税理士法人弓家田・富山事務所の弓家田良彦さん。
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 「相続税」の節税を考えるうえで、最もポピュラーなのは「不動産」を活用するやり方だ。ここでは、「遺産に株式や預貯金が多く含まそうな人」におすすめしたい、不動産を活用した節税ワザを2つ紹介しよう。

 期せずして相続税が発生するケースとしてよくあるのは「思いのほか実家の価値が高く、相続税の課税対象になってしまった」というもの。あるいは「亡くなった人が意外と預貯金を持っていたことを、相続人が後々気づく」といったパターンも。

 たとえば右の「Case4」では、質素に暮らしていた父親が、多額の預貯金を持っていたことが発覚。法定相続人3人で、5400万円の預貯金と、2500万円の価値がある実家(土地・建物)を相続することになるが、何の手立ても講じなければ、相続税を315万円も支払わなければならない。

 このようなときこそ、「不動産」で対策するのが有効。相続を考えた場合、現金5000万円よりも時価5000万円の不動産のほうが、評価額は低くなる場合が多いからだ。

 所有地の相続税評価額は「時価」でなく、「路線価」で計算する。路線価とは、国税庁から毎年発表される「公示時価」を基準に定めた、路線(道路)に面した標準的な宅地1平方メートルあたりの価格。路線価は一般の不動産価格より安く設定されている場合が多く、この価格差は都心部に近づくほど大きくなる。

 これを上手に利用すれば、資産評価額を減らせる。その例が以下のとおりだ。

 まず、5000万円で都心の区分マンションを購入。この時点で、マンションは路線価の評価で見ると約4000万円となる。次に、このマンションを賃貸物件として人に貸し出す。これによって土地部分は「貸家建付地の減税」、建物部分は「借家権による3割の控除」が受けられ、評価が減額される。

 さらに、土地部分に貸付事業用の「小規模宅地の特例」を適用。評価が50%減額される。Case(4)の場合、これで5000万円の現金の相続評価額を1885万円まで圧縮。相続税315万円を0円にすることができた。

 この節税ワザを使うために不動産を買うときは、選び方にもコツがある。おすすめなのは15階建て以上の中・高層マンションだ。

 というのも、高層マンションは限られた土地で多くの戸数が存在するため、結果として一戸当たりの土地の持ち分が少なくなる。相続税の評価額は、土地と建物の評価を足すことで決まってくるが、高層マンションは土地の面積が少ないのと、時価より路線価での評価額が低くなることで、大幅な節税が実現できるのだ。

 逆に、気をつけなければいけないのが、郊外の低層中古マンション。相続税の評価額は路線価で行われるので、時価が低くても意味がない。しかも戸数が少ないので一戸当たりの土地の持ち分が大きくなり、時価よりも相続税評価額が上がってしまうこともあるのだ。こういった増税マンションを持っていた場合は、早めに売ってしまうのも手だ。

【「不動産」を使った相続税の節税ワザ(5)】
二世帯住宅は「共有名義」に変え、特例を受ける!

 親子で二世帯住宅に住んでいる人も多いだろう。ご存じのとおり、二世帯住宅の構造は多種多様。建物の左側と右側で家を分けていて、それぞれに玄関があったり、1階と2階で居住空間を分けていたりするパターンもある。

 実は、一昔前までは親世帯と子世帯が二世帯住宅で暮らす場合、家の中で行き来できれば共有の住まいと見なされ、「小規模宅地の特例」が受けられることになっていた。このため、特例を受けるためだけに、壁をぶち抜いて扉を作ったり、階段や廊下を作ったりといった、無理なリフォームを行う人も多かった。

 それが2014年の相続税法の改正で、完全分離型の住宅でもこの特例が認められるようになった。ただ一つ注意点がある。家が「区分登記」の場合、たとえ同じ建物に住んでいても同居しているとは認められないのだ。

 区分登記とは、二世帯住宅を2戸に分けて、所有権をそれぞれ登記すること。上の「Case5」では、父名義の土地に二世帯住宅を建てており、住宅については区分登記を行っていた。最初に二世帯住宅を建てたときに、1階は父世帯、2階は子ども世帯の完全分離型住宅だったので、それぞれの名義で登記してしまったのだ。

 そのままでは「小規模宅地の特例」が利用できず、70万円の相続税が発生してしまう。ただ、こういった場合でも、後から父と子の共有名義ということで登記し直せば、特例を受けることができるのだ。
【※前回の記事はこちら!】
⇒「相続税」は、不動産を使えば大幅に節税が可能に! 「小規模宅地の特例」の仕組み、条件が厳格化された「家なき子の特例」などを理解して節税に生かそう!

その他の「相続税」の節税ワザは、
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 今回は、発売中のダイヤモンド・ザイ2019年2月号の特集「相続税・贈与税を0円にする節税ワザ10」から、「不動産」を活用した節税ワザを2つ紹介した。

 特集内では、不動産を使ったその他の節税ワザや、生前贈与の活用法など、さまざまなアプローチからの節税方法を紹介しているので、相続税に不安を感じている人は、ぜひチェックを!

 ダイヤモンド・ザイ2019年2月号では、ほかにも「2019年『株』全予想&儲け方」「買っていい×買ってはダメをズバ斬り! 人気の株500銘柄 激辛診断!」「全3710銘柄の最新理論株価」「数字オンチもOK! 5年で資産10倍にした、藤川里絵さんの株入門」「13年間ありがとう、さらばカツヤ! 勝谷誠彦の自腹で株投資[最終回]」など、今月も情報盛りだくさん。

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