「フェイスネットワーク」のIPO情報総まとめ！
スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、他の投資用不動産の企画・販売企業との比較や予想まで解説！［2018年3月30日 情報更新］

会社名	フェイスネットワーク
市場・コード／業種	東証マザーズ・3489／不動産業
上場日	3月16日
申込期間（BB期間）	2月28日～3月6日
おすすめ証券会社	SMBC日興証券、SBI証券、むさし証券、マネックス証券、岡三オンライン証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	3200円（+128.57%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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フェイスネットワークのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	2月27日
ブックビルディング（抽選申込）期間	2月28日～3月6日
公開価格決定	3月7日
購入申込期間	3月8日～3月13日
払込日	3月15日
上場日	3月16日

フェイスネットワークのIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2018年2月28日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
SMBC日興証券 ［最短3日で取引可能］	1.7％
SBI証券 ［最短翌日に取引可能］	1.7％
むさし証券	0.9％
マネックス証券 ［最短2日後に取引可能］	0.9％
岡三オンライン証券 ［最短2日後に取引可能］	―％
野村證券（主幹事証券）	91.3％
みずほ証券	0.9％
岡三証券	0.9％
エース証券	0.9％
藍澤證券	0.9％

フェイスネットワークのIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	1340円
仮条件 ［予想PER（※2）］	1340～1400円 ［9.5倍～10.0倍］
公募価格	1400円
初値	3200円
初値騰落率	+128.57%
予想トレーディングレンジ（※3）	1200円～3000円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社3社の予想PER（2018年2月26日終値の株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【3社平均】	15.8倍
プロパティA<3464>	12.5倍
デュアルタップ<3469>	17.2倍(連)
グローバルリンク<3486>	17.7倍(連)

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は類似会社より割安と判断できる。

フェイスネットワークの発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	480万株（予定）
公開株式数	公募80万株  売出40万株 （オーバーアロットメントによる売出18万株）
想定公開規模（※1）	18.5億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

フェイスネットワークは投資用マンション会社のマザーズ案件

　投資用不動産の企画・開発・建築請負・販売及び管理等を行う。城南3区を中心に、新築一棟マンションGranDuoシリーズ及び中古一棟ビルリノベーションGrandStoryシリーズの企画・開発・販売を行う不動産投資支援事業と、顧客が所有する不動産及び同社が所有する不動産の管理運営を行う不動産マネジメント事業を展開している。

　昨年12月に上場したグローバル・リンク・マネジメント<3486>は公開価格比+134.0％という高い初値を付け、投資用マンションを手掛ける企業のIPOは堅調な初値が続いている。但し、今回は公開規模がやや荷もたれ感のある水準となっている。

　公開規模については20億円弱となる見込み。3月中旬からはIPOラッシュとなり、3/16には日総工産<6569>が同時上場するため、初値買い資金分散の影響も考慮する必要がある。

◆「フェイスネットワーク」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
むさし証券
マネックス証券［最短2日後に取引可能］
岡三オンライン証券［最短2日後に取引可能］
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フェイスネットワークの業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2014/3	4,496 （―）	159 （―）	100 （―）
2015/3	4,221 （-6.1%）	424 （166.0%）	278 （175.9%）
2016/3	7,108 （68.4%）	448 （5.6%）	303 （9.0%）
2017/3	10,145 （42.7%）	1,033 （130.4%）	707 （133.1%）
2018/3予	13,331 （31.4%）	1,034 （0.0%）	674 （-4.7%）
2017/12 3Q	8,652 （―）	643 （―）	458 （―）
予想EPS（※） ／配当	単独：140.42円／25.00円
※予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

フェイスネットワークの業績コメント

　2018年3月期の業績は、売上高が前期比31.4％増の133.3億円、経常利益が同横ばいの10.3億円との見通しとなっている。

　足元では、同社が属する不動産業界においては、首都圏の新築マンションの販売戸数は前年同期に比べ1.9％減少し2万8796戸、販売平均価格は同7.6％上昇し5,908万円となった。また、平米単価は同8.3％上昇し85.9万円となった（「首都圏マンション市場動向2017年度」、不動産経済研究所調べ、2018年1月22日発表）。東京オリンピック開催や震災復興等の影響を受け高騰した建築費は高止まりの傾向にある。

　一方で購入需要は、首都圏への人口流入及び単身世帯の増加傾向を背景に、首都圏においては安定した賃貸需要が続いており、低金利の下支えもあって堅調に推移している。このような環境のなかで同社は引き続き城南3区を中心として自社ブランドマンションGranDuoシリーズの土地情報収集力の強化を行っている。

　なお、通期計画に対する第3四半期末時点における進捗率は、売上高86.5億円で64.9％、経常利益6.4億円で62.1％となっている。

フェイスネットワークの詳細情報

■基本情報
所在地	東京都渋谷区千駄ヶ谷三丁目2番1号
代表者名（生年月日）	代表取締役社長 蜂谷 二郎（昭和44年10月2日生）
設立	平成13年10月2日
資本金	5000万円（平成30年2月13日現在）
従業員数	115人（平成30年1月31日現在）
事業内容	投資用不動産の企画・開発・建築請負・販売及び管理等

■売上高構成比率（2017/3期 実績）
品目	金額	比率
不動産投資支援事業 不動産商品	6,210 百万円	61.2％
不動産投資支援事業 建築商品	3,602 百万円	35.5％
不動産マネジメント事業	332 百万円	3.3％
合計	10,145 百万円	100.0％

■大株主上位10位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	株式会社88	200万株	50.00％
2	蜂谷二郎	120万株	30.00％
3	小泉和弘	10万株	2.50％
3	相澤篤	10万株	2.50％
3	吉田俊雄	10万株	2.50％
6	山元孝行	8万株	2.00％
7	佐野宏江	6万株	1.50％
7	石丸洋介	6万株	1.50％
9	来住亮佑	4万株	1.00％
9	硯華恵	4万株	1.00％
合計		378万株	94.50％

■その他情報
手取金の使途	不動産投資支援事業における不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの開発等に係る運転資金に充当する予定
関係会社	－
VC売却可能分（推定）	－社 －株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	－年－月－日
	割当先	－
	発行価格	－

◆「フェイスネットワーク」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
むさし証券
マネックス証券［最短2日後に取引可能］
岡三オンライン証券［最短2日後に取引可能］
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フェイスネットワークの銘柄紹介

 同社は、「我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます」という経営理念のもと、不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」を中心として顧客（不動産オーナー）に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び同社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行う不動産マネジメント事業を展開している。

（1）不動産投資支援事業

　不動産投資支援事業では、不動産投資用の新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションを主要なプロジェクトエリアである「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」（城南3区）を中心としてワンストップサービスにて不動産オーナーに販売している。

1.新築一棟マンション
（GranDuoシリーズ）

　同社は自社ブランド新築一棟マンションGranDuoシリーズの企画、開発、販売を行っている。同社の新築一棟マンションは、城南3区では戸建てには価格が高く、区分販売マンションには規模が小さくて向かない100～200平方メートル程度の広さの土地を取得し、鉄筋コンクリート造（RC造）5階建て、家賃10万円弱、部屋数15戸程度、その約7割が20～25平方メートルのワンルームを中心とした自社企画開発物件を主力商品としている。

2.中古一棟ビルリノベーション
（GrandStoryシリーズ）

　中古一棟ビルリノベーションの自社ブランドであるGrandStoryシリーズは、"とことん楽しむ。生み出す暮らし"をコンセプトに、現代社会に求められるスタイルによって姿を変化させる「創作支援型シェアリング」として2017年5月から新たに販売を開始した。

（2）不動産マネジメント事業

　同社は不動産オーナーが所有する不動産及び同社が所有する不動産の管理運営（プロパティ・マネジメント）を行っている。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者（プロパティ・マネージャー）として、同社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供している。

　管理運営（プロパティ・マネジメント）サービスは1.入居者募集、2.入退去更新手続き、3.賃貸借条件の交渉窓口、4.クレーム対応、5.入金管理、6.資産価値向上のための施策立案・実践、7.メンテナンス、8.所有者向け送金、9.所有者向けレポート作成等を提供している。不動産オーナーの所有不動産については、要望により、借上げ（サブリース）形式にて管理運営を行っている。

　1.入居者募集においては、賃貸仲介店舗「3区miraie（ミライエ）」があり、新築一棟マンション及び中古一棟ビルリノベーションの入居者募集を自社で行っている。同社の物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っている。

フェイスネットワークの投資のポイント

　投資用マンションを手掛ける企業のIPOは堅調な初値が続いている。昨年12月に上場したグローバル・リンク・マネジメント<3486>は公開価格比+134.0％という高い初値を付け、2016年7月に上場したデュアルタップ<3469>や2015年12月に上場したプロパティエージェント<3464>も公開価格の2倍を超える初値だった。足元では投資用マンションの価格高騰が続いており、関連企業のIPOも一定の人気がある。

　但し、今回は公開規模がやや荷もたれ感のある水準となっている。昨年上場した90社の公開価格に対する初値上昇率は平均+112.4％だが、公開規模15億円以上25億円未満の9社平均では+90.4％に低下する。9月に上場した不動産関連のロードスターキャピタル<3482>（公開規模23.0億円）は+37.4％という初値を付けており、1つの目安となるだろう。

　同社は主要なプロジェクトエリアである城南3区を中心に、新築一棟マンションGranDuoシリーズ及び中古一棟ビルリノベーションGrandStoryシリーズの企画・開発・販売を行う不動産投資支援事業と、顧客が所有する不動産及び同社が所有する不動産の管理運営を行う不動産マネジメント事業を展開している。

　同社の新築一棟マンションは、城南3区では戸建てには価格が高く、区分販売マンションには規模が小さくて向かない100～200平方メートル程度の広さの土地を取得し、鉄筋コンクリート造（RC造）5階建て、家賃10万円弱、部屋数15戸程度、その約7割が20～25平方メートルのワンルームを中心とした自社企画開発物件を主力商品としている。GrandStoryシリーズは2017年5月から新たに販売を開始した。

　業績面について、2018年3月期は売上高が前期比31.4％増の133.3億円、経常利益が同横ばいの10.3億円との見通しとなっている。GranDuoシリーズの販売が堅調に推移するほか、GrandStoryシリーズの販売が立ち上がることから大幅な増収を見込む。具体的にはGranDuoシリーズ15棟、GrandStoryシリーズ4棟の販売・引渡しを想定している。一方で事業開始後間もないGrandStoryシリーズのコストがかさむうえ、人件費や販売手数料も増加する。

　想定仮条件水準の今期予想PERは9～10倍程度となる。一般に不動産株はバリュエーション水準が低いものの、直近上場した類似企業と比べ割安感が意識される可能性がある。

　公開規模については20億円弱となる見込み。蜂谷社長とその資産管理会社が発行済株式の8割を保有しており、ベンチャーキャピタル保有株はない。ただ、3月中旬からはIPOラッシュとなり、3/16には日総工産<6569>が同時上場する。このため、初値買い資金分散の影響も考慮する必要がある。一定の初値買いを集めるとみられるが、初値高騰までは期待しにくいだろう。

◆「フェイスネットワーク」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SMBC日興証券［最短3日で取引可能］
SBI証券［最短翌日に取引可能］
むさし証券
マネックス証券［最短2日後に取引可能］
岡三オンライン証券［最短2日後に取引可能］
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