フィンテックが盛況な中、次なるものとして「不動産ｘテクノロジー」で不動産テックが登場と先般の日経ビジネスの特集で取り上げられていた。これまで、アナログな取引が中心だった不動産業界でも、インターネットを活用したサービスが相次いで登場し、消費者の利便性が高まるというものである。ちょうど最近私自身、自分の住居用の不動産を売買したこともあり、その経験を交えながら、今回は不動産テックの可能性について考えてみる。
フィンテックは1.0から2.0へ
“不動産テック”はまだフィンテック1.0のステージ
フィンテックの原型は、ネットバンク、ネット証券、そしてネット保険である。それらはすべて既存のビジネス（銀行、証券、保険）をネット上に移管して、より消費者にとってコスト面で魅力を提供するというものだ。基本的にはネット化によるコスト低減と、店舗に行かなくて済むという時間的メリットである。これらをフィンテック1.0と位置付けよう。
一方、最近賑わっているフィンテックは、新たなビジネスやニーズの創出、発掘を行っている。家計簿管理、資産管理などは、これまで各消費者がローテクに、やり方もそれぞれに行っていたが、それをネット上で一元管理することで新たなビジネスを創出している。クラウドファンディングや各種決済サービスにしても、従来存在しなかった新たなビジネスを作り出した。これらはフィンテック2.0と言える。
そこに登場した不動産ビジネスのネット化。例えば、昨年登場した「おうちダイレクト」は、ソニー不動産とYahoo!Japanが共同で運営するものだが、中古不動産の売買をある程度まではネット上で実現しようとしている。
ソニー不動産とYahoo!Japanが共同で運営する「おうちダイレクト」は不動産価格の透明化を標榜している
「おうちダイレクト」の狙いはいくつかあるが、不動産仲介会社が手数料を買い手と売り手の両方から取る利益相反を改善しようとしている点、そして、不動産価格の透明化が大きな特徴だ。売りたい人は高く、買いたい人は安く買いたいので、本来は、売り手と買い手で別々の不動産仲介会社がついて、エージェント（代理人）として機能してくれるのがあるべき姿である。そうすれば、売り手は高く、買い手は安く買うという「交渉」が理論的には可能だ。
一方、今の業界慣行である仲介会社が売り手と買い手の両方の面倒を見る場合、「交渉」ではなく落としどころを探って取引をまとめる、という形が多い。まとめられやすい方にしわ寄せが行きやすい。おうちダイレクトの場合は、売り手の手数料をゼロとすることで、不動産仲介会社の双方代理の悪しき業界慣行に風穴を開けようとしている。消費者にとっては歓迎すべきことである。
価格の透明性に関しては、マンションの物件名と部屋番号を打ち込めば自動的に適正な価格を提供してくれる。これは最近の取引事例などから自動的に算出されるものであり、同じ物件でも時期が経つと価格は変わる。ただし、価格はピンポイントで表示されるのではなく、上限と下限のレンジ（価格帯）で表示されるため、最終的な販売価格は売主が自分の判断で、ピンポイントで判断する必要がある。
売買をネット上で可能にする、価格を透明化する、これらはフィンテック1.0の範疇である。しかし、これまでは、それらすらままならないぐらい不動産はネットでは扱いにくい商材だったのだ。
その理由は、高額であること、他に同じ商品が存在しない唯一性、そして、地域性だ。
不動産の売買で一番大きい要因は「地域性」
購入者のほとんどは近いエリアに在住している
実は昨年末、ちょうど自宅を売却することになったので、試しにおうちダイレクトに出品してみた。
まだ同サイトがオープンして間もない頃だったので、掲載物件数も、そしておそらくサイトへのアクセス数もさほど多くない状況ではあったが、売り手の仲介手数料が無料というのはメリットが大きく、ここで取引がまとまってくれれば！ とひそかな期待を抱いた。
が、結論としては、引き合いは全くなかった。
実は筆者は自宅用不動産を売買するのは今回で3回目であり、これまでに不動産売買についていろいろなことを体験してきた。これまでに学んだことの一つは、不動産購入者の多くが、当該物件に近い地域に住んでいる人たちであるということだ。
そこで、早々とおうちダイレクトへの出品を取りやめて、通常の不動産仲介会社3社に売却を依頼した。すると、すぐに都合4件の内見リクエストが入り、そのうち1件からは内見後数時間で契約の申込があった。もう1件の方も契約をしたいということだったが、タッチの差で申込2番手となった。週末にチラシ掲載を予定していたが、その必要もなくなり、仲介会社が見込み客リストに電話するだけで内見、契約とすべて完了してしまった。
内見に訪れた4件の方々はすべて近隣在住者であった。親戚がこのマンションに住んでいる、保育園のママ友が住んでいておうちに遊びに行ったことがあるので、大体の様子はわかっているなど、本マンションやこのエリアに対して皆なんらかの情報は持っている状態であった。
また、子供のいる世帯の場合は、学校や保育園の転校、転園を考慮すると、おのずと動けるエリアは限られてくる。不動産は地域性が非常に大きく左右する商材なのである。
通常のフィンテック商品の場合、地域性が影響するものは非常に少ない。それゆえに、ネット上での取り扱いに便利なのだ。
クラウドファンディングの場合は、資金調達者と資金提供者の距離が近いことが海外の先行研究では明らかになっているが、その程度である。しかし、不動産の場合は、この地域性が大きく影響するため、ネットで扱うことの親和性は通常の金融商品ほどには高くない。
また、金融商品の場合は誰から購入しても変わらないが、不動産の場合は数多くの物件を内見してきた、そして数多くの顧客の反応を見て来た仲介会社の営業マンの知見というものは、結構頼りになる。
流動性リスクが高く市況も変化しやすい
不動産は「持たないに限る」がそうも言ってられない
毎回自宅用不動産の売買をするたびに思うのは、流動性リスクが高いことである。
中古物件を売る側にとって、最も困るのは売れないことだ。もちろん、売却価格が下がることや仲介手数料が取られることも困ると言えば困るが、売却すると決めたなら、何が何でも早く売却したいのだ。
不動産は売り出してから、買い手がつくまでにしばらく時間がかかる。この間に不動産市況が変動するリスクがある。買い手がついても、その買い手が金融機関に融資の申し込みをして、審査が通らない可能性もある。そうなると、また売却活動はイチからの再開となる。
売却手数料を節約するためにネット掲載のみで首を長くして内見＆購入の申し込みを待つのと、売却手数料はかかるが短期で売却できるのと、どちらを選択するかという問題に我々は直面することになる。市況が変わって売値が数パーセント下がってしまえば、手数料程度すぐに吹き飛ぶ。
もっとも、こんなにも流動性リスクの高いものは、持たないに限る。賃貸物件にすればいい。固定資産税も維持費もかからない。
しかし、理想の賃貸物件に出会うことは、これまた非常にハードルが高い。そうして筆者のように半ば強制的に住宅を購入せざるを得ない、という人は少なくないだろう。
唯一無二の中古物件をネットで売買するには
第三者の評価や認証があると便利
今回、物件の売却をまとめてくれた仲介会社では、ちょうど半年ほど前に同じマンション内の全く同じ間取りの物件の仲介をしたそうだ。当然、その時の売却価格と物件の中身は知っている。
実は、その半年前に売れた物件は、保存状態が悪かったそうである。それに比べると、今回の我々の売却物件は非常にキレイとのことであった。内見にいらっしゃった方々も、皆口々に物件の状態がよいと言って、その部分で評価が非常に高かった。
自分たちは普通に日々暮らしていただけなので、物件の保存状態がよいと言われて初めて、そうなのか、と気づくことができた。これは、自己評価ではなかなか難しい。もし自分たちで自覚していたとしても、ネット上で「きれいですよ」と自己評価によるアピールをしたところで、なかなか信用してもらいにくい。
このように考えると、ネットで物件を売買するにあたっては、第三者による評価や認証のようなものが欲しくなる。ただ、その評価や認証を取るコストや手間が面倒なので、これをネットの売買プラットフォーム側で簡潔に手配してくれると助かる。
また、実際におうちダイレクトで出品した際は、物件のウリ文句を自分で書き込んだのだが、これが実は結構面倒だ。一度入力したものの、この表現はNGだ、こういう情報を加えてくれなどの指導も入る。
一方これが、近隣の住民が潜在購入者の場合は、こまごまとした情報はいらない。ある程度の情報は、すでにそれら潜在購入者側が持っているからだ。ネットに書き込む物件情報のうち、エリアに関する情報はプラットフォーム側でまとめてくれるとより売却者は楽になるであろう。
不動産テック成功には3つのハードルクリアが必須
賃貸仲介者が新たな担い手になり得る可能性も
以上のように考えてくると、不動産テックが成功するには、高額であることに起因する流動性リスク、地域性、唯一無二性という三つのハードルをクリアしないといけない。これは容易ではない。
しかし、不動産仲介会社の双方代理の問題は解決したいし、不動産売買という我々の人生において最も大きな買い物の満足度をもっと上げたいというのは、消費者みなの共通の思いである。そこに風穴を開けて、新たなビジネスを作りうるのはベンチャー企業のみである。
したがって、ウーバーやAirbnbのような破壊者が出てくればと願うのだが、ウーバーもAirbnbもサービスそのものの料金はお手軽価格なのである。その意味では、不動産業界の破壊者たるには、売買の仲介よりも、賃貸の仲介からエントリーするほうが成功の確率は高いのかもしれない。
| ※証券や銀行の口座開設、クレジットカードの入会などを申し込む際には必ず各社のサイトをご確認ください。なお、当サイトはアフィリエイト広告を採用しており、掲載各社のサービスに申し込むとアフィリエイトプログラムによる収益を得る場合があります。 |
 |
   |
   |
   |
   |
| 【2025年6月5日時点】 【証券会社おすすめ比較】 手数料、取引ツールetc.で総合比較！ おすすめネット証券はココだ！ |
||||||
| 株式売買手数料（税込） | 投資信託 | 外国株 | ||||
| 1約定ごと | 1日定額 | |||||
| 10万円 | 20万円 | 50万円 | 50万円 | |||
| ◆楽天証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| すべて0円 | 2575本 | ○ 米国、中国 、アセアン |
||||
| 【楽天証券のおすすめポイント】 国内株式の現物取引と信用取引の売買手数料が完全無料（0円）！ 株の売買コストについては、同じく売買手数料無料を打ち出したSBI証券と並んで業界最安レベルとなった。また、投信積立のときに楽天カード（一般カード／ゴールド／プラチナ／ブラック）で決済すると0.5〜2％分、楽天キャッシュで決済すると0.5％分の楽天ポイントが付与されるうえ、投資信託の残高が一定の金額を超えるごとにポイントが貯まるので、長期的に積立投資を考えている人にはおすすめだろう。貯まった楽天ポイントは、国内現物株式や投資信託の購入にも利用できる。また、取引から情報収集、入出金までできるトレードツールの元祖「マーケットスピード」が有名で、数多くのデイトレーダーも利用。ツール内では日経テレコン（楽天証券版）を利用することができるのも便利。さらに、投資信託数が2500本以上と多く、米国や中国、アセアンなどの海外株式、海外ETF、金の積立投資もできるので、長期的な分散投資がしやすいのも便利だ。2024年の「J.D. パワー個人資産運用顧客満足度調査＜ネット証券部門＞」では総合1位を受賞。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆【楽天証券の特徴とおすすめポイントを解説！】売買手数料が安く、初心者にもおすすめの証券会社！ 取引や投資信託の保有で「楽天ポイント」を貯めよう ◆「日経テレコン」「会社四季報」が閲覧できる証券会社を解説！ 利用料0円ながら、紙媒体では読めない独自記事や先行情報を掲載し、記事の検索機能も充実 |
||||||
 |
||||||
| 【楽天カードを活用すれば、投資しながら楽天ポイントもゲット！】
|
||||||
| ◆SBI証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| すべて0円 ※取引報告書などを「電子交付」に設定している場合 |
2607本 | ○ 米国、中国、 韓国、ロシア 、アセアン |
||||
| 【SBI証券のおすすめポイント】 ネット証券最大手のひとつ。国内株式の売買手数料を完全無料化！ 取引報告書などを電子交付するだけで、現物取引、信用取引に加え、単元未満株の売買手数料まで0円になるので、売買コストに関しては圧倒的にお得な証券会社と言える。投資信託の数が業界トップクラスなうえ100円以上1円単位で買えるので、投資初心者でも気軽に始められる。さらに、IPOの取扱い数は大手証券会社を抜いてトップ。PTS取引も利用可能で、一般的な取引所より有利な価格で株取引できる場合もある。海外株式は米国株、中国株のほか、アセアン株も取り扱うなど、とにかく商品の種類が豊富だ。米国株の売買手数料が最低0米ドルから取引可能になのも魅力。低コストで幅広い金融商品に投資したい人には、必須の証券会社と言えるだろう。2024年は「JCSI（日本版顧客満足度指数）調査」の「証券業種」で1位を獲得。また口座開設サポートデスクが土日も営業しているのも、初心者には嬉しいポイントだ。 |
||||||
| 【SBI証券の関連記事】 ◆【SBI証券の特徴とおすすめポイントを解説！】株式投資の売買手数料の安さは業界トップクラス！ IPOや米国株、夜間取引など、商品・サービスも充実 ◆「株初心者」におすすめの証券会社を株主優待名人・桐谷広人さんに聞いてみた！ 桐谷さんがおすすめする証券会社は「松井証券」と「SBI証券」！ |
||||||
|
|
||||||
| ◆松井証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円/日 | 1903本 | ○ 米国 |
|
| 【松井証券のおすすめポイント】 1日定額制プランしかないものの1日の約定金額の合計が50万円以下であれば売買手数料が無料という手数料体系は非常に魅力的。また、25歳以下なら現物・信用ともに国内株の売買手数料が完全無料！ 資金が少なく、複数の銘柄に分散投資する初心者の個人投資家にはおすすめだ。その使い勝手は、チャート形状で銘柄を検索できる「チャートフォリオ」を愛用している株主優待名人・桐谷さんも「初心者に特におすすめ」と太鼓判を押す。また、デイトレード限定で手数料が無料、金利・貸株料が0%になる「一日信用取引」や手数料が激安になる「一日先物取引」など、専業デイトレーダーにとって利便性の高いサービスも充実している。「J.D.パワー2024年カスタマーセンターサポート満足度調査＜金融業界編＞」では、ネット証券部門で1位を受賞した。 ※ 株式売買手数料に1約定ごとのプランがないので、1日定額制プランを掲載。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆【松井証券のおすすめポイントは？】1日50万円以下の株取引は手数料0円（無料）！ その他の無料サービスと個性派投資情報も紹介 ◆「株初心者」におすすめの証券会社を株主優待名人・桐谷広人さんに聞いてみた！ 桐谷さんがおすすめする証券会社は「松井証券」と「SBI証券」！ |
||||||
|
|
||||||
| 1約定ごと（税込） | 1日定額（税込） | 投資信託 ※1 |
外国株 | |||
| 10万円 | 20万円 | 50万円 | 50万円 | |||
| ◆マネックス証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 99円 | 115円 | 275円 | 550円/日 | 1820本 | ○ 米国、中国 |
|
| 【マネックス証券のおすすめポイント】 日本株の取引や銘柄分析に役立つツールが揃っているのがメリット。中でも、多彩な注文方法や板発注が可能な「マネックストレーダー」や、重要な業績を過去10期以上に渡ってグラフ表示できる「マネックス銘柄スカウター」はぜひ利用したい。「ワン株」という株を1株から売買できるサービスもあるので、株初心者はそこから始めてみるのもいいだろう。また、外国株の銘柄数の多さも魅力で、約5100銘柄の米国株や約2650銘柄の中国株を売買できる。「dカード」「マネックスカード」などの提携クレカで投資信託を積み立てると最大3.1％のポイント還元。さらに、投資信託の保有金額に対し、最大0.26%分（年率）のマネックスポイントが付与されるのもお得だ。なお、2023年10月にNTTドコモと業務提携を発表しており、2024年7月からは「dカード」による投資信託のクレカ積立などのサービスが始まった。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆NISAのクレジットカード積立は「dカード積立」がおすすめ！ ポイント還元率は業界トップクラスの1.1％で、｢dカード GOLD」ならお得な付帯サービスも満載 ◆【マネックス証券の特徴とおすすめポイントを解説】｢単元未満株｣の売買手数料の安さ＆取扱銘柄の多さに加え、｢米国株・中国株｣の充実度も業界最強レベル！ ◆マネックス証券のNISA口座は手数料が一番お得！ 国内株は無料、外国株も買付は実質無料。外国株やIPOの銘柄数も多いので、投資初心者にはおすすめ！ |
||||||
|
|
||||||
| 【人気の「米国株」の銘柄数がトップクラス！】
|
||||||
| ◆三菱UFJ eスマート証券（旧：auカブコム証券） ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円/日 | 1865本 | ○ 米国 |
|
| 【三菱UFJ eスマート証券のおすすめポイント】 MUFGグループが出資するネット証券で、SB証券や楽天証券などと並んで5大ネット証券のひとつ。日本株は、1日定額制なら1日100万円の取引まで売買手数料が無料（0円）！「逆指値」や「トレーリングストップ」などの自動売買機能が充実していることも特徴のひとつ。あらかじめ設定しておけば自動的に購入や利益確定、損切りができるので、日中に値動きを見られないサラリーマン投資家には便利だ。板発注機能装備の本格派のトレードツール「kabuステーション」も人気が高い。その日盛り上がりそうな銘柄を予測する「リアルタイム株価予測」など、デイトレードでも活用できる便利な機能を備えている。投資信託だけではなく「プチ株（単元未満株）」の積立も可能。月500円から株を積み立てられるので、資金の少ない株初心者にはおすすめだ。「J.D.パワー 2024年カスタマーセンターサポート満足度調査＜金融業界編＞」において、ネット証券部門で2年連続第1位となった。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆【三菱UFJ eスマート証券（旧：auカブコム証券）のおすすめポイントを解説】NISA口座なら日本株と米国株の売買手数料が無料で、クレカ積立の還元率はネット証券トップクラス ◆auカブコム証券の新アプリで「スマホ投資」が進化！ 株初心者でもサクサク使える｢シンプルな操作性｣と、投資に必要な｢充実の情報量｣を両立できた秘密とは？ ◆au PAY カード｣で積立投資すると最大5％のPontaポイントがたまる！ NISAも対象なので、これから投資を始める人にもおすすめ |
||||||
|
|
||||||
| ◆GMOクリック証券 ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円/日 | 112本 | ○ （CFD） |
|
| 【GMOクリック証券のおすすめポイント】 1日100万円まで取引は売買手数料無料！ 1約定ごとプランの売買手数料も最安レベルで、コストにうるさい株主優待名人・桐谷広人さんも利用しているとか。信用取引の売買手数料と買方金利・貸株料も最安値レベルで、一般信用売りも可能だ！ 近年は、各種ツールや投資情報の充実度もアップ。米国株の情報では、瞬時にAIが翻訳する英語ニュースやグラフ化された決算情報などが提供されており、米国株CFDの取引に役立つ。商品の品揃えは、株式、FXのほか、外国債券やCFDまである充実ぶり。CFDでは、各国の株価指数のほか、原油や金などの商品、外国株など多彩な取引が可能。この1社でほぼすべての投資対象をカバーできると言っても過言ではないだろう。なお、国内店頭CFDについては、2023年末まで10年連続で取引高シェア1位を継続。頻繁に売買しない初心者やサラリーマン投資家はもちろん、信用取引やCFDなどのレバレッジ取引も活用する専業デイトレーダーまで、幅広い投資家におすすめ！ |
||||||
| 【関連記事】 ◆GMOクリック証券が“業界最安値水準”の売買手数料を維持できる2つの理由とは？ 機能充実の新アプリのリリースで、スマホでもPCに負けない投資環境を実現！ ◆「株主優待のタダ取り(クロス取引)」で得するなら、GMOクリック証券がおすすめ！ 一般信用の「売建」を使って、ノーリスクで優待をゲットする方法を解説！ ◆GMOクリック証券を「無料」で利用する裏ワザとは？ グループ会社の株主優待を効率よく利用することで、1年間に「最大375回分」の売買手数料が0円に！ ◆億トレーダーが初心者におすすめの証券会社を紹介！ NISA口座の売買手数料無料のSBI証券と、株主優待で売買手数料が無料になるGMOクリック証券がおすすめ |
||||||
|
|
||||||
| 1約定ごと（税込） | 1日定額（税込） | 投資信託 ※1 |
外国株 | |||
| 10万円 | 20万円 | 50万円 | 50万円 | |||
| ◆SBIネオトレード証券（旧:ライブスター証券） ⇒詳細情報ページへ | ||||||
| 0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円 （1日定額） |
0円/日 | 48本 | － | |
| 【SBIネオトレード証券のおすすめポイント】 以前はライブスター証券だったが、2021年1月から現在の名称に。売買手数料を見ると、1日定額プランなら1日100万円まで無料。1日100万円超の価格帯でも大手ネット証券より割安だ。また、信用取引の売買手数料が完全無料（0円）なのに加え、信用取引金利の低さもトップクラス。アクティブトレーダーほどお得さを実感できるだろう。そのお得さは株主優待名人・桐谷さんのお墨付き。取引ツール「NEOTRADER」のPC版は板情報を利用した高速発注や特殊注文、多彩な気配情報、チャート表示などオールインワンの高機能ツールに仕上がっている。また「NEOTRADER」のスマホアプリ版もリリースされた。低コストで日本株（現物・信用）をアクティブにトレードしたい人におすすめ。また、売買頻度の少ない初心者や中長期の投資家にとっても、新NISA対応や低コストな個性派投資信託の取り扱いがあり、おすすめの証券会社と言える。 |
||||||
| 【関連記事】 ◆【ネット証券おすすめ比較】株の売買手数料を比較したらあのネット証券会社が安かった！ ◆株主優待名人の桐谷さんお墨付きのネット証券は？ 手数料、使い勝手で口座を使い分けるのが桐谷流！ |
||||||
|
|
||||||
【積極的に売買する短期トレーダーに人気！】
 |
||||||
| ※手数料などの情報は定期的に見直しを行っていますが、更新の関係で最新の情報と異なる場合があります。最新情報は各証券会社の公式サイトをご確認ください。売買手数料は、1回の注文が複数の約定に分かれた場合、同一日であれば約定代金を合算し、1回の注文として計算します。投資信託の取扱数は、各証券会社の投資信託の検索機能をもとに計測しており、実際の購入可能本数と異なる場合が場合があります。 | ||||||
【SBI証券×ザイ・オンライン】タイアップ企画
新規口座開設＋条件クリアした人全員に
現金2000円プレゼント！⇒関連記事はこちら
| お得な限定キャンペーン！ | もれなく2500円プレゼント | 株の売買手数料がお得！ |
|---|---|---|
 新規口座開設＋条件クリアで もれなく2000円プレゼント！ |
 1日定額プランで 手数料を大幅値下げ！ |
 1日50万円までの取引 なら売買手数料0円！ |
| ネット証券最大手で、ザイ・オンラインでも人気NO.1⇒関連記事 | 2017年の秋からIPO取扱数がトップクラスに！⇒関連記事 | 優待名人・桐谷さんも「便利でよく使う」とおすすめ⇒ 関連記事 |
