「プロパティデータバンク」のIPO情報総まとめ！スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、他のクラウドサービス企業との比較や予想まで解説！［2018年7月3日 情報更新］

会社名	プロパティデータバンク
市場・コード／業種	東証マザーズ・4389／情報・通信業
上場日	6月27日
申込期間（BB期間）	6月11日～6月15日
おすすめ証券会社	SMBC日興証券、SBI証券、カブドットコム証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	4100円（+130.34%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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プロパティデータバンクのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	6月7日
ブックビルディング（抽選申込）期間	6月11日～6月15日
公開価格決定	6月18日
購入申込期間	6月19日～6月22日
払込日	6月26日
上場日	6月27日

プロパティデータバンクのIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2018年6月12日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
SMBC日興証券 ［最短3日で取引可能］	1.7％
SBI証券 ［最短翌日に取引可能］	1.7％
カブドットコム証券 ［最短4日後に取引可能］	―％
三菱UFJモルガン・スタンレー証券（主幹事証券）	91.4％
みずほ証券	3.5％
極東証券	1.7％

プロパティデータバンクのIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	1660円
仮条件 ［予想PER（※2）］	1660～1780円 ［19.3倍～20.7倍］
公募価格	1780円
初値	4100円
初値騰落率	+130.34%
予想トレーディングレンジ（※3）	1300円～3000円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社3社の予想PER（2018年6月6日終値の株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【3社平均】	17.3倍
エンカレッジ・テク<3682>	19.0倍
情報企画<3712>	13.6倍
アイネット<9600>	19.2倍(連)

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は妥当と判断できる。

プロパティデータバンクの発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	188万6500株（予定）
公開株式数	公募21万株  売出16万8000株 （オーバーアロットメントによる売出5万6700株）
想定公開規模（※1）	7.2億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

プロパティデータバンクは
不動産クラウドサービス提供のマザーズ案件

　不動産・施設等の運用管理に関するクラウドサービスの提供を手がける。2000年に清水建設<1803>の社内事業家制度を活用し、東京都港区において同社が設立された。清水建設が発行済株式の33.9％を保有しており、同社は持分法適用関連会社となっている。なお、清水建設グループ向けの売上は全体の1.7％である。

　動産業界向けのクラウドサービス提供という事業内容は新興市場銘柄らしいニッチなビジネスと捉えられ、個人投資家を中心に人気化が見込まれる。

　公開規模については7億円強と軽量感がある。ベンチャーキャピタル保有株はあるものの、需給懸念は強まらないだろう。一方で、6/27は4社が同時上場となることから、一定程度の資金分散の影響を受ける可能性がある点には注意が必要だ。

◆「プロパティデータバンク」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
カブドットコム証券［最短4日後に取引可能］
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プロパティデータバンクの業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2015/3	1,031 （―）	90 （―）	56 （―）
2016/3	1,130 （9.6%）	172 （90.2%）	113 （102.3%）
2017/3	1,081 （-4.3%）	141 （-18.1%）	90 （-20.6%）
2018/3	1,239 （14.5%）	235 （66.6%）	145 （60.2%）
2019/3予	1,516 （22.4%）	246 （4.7%）	162 （11.7%）
予想EPS（※） ／配当	単独：85.87円／-円
※予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

プロパティデータバンクの業績コメント

　2019年3月期の業績は、売上高が前期比22.4％増の15.1億円、経常利益が同4.7％増の2.4億円と増収増益の見通しとなっている。

　足元では、クラウドサービスを利用している企業の割合は増加し、不動産管理業界においても同様の傾向と考えている。また、三鬼商事株式会社がまとめた東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）におけるオフィスの空室率は、2017年12月時点で3.12％となり、2017年4月時点の3.39％から0.27ポイント減少している。当該調査結果から、同社は国内不動産を取り巻く状況は堅調に推移しており、この傾向は今後も継続するものと考えている。

　同社のクラウドサービスは、見込み顧客のシステム更新時期を把握し、それに合わせた営業を実施することで新規顧客獲得を図るとともに、「＠プロパティ」の機能強化に努めた結果、クラウドサービスの売上高は堅調に推移している。ソリューションサービスについても、前期に受注したビルメンテナンス会社等の売上高を確実に計上するためのプロジェクトマネジメントに注力した結果、ソリューションサービスの売上高は堅調となっている。

プロパティデータバンクの詳細情報

■基本情報
所在地	東京都港区浜松町一丁目29番6号
代表者名（生年月日）	代表取締役社長 板谷 敏正（昭和38年4月24日生）
設立	平成12年10月2日
資本金	1億975万円（平成30年5月23日現在）
従業員数	53人（平成30年4月30日現在）
事業内容	不動産・施設等の運用管理に関するクラウドサービスの提供

■売上高構成比率（2017/3期 実績）
品目	金額	比率
クラウドサービス	858 百万円	79.4％
ソリューションサービス	223 百万円	20.6％
合計	1,081 百万円	100.0％

■大株主上位10位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	清水建設株式会社	56万8400株	33.90％
2	株式会社ケン・コーポレーション	29万4000株	17.54％
3	板谷 敏正	17万7800株	10.61％
4	高橋 秀樹	17万800株	10.19％
5	投資事業組合 オリックス6号	14万株	8.35％
6	SMBCベンチャーキャピタル1号投資事業有限責任組合	12万6000株	7.52％
7	日本ヒューレット・パッカード株式会社	7万株	4.18％
8	日本生命保険相互会社	3万5000株	2.09％
9	大田 武	2万8000株	1.67％
9	武野 貞久	2万8000株	1.67％
合計		163万8000株	97.70％

■その他情報
手取金の使途	当社の提供する統合資産管理クラウドサービス「＠プロパティ」に関連するソフトウェア開発資金に充当する予定
関係会社	清水建設株式会社 (その他の関係会社) 建築・土木等建設工事の請負（総合建設業）
VC売却可能分（推定）	－社 －株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	－年－月－日
	割当先	－
	発行価格	－

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プロパティデータバンクの銘柄紹介

 同社は、「知識の集約により顧客の業務に革命を、顧客の資産に価値向上を」をビジョンに掲げ、顧客の保有する不動産・施設の運用管理の支援をすることを目的として、不動産・施設管理のためのソフトウェアを提供しており、そのＩＴツールとして、統合資産管理クラウドサービス「＠プロパティ」を提供している。

　同社の顧客が管理対象とする不動産・施設は、全国各所に分散立地している。また、これらの運営管理の巧拙は、現地の管理委託先や支店等の出先機関、そして、それを統括する本部機関の間の緊密な業務連携に負うところが少なくない。業務情報の適時な集約と共有は、近代的な不動産・施設等の運営管理に欠かせないものとなっている。「＠プロパティ」は、このような不動産・施設等の運用管理における業務効率の改善に資するためのサービスである。

　従来のITツールは、パッケージソフトと呼ばれる形式でサービス提供され、利用者はサービスを利用するためにハードウェアを購入し、そこにソフトウェアをインストールする必要がありました。一方、クラウドサービスは、インターネット経由でサービスを提供するため、利用者によるサーバーの購入やソフトウェアのインストールは不要である。インターネットを利用できる環境を用意すれば社内・社外、国内・国外問わず、どこからでもサービスを利用することが可能である。同社は、2000年10月の創業以来、不動産・施設等の運用管理等に特化した統合資産管理クラウドサービス「＠プロパティ」の提供を主力事業と位置付け、市場を開拓・拡大してきた。

(1) クラウドサービス

　クラウドサービスは「＠プロパティ」の提供・保守メンテナンス及びユーザーサポートを主に行っている。顧客からは月額で登録建物データ数に応じた従量課金による月額利用料及び保守サービス料を受領しており、ストック型売上計上のビジネスモデルである。

　従来、不動産管理分野のIT化は、顧客自身がシステムを開発、購入することで、業務改善の実現を目指すものだった。それに対して、同社のサービスは、システム基盤（ソフトウェア及びハードウェア）を、同社が開発・所有し、これをインターネット経由で利用してもらうことで、顧客の業務改善を実現するものである。これにより、顧客は多大なシステム投資や開発リスクを負担することなく、IT化を実施することが可能となる。

　また、「＠プロパティ」は、所謂マルチテナント方式のクラウドサービスとなっており、「＠プロパティ」の全ての機能が同一のプラットフォームに実装されている。そのため、同社にてメンテナンスや機能改善等を実施するので、顧客はサービス利用開始後の保守業務の負荷を軽減する事ができる。

　同社は、顧客の要望を掴みながら、サービスの向上を目的とした設備投資を実施できるため、利用者の増加、サービスの向上、顧客の満足度を、相乗的に向上させるスパイラルアップ型の事業構造を構築している。

(2) ソリューションサービス

　既に「＠プロパティ」を導入している顧客、または導入を予定している顧客に対して、クラウドサービスを基盤にした業務効率化支援を実施しながらも、個々の顧客特有のニーズに応じて、顧客の業務上の課題解決を実現するため、「＠プロパティ」に関する以下のソリューションサービスを提供している。

① 初期コンサルティングサービス、データ登録代行、教育・講習会
② オプション販売
③ カスタマイズ

プロパティデータバンクの投資のポイント

　不動産業界向けのクラウドサービス提供という事業内容は新興市場銘柄らしいニッチなビジネスと捉えられ、個人投資家を中心に人気化が見込まれる。今年のIPO24社の公開価格に対する初値上昇率が平均+192.9％であるのに対し、公開規模10億円未満の11社の平均では+290.3％に上る。直近のIPOでも小型案件の初値パフォーマンスは良好に推移している。

　2000年に清水建設<1803>の社内事業家制度を活用し、東京都港区において同社を設立。売上高の79.4％を占めるクラウドサービスは、「＠プロパティ」の提供・保守メンテナンス及びユーザーサポートを主に行う。顧客からは月額で登録建物データ数に応じた従量課金による月額利用料及び保守サービス料を受領しており、ストック型売上計上のビジネスモデルである。

　同20.6％を占めるソリューションサービスは、既に「＠プロパティ」を導入している顧客、または導入を予定している顧客に対して、クラウドサービスを基盤にした業務効率化支援を実施しながらも、個々の顧客特有のニーズに応じたソリューションサービスを手がける。清水建設が発行済株式の33.9％を保有しており、同社は持分法適用関連会社となっている。清水建設グループ向けの売上は全体の1.7％。

　業績面について、2019年3月期の業績は、売上高が前期比22.4％増の15.1億円、経常利益が同4.7％増の2.4億円と増収増益の見通しとなっている。同社のクラウドサービスは、見込み顧客のシステム更新時期を把握し、それに合わせた営業を実施することで新規顧客獲得を図るとともに、「＠プロパティ」の機能強化に努めた結果、クラウドサービスの売上高は堅調に推移している。ソリューションサービスについても、前期に受注したビルメンテナンス会社等の売上高を確実に計上するためのプロジェクトマネジメントに注力した結果、売上高は堅調。

　想定仮条件水準の今期予想PERは20倍程度となっており、クラウドサービスを展開する類似企業のアイネット<9600>などと概ね同水準である。

　公開規模については7億円強となる見込みであり、軽量感がある。ベンチャーキャピタル保有株が計26万6000株（上場時発行済株数の14.1％）あるものの、同社の手がけるクラウドサービスは投資テーマとして根強い人気があり、需給懸念は強まらないだろう。一方で、6/27はインバウンドテック<7031>やエーアイ<4388>など計4社が同時上場となる。その中でも同社は個人投資家の初値買い人気が高まりそうな案件ではあるが、一定程度の資金分散の影響を受ける可能性がある点には注意が必要だ。

◆「プロパティデータバンク」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
カブドットコム証券［最短4日後に取引可能］
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