低金利の現在は本当に「住宅ローンの借り換えに有利なのか」を考えてみた

　株式市場はなかなか夏晴れとはいかなさそうなので、今回は家計の経費節約としての住宅ローンの借り換えを検討してみたい。

　実は、先日、不動産を購入したという人と話をしていたところ、その方の住宅ローンの金利はなんと0.7％であった。当初3年間固定で、その後は変動金利になるというものであった。当初3年とはいえ、0.7％とは大胆である。

金利が1％下がれば年間で数十万円おトクに

　この10年ほどずっと「歴史的低金利」といううたい文句のもと、住宅ローンの金利は低水準で推移してきたが、それでも2％程度はあった。

　それが0.7％だ。

　金利が1～2％低下、と聞くとあまり大したことなさそうであるが、支払金利の額にしてみると半分や1/3になる。2000万円を2％で借りると年間支払金利は40万円、しかし、0.7％であれば14万円だ。差は26万円、月あたり2万円強もお得なのである。

　変動金利だと将来金利が上昇してきたときに心配だという方は固定金利を活用することになるが、そちらも以前に比べると金利はやはり相当程度低下してきている。

住宅ローン残高1000万円、満期10年以上、金利差1％なら借り換え

　これほど金利が下がってくると、今住宅ローンを抱えている方々は借り換えたほうがお得な人も少なくない。ただ、借り換えに際しては1つ注意が必要である。それは新たなローンを借りる際は再度事務手数料や登記費用などが発生するということだ。

　一般的に借り換えを行ってそれら費用を加味してもお得になる目安は、次の3条件を満たす場合と言われている。

（1）ローン残額が1000万円以上
（2）ローンの満期までが10年以上
（3）今借りているローンと新たに借りるローンの金利差が1％以上

　もし残高がもっと多い場合や、満期までの期間が長い場合などは金利差が1％なくとも借り換えたほうがペイする場合もある。

　たとえば、住宅保証機構株式会社が運営しているサイト（住宅ローンシミュレーション）では、条件を変えた場合に返済額がいくらになるかや、二つのローンを比較することなどが可能である。

当初は金利支払い分が多いという事実

　なぜ借り換えを検討する場合に、ローンの満期までが10年以上残っている方がいいのか？　元利均等返済の場合、下図のようにローンの返済は当初はほとんど金利を返している状況だからだ。

　満期10年を切ると返済のうち多くの部分は元本の返済に回る。従って、借り換えたところで金利負担の削減効果は限られてくる。むしろ、図のようなローンの返済の金利部分と元本部分の構成を理解できると、できる限り繰り上げ返済を行った方がいいことが分かる。

　なぜなら、ローン残高を減らすことができれば当然ながら金利も減らすことができ、月々の返済額のうち元本の返済に回すことのできる部分が増え、その分早期のローン完済につながるからだ。

　したがって、もし住宅ローンを借り換えて支払金利を削減するなら、その削減分は月々の返済額を減らすために使うのではなく、支払い期間の短縮化に活用したほうがベターである。

　特に、住宅ローンは30年や35年で組むことが多いが、近年は以前はあまり考慮することがなかった親の介護費用を想定しておく必要が出てきている。住宅ローンを抱えたまま介護費用まで負担するとなると、相当に重い。そこに子供の大学進学のタイミングが重なったりすると相当に大変である。

もし借り換えるなら実金利の把握をしよう

　借り換える場合、いくつかの金融機関の住宅ローンを比較することになるが、金利を比較する際には、表面上の金利のみならず、それぞれの金利には何が含まれているのか、そして金利以外のコストの違いも確認する必要がある。

　大きなものは団信（団体信用生命保険）だ。

　団信は、もし住宅ローンを抱えている人が亡くなってしまった場合に、住宅ローンをチャラにしてくれるものだが、正確には住宅ローンと同額の生命保険がおりる。

　つまり、団信がついている住宅ローンの場合は、その生命保険料が金利に含まれている。したがって、表面上の金利が同じであれば、団信がついている住宅ローンのほうがついていないものよりもお得となる。

　そして、その団信の保障内容も住宅ローンによってさまざまだ。保険契約者が死亡した場合に住宅ローンと同額の保険金がおりるというのはどの団信でもほぼ同じだが、中にはガン、脳卒中、心筋梗塞の三大疾病にかかった場合に保険金がおりる（すなわち、死亡ではなくこれら病気になった時点で住宅ローンがチャラになる）ものもある。

　もちろんその分死亡保障のみの団信よりも団信料が上がると考えるべきで、どこまで手厚い団信を求めるかをも考慮して自分にあった住宅ローンを選別するのがいいだろう。団信のない住宅ローンにして、別途自分で割安な生命保険に加入するのも一つの方法である。

　ちなみに、借り換えで浮いたお金を株式投資に回して将来に備える、これも一つの戦略である。

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