「リーガル不動産」のIPO情報総まとめ！スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、他の不動産・介護関連企業との比較や予想まで解説！［2018年11月5日 情報更新］

会社名	リーガル不動産
市場・コード／業種	東証マザーズ・3497／不動産業
上場日	10月23日
申込期間（BB期間）	10月5日～10月12日
おすすめ証券会社	SMBC日興証券、SBI証券、東海東京証券、岩井コスモ証券、岡三オンライン証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	1972円（+42.90%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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リーガル不動産のIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	10月4日
ブックビルディング（抽選申込）期間	10月5日～10月12日
公開価格決定	10月15日
購入申込期間	10月16日～10月19日
払込日	10月22日
上場日	10月23日

リーガル不動産のIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2018年10月5日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
SMBC日興証券（主幹事証券） ［最短3日で取引可能］	92.2％
SBI証券 ［最短翌日に取引可能］	4.3％
東海東京証券	0.9％
岩井コスモ証券 ［最短3日で取引可能］	0.9％
岡三オンライン証券 ［最短2日後に取引可能］	―％
エース証券	0.9％
岡三証券	0.9％

リーガル不動産のIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	1360円
仮条件 ［予想PER（※2）］	1360～1380円 ［5.7倍～5.8倍］
公募価格	1380円
初値	1972円
初値騰落率	+42.90%
予想トレーディングレンジ（※3）	1500円～3000円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社3社の予想PER（2018年10月2日ザラバの株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【3社平均】	9.8倍
グロバルリン<3486>	14.4倍(連)
フェイスNW<3489>	6.1倍
アズ企画<3490>	9.0倍

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は類似会社より割安と判断できる。

リーガル不動産の発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	274万株（予定）
公開株式数	公募74万株  売出27万株 （オーバーアロットメントによる売出15万1500株）
想定公開規模（※1）	15.8億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

リーガル不動産は不動産デベロッパーのマザーズIPO

　不動産の開発、売買、賃貸、管理、仲介業、介護事業を展開する。売上高の9割弱を占める不動産ソリューション事業では、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めたうえで販売している。主力商品は富裕層をターゲットにした賃貸マンションシリーズ「LEGALAND」。

　バリュエーション面で割安感があり、業績も比較的堅調に推移している。しかし、公開規模が軽量感に乏しいうえ、不動産株に対する警戒感も初値を抑える可能性が高い。不動産株安には一服感も出てきているが、なお戻りの鈍い展開が続いている。

　公開規模については10億円台半ばとなる見込み。ベンチャーキャピタル保有株はなく、10/22週の上場企業は同社のみとなる。しかし、需給主導で初値を大きく伸ばす展開は期待しにくい。

◆「リーガル不動産」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
東海東京証券
岩井コスモ証券［最短3日で取引可能］
岡三オンライン証券［最短2日後に取引可能］
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リーガル不動産の業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2015/7	8,008 （―）	229 （―）	122 （―）
2016/7	11,085 （38.4%）	536 （133.5%）	399 （225.7%）
2017/7	14,846 （33.9%）	704 （31.2%）	475 （18.9%）
2018/7	19,263 （29.8%）	861 （22.3%）	584 （22.8%）
2019/7予	25,253 （31.1%）	943 （9.5%）	655 （12.2%）
2018/4 3Q	16,258 （―）	1,246 （―）	789 （―）
2019/1 2Q予	15,935 （―）	746 （―）	529 （―）
予想EPS（※） ／配当	単独：239.05円／-円
※予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

リーガル不動産の業績コメント

　2019年7月期の業績は、売上高が前期比31.1％増の252.5億円、経常利益が同9.5％増の9.4億円と増収増益の見通しとなっている。

　同社の属する不動産業界においては、金融緩和政策による低金利等により底堅く堅調に推移しているものの、取引価格や建築コストが高止まりし、物件取得競争の激化等、楽観できない状況にある。

　このような事業環境下において、同社は、中長期経営計画に則り、総合不動産会社としての地位の確立を目指し、事業を推進している。不動産ソリューション事業においては、期初に掲げた経営計画に基づき、積極的に販売用不動産の仕入及び販売活動を行っている。不動産価格が上昇基調にあるなか、販売用不動産の仕入に際しては、同社の目利き力やノウハウを最大限活用し、駅近物件等の希少性の高い物件の選定に注力した。

　一方、販売面においては、同社販売物件の収益性に対する顧客の信頼は引き続き高く、順調に販売数を伸ばすことができた。不動産賃貸事業は、同社の安定的な収益基盤の指標となるセグメントであり、保有不動産残高を順調に積み上げ、売上高を伸ばしている。

リーガル不動産の詳細情報

■基本情報
所在地	大阪府大阪市北区堂山町3番3号
代表者名（生年月日）	代表取締役社長 平野 哲司（昭和34年7月8日生）
設立	平成12年9月7日
資本金	9000万円（平成30年9月18日現在）
従業員数	129人（平成30年8月31日現在）
事業内容	不動産の開発、売買、賃貸、管理、仲介業、介護事業

■売上高構成比率（2017/7期 実績）
品目	金額	比率
不動産ソリューション事業	12,822 百万円	86.4％
不動産賃貸事業	1,809 百万円	12.2％
その他事業	213 百万円	1.4％
合計	14,846 百万円	100.0％

■大株主上位10位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	株式会社リーガルアセット	112万株	56.00％
2	平野 哲司	70万株	35.00％
3	山名 孝宏	9万株	4.50％
3	藤原 寛	9万株	4.50％
合計		200万株	100.00％

■その他情報
手取金の使途	営業用不動産の購入資金の一部として充当する予定
関係会社	－
VC売却可能分（推定）	－社 －株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	－年－月－日
	割当先	－
	発行価格	－

◆「リーガル不動産」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
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リーガル不動産の銘柄紹介

 同社は、（1）不動産ソリューション事業、（2）不動産賃貸事業及び（3）その他事業の3つの事業を営んでいる。

（1）不動産ソリューション事業

　同事業においては、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めたうえで、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対して、各々の顧客ニーズに則した物件を販売している。販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っている。主な内容としては、戸建分譲、土地有効活用、住宅（マンション）開発、商業開発、コンバージョン・リノベーション等の不動産事業である。

（2）不動産賃貸事業

　同事業においては、同社保有の収益不動産及び販売に至るまでの収益不動産からの賃料収入の確保を収益の柱としている。また、不動産管理会社と入居者をより良い形で繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っている。ファシリティマネジメント事業においては、不動産賃貸事業における賃料の増収や稼働率の向上をテーマとして、同社保有物件の退去者の立会い業務や原状回復工事、リノベーション工事、補修工事なども行っている。

（3）その他事業

　その他事業として、不動産コンサルティング事業を行っている。同事業においては、創業以来、社名にリーガルと名が付いているとおり、法的側面から生じる弁護士からの民事訴訟案件や金融機関等からのローン延長案件に対して、任意売却の仲介及びコンサルティング等、課題解決法を提案してきた。

　不動産の専門家として債務者への買主仲介から関係各所との交渉、別除権者との接触、配分案作成、不動産の調査や価格査定、権利譲渡、リーシング、入札、場合によっては同社での買い取りなど、顧客のニーズに合わせたサービスを展開している。

　現在では、法的案件整理以外でも同社が培った不動産コンサルティングのノウハウを活かし、様々な場面で課題解決法を提案している。

　また、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームの設置、運営、管理、介護保険法に基づく介護予防支援、居宅介護保険事業を営む介護事業を行っている。

リーガル不動産の投資のポイント

　バリュエーション面で割安感があり、業績も比較的堅調に推移している。しかし、公開規模が軽量感に乏しいうえ、不動産株に対する警戒感も初値を抑える可能性が高い。シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズの経営破綻やスルガ銀行<8358>の不正融資問題、さらにTATERU<1435>の融資資料改ざん問題などを受けて、不動産業界の先行きに対する警戒感が強まっている。

　9月には不動産関連企業の上場が相次いだが、茨城地盤の不動産会社である香陵住販<3495>は公開価格比+15.9％、賃貸用不動産の運営・管理等を手掛けるマリオン<3494>は+59.7％と、小型案件だったにもかかわらず初値が伸び悩んだ。不動産株安には一服感も出てきているが、なお戻りの鈍い展開が続いている。

　同社は、仲介・コンサルティングから土地の購入・開発まで、土地活用におけるソリューションを提供する総合不動産ディベロッパーである。社名のとおり弁護士とのネットワークが強み。

　2017年7月期実績で売上高の86.4％を占める不動産ソリューション事業では、様々なソースの物件情報から不動産を仕入れ、最適なバリューアップを施し資産価値を高めたうえで、主に個人富裕層及び資産保有を目的とした事業法人に対し、各々のニーズに則した物件を販売する。独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等を施すことにより資産価値の向上を図っている。主力商品は富裕層をターゲットにした賃貸マンションシリーズ「LEGALAND」。

　同12.2％を占める不動産賃貸事業では、同社保有の収益不動産及び販売に至るまでの収益不動産からの賃貸収入の確保を収益の柱としている。また、不動産管理会社と入居者を繋ぎ、建物をサポートするマンション・ビルの修繕・原状回復工事に特化したサービスを提供するファシリティマネジメント事業を行っている。2018年7月期第3四半期（累計）実績では売上高の19.6％が投資法人みらい<3476>向け。

　業績面について、2019年7月期は売上高が前期比31.1％増の252.5億円、経常利益が同9.5％増の9.4億円と増収増益の見通しとなっている。不動産ソリューション事業が伸長し、売上原価や販管費の増加を吸収して増益を確保する見込み。

　想定仮条件水準の今期予想PERは5～6倍程度となる。もともとバリュエーション水準の低い業種だが、直近で新興市場に上場した類似企業と比べやや割安感がある。

　公開規模については10億円台半ばとなる見込み。平野社長が間接分含め発行済株式の9割強を保有しており、ベンチャーキャピタル保有株はない。既存株主からの売り物は出にくいだろう。また、10/22週の上場企業は同社のみとなる。しかし、公開規模を勘案すると需給主導で初値を大きく伸ばす展開は期待しにくい。

◆「リーガル不動産」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
東海東京証券
岩井コスモ証券［最短3日で取引可能］
岡三オンライン証券［最短2日後に取引可能］
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