「マリオン」のIPO情報総まとめ！スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、他の不動産証券化サービス企業との比較や予想まで解説！［2018年9月23日 情報更新］

会社名	マリオン
市場・コード／業種	JASDAQスタンダード・3494／不動産業
上場日	9月13日
申込期間（BB期間）	8月27日～8月31日
おすすめ証券会社	SBI証券、SMBC日興証券、東海東京証券、むさし証券、岩井コスモ証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	3800円（+59.66%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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マリオンのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	8月23日
ブックビルディング（抽選申込）期間	8月27日～8月31日
公開価格決定	9月3日
購入申込期間	9月5日～9月10日
払込日	9月12日
上場日	9月13日

マリオンのIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2018年8月24日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
SBI証券（主幹事証券） ［最短翌日に取引可能］	86.9％
SMBC日興証券 ［最短3日後に取引可能］	4.4％
東海東京証券	1.8％
むさし証券	1.8％
岩井コスモ証券 ［最短3日後に取引可能］	0.9％
エース証券	1.8％
極東証券	1.8％
藍澤證券	0.9％

マリオンのIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	2170円
仮条件 ［予想PER（※2）］	2200～2380円 ［15.4倍～16.7倍］
公募価格	2380円
初値	3800円
初値騰落率	+59.66%
予想トレーディングレンジ（※3）	2000円～6000円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社3社の予想PER（2018年8月22日ザラバの株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【3社平均】	15.0倍
プロパティA<3464>	10.9倍
デュアルタップ<3469>	12.1倍(連)
ロードスター<3482>	21.9倍(連)

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は妥当と判断できる。

マリオンの発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	156万5800株（予定）
公開株式数	公募24万3200株 （オーバーアロットメントによる売出3万6400株）
想定公開規模（※1）	6.1億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

マリオンは不動産賃貸・証券化のJQ上場案件

　賃貸用不動産の運営及び管理並びに不動産賃料収入に基づく不動産証券化商品の組成及び販売を行う。首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、なかでも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有。6月末時点で自社保有物件519戸、サブリース物件220戸、受託物件41戸の計780戸を保有または管理する。

　不動産はIPOにおいて人気の業種とは言えないが、クラウドファンディングを手掛ける企業などはいわゆる「不動産テック」関連銘柄として高い初値を付けている。同社は公開規模が小さく、SBI主幹事案件のためインターネット投資家の積極参加も見込まれる。

　公開規模については6億円前後となる見込み。ベンチャーキャピタル保有株もなく、需給面は良好だろう。9/13に同時上場する香陵住販<3495>との比較でも初値買いが向かいやすいと考えられる。　

◆「マリオン」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SBI証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短3日後に取引可能］
東海東京証券
むさし証券
岩井コスモ証券［最短3日後に取引可能］
⇒IPOで比較した証券会社ランキングはこちら！

マリオンの業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2014/9	2,108 （―）	132 （―）	80 （―）
2015/9	2,030 （-3.7%）	165 （24.3%）	77 （-2.9%）
2016/9	2,399 （18.2%）	299 （81.5%）	▲ 18 （―）
2017/9	2,511 （4.6%）	275 （-8.2%）	152 （―）
2018/9予	2,709 （7.9%）	335 （21.6%）	223 （45.8%）
2018/6 3Q	2,365 （―）	419 （―）	295 （―）
予想EPS（※） ／配当	単独：142.42円／30.00円
※ 予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

■連結業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2016/9	2,596 （―）	293 （―）	177 （―）
2017/9	― （―）	― （―）	― （―）

マリオンの業績コメント

　2018年9月期の業績は、売上高が前期比7.9％増の27.0億円、経常利益が同21.6％増の3.3億円と増収増益の見通しとなっている。

　足元では、不動産業界、特に同社が業務展開を行う居住者向け市場においては、分譲マンションをはじめとする住宅需要、相続対策としての不動産投資需要は引き続き堅調に推移し、日本銀行により導入されたマイナス金利付き量的・質的金融緩和や不動産業界に対する金融機関の緩和的な貸出態度が継続していること等により不動産市場への資金流入が継続し、同社の主要業務である不動産賃貸市場においては、新規賃貸不動産の投資利回りは引き続き低位で推移している。

　このような状況のもと、同社は保有賃貸不動産の入居率の維持向上努力の継続によるストック収益の確保を図るとともに、償還期が近接した証券化商品の償還への対応として対象物件の売却を行っている。新規仕入れ物件については引き続き市況を踏まえた選別的な検討にとどめ、リスクの制御に努めている。

　なお、通期計画に対する第3四半期末時点における進捗率は、売上高23.6億円で87.3％、経常利益4.1億円で125.0％となっている。

マリオンの詳細情報

■基本情報
所在地	東京都新宿区富久町9番11号
代表者名（生年月日）	代表取締役社長 福田 敬司（昭和22年2月1日生）
設立	昭和61年11月27日
資本金	13億400万円（平成30年8月8日現在）
従業員数	19人（平成30年7月31日現在）
事業内容	賃貸用不動産の運営および管理ならびに不動産賃料収入に基づく不動産証券化商品の組成及び販売

■売上高構成比率（2017/9期 実績）
品目	金額	比率
不動産賃貸サービス	933 百万円	37.2％
不動産証券化サービス	521 百万円	20.8％
不動産売買	1,051 百万円	41.9％
その他	5 百万円	0.1％
合計	2,511 百万円	100.0％

■大株主上位10位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	福田 敬司	57万1000株	37.42％
2	一般社団法人ホンジン・ホールディングス	30万株	19.66％
3	SBIホールディングス株式会社	19万2000株	12.58％
4	西川 勝子	9万2200株	6.04％
5	株式会社ベルーナ	9万株	5.90％
6	株式会社フレンドステージ	4万株	2.62％
7	永島 正春	200株	0.01％
7	高橋 憲司	200株	0.01％
7	小林 靖宜	200株	0.01％
7	日下 泰	200株	0.01％
合計		128万6000株	84.28％

■その他情報
手取金の使途	賃貸不動産の取得又は保有不動産に係る借入金の返済に充当する予定
関係会社	一般社団法人ホンジン・ホールディングス (その他の関係会社) 緑化事業、医療・ 介護等研究、助成
VC売却可能分（推定）	－株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	2017年9月28日
	割当先	SBIホールディングス株式会社
	発行価格	4,250円 ※株式分割を考慮済み

◆「マリオン」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SBI証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短3日後に取引可能］
東海東京証券
むさし証券
岩井コスモ証券［最短3日後に取引可能］
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マリオンの銘柄紹介

 同社は、首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、なかでも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有している。

　同社事業は不動産賃貸、賃貸料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供及びそれらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、1.物件の仕入れ、2.保有期間における賃料の獲得及び証券化商品については賃料収入の配分、3.保有物件の収益実現及び証券化商品の満期対応等としての物件売却、4.売却見合いまたはポートフォリオ組換・増強のための仕入れ、に至る一連のライフサイクルによるサービスの提供を行っており、事業ライフサイクルを通じて事業収益を確保している。

（1）不動産賃貸サービス

　快適な居住空間は全ての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、同社は居住者向け物件を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を保有し、賃貸サービスを提供している。サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた物件を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、物件の管理業務を自社で行うこと等により入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施している。

　不動産賃貸サービスには、大別して、同社所有物件を同社自らが賃貸人として賃借人に提供する長期保有物件賃貸サービス、第三者所有の不動産を同社が賃借人として一括して借り上げこれを最終賃借人に転貸するサブリースサービス、及び第三者所有の賃貸不動産に管理サービスを提供する受託物件サービスの3種類がある。

（2）不動産証券化サービス

　同社は、経営理念に「年金・医療・介護・環境のサプリメント」の提供を掲げ、不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家に提供する投資家サービスを提供している。2004年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンボンドの名称のもと、不動産賃貸料を原資とする証券化商品を組成し投資家に提供してきた。また、2015年以降、サラリーマンボンドの名称のもと、インターネットでの申込が可能なクラウドファンディング型不動産証券化商品を提供している。

（3）不動産売買

　不動産賃貸サービス対象不動産、不動産証券化サービス対象不動産の別を問わず、同社所有不動産の出口戦略の一環として、物件の売却を行う。不動産賃貸サービス対象不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施する。

　一方、不動産証券化サービス対象不動産については、証券化商品の償還時点に向けての市況の見通し等を踏まえて、償還対応の一環としての売却を行う。さらに、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規証券化商品の組成、償還見合いの投資家向け代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行っている。

マリオンの投資のポイント

　不動産はIPOにおいて人気の業種とは言えず、このところ銀行融資の厳格化などにより投資用不動産の販売伸び悩みが伝わっており、業界の先行きに対する警戒感もある。しかし、不動産クラウドファンディングを手掛ける企業などはいわゆる「不動産テック」関連銘柄として株式市場で人気があり、昨年12月上場のグローバル・リンク・マネジメント<3486>は公開価格比+134.0%、今年7月上場のGA technologies<3491>は+130.3%という高い初値を付けた。同社は公開規模が小さく、SBI主幹事案件のためインターネット投資家の積極参加も見込まれる。IPO人気の過熱感は薄れつつあるが、公開価格の2倍前後まで初値を伸ばす可能性は十分にあるだろう。

　同社は首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、なかでも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有している。不動産賃貸サービスの売上には、自社保有賃貸不動産の賃料収入、サブリース契約に基づき第三者所有の不動産を借り受け同社賃貸顧客に賃貸するサブリースの賃料収入、及び第三者に対して管理サービスを提供する受託サービスに関わる手数料収入があり、6月末時点で自社保有物件519戸、サブリース物件220戸、受託物件41戸の計780戸を保有または管理する。

　また、前期末時点で首都圏における保有・管理物件の29.1％を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等に賃貸している。

　2004年以降はマリオンボンドの名称で賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しており、2015年以降はこれをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして販売する。

　業績面について、2018年9月期は売上高が前期比7.9％増の27.0億円、経常利益が同21.6％増の3.3億円と増収増益の見通しとなっている。物件売買で仲介手数料の支払いを要したことを主因に営業減益を見込むが、前期に営業外費用の低減を図ったことなどが奏功するようだ。なお、経常利益は第3四半期までに通期計画を超過しているが、物件売却の影響が大きいとみられる。

　想定仮条件水準の今期予想PERは14～16倍程度となる。類似の中小型不動産株のバリュエーション水準はまちまちだが、同社はそのレンジ内であり、割高感は特段意識されないだろう。期末配当は1株当たり30.0円を予定しており、上場後すぐに権利確定日を迎える。

　公開規模については6億円前後となる見込み。ベンチャーキャピタル保有株もなく、需給面は良好だろう。なお、9/13は香陵住販<3495>がジャスダックへ同時上場する。ともに不動産セクターとなるが、香陵住販はやや地味な印象といった見方が先行しているもようで、初値買いはマリオンに向かいやすいと考えられる。

◆「マリオン」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SBI証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短3日後に取引可能］
東海東京証券
むさし証券
岩井コスモ証券［最短3日後に取引可能］
⇒IPOで比較した証券会社ランキングはこちら！

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