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変動型の住宅ローンの金利が上昇して返済額が家計を圧迫するのは、少なくとも5年先!? 住宅ローン返済増で家計が苦しくなったときの対処法も伝授！
発売中のダイヤモンド・ザイ2023年3月号は、特集「【住宅ローン】お悩み相談室」を掲載。日銀が実質利上げを発表し、住宅ローンとの向き合い方について悩む人が増えている。実際、すでに住宅ローンを借りていて、変動金利タイプを選んでいる人や、これから住宅ローンを借りようとしている人は、不安が尽きないだろう。そこで、この特集では住宅ローンに関するさまざまなお悩みを、住宅ローンアドバイザーなどの専門家に聞いている。
ここでは「もし金利が上がった場合、返済額は急増するのか？」「返済が苦しくなったらどうすればいい？」というお悩みへの回答を紹介！
【※住宅ローンに関するお悩み「その1」「その2」はこちら！】
⇒住宅ローンは「変動金利⇒固定金利」に借り換えるべきか？ 固定金利が上昇し始めた今、変動金利の金利上昇に備えて“今すぐにチェックするべきこと”を解説！
【住宅ローンに関するお悩み その3】
変動型の激変緩和措置とは？ 金利が上がっても返済額は急増しない？
2022年の12月に、日銀が実質利上げを発表。すでに固定金利型の住宅ローン金利はじわりと上昇しており、今後は変動金利型の上昇も懸念される。
そもそも、変動金利の水準はしょっちゅう変わるわけではなく、原則として年2回しか変わらない。しかも、返済額が激変しないように、「5年ルール」と呼ばれる経過措置が設けられている。5年ルールとは、金利が変動した場合の家計への負担を考慮して、返済額を当初5年間は増加させない措置だ。
さらに、その5年間が終了してからは「125％ルール」が適用される。これは、6年目から返済額が増額されたとしても「前回の返済額の125％（25％増）を上限とする」というルールだ。
たとえば、もともとの返済金額が月10万円の場合、金利が上昇しても、当初5年間の返済額は10万円のまま。5年後に金利が大きく上昇していても、返済額は12万5000円が上限となる。
ただし、5年ルールにしても125％ルールにしても、あくまで激変緩和措置でしかなく、利払いの免除ではないということは覚えておこう。実際は免除どころか、未払い分がどんどんツケとして貯まっていく。そのツケは、返済の最終回に一括で請求される場合が多い。備えが十分あればいいが、十分でないと老後資金が不足したり、最悪は家を失ったりするリスクもあるのだ。
この制度は、1983年に現在の銀行住宅ローンが開始されたときに導入されたもの。1980年代後半のバブル期の金利上昇時に発動されたが、すぐにバブル崩壊し、その後は金利が下がり続けたため、特に問題は発生しなかった。
よって、金利が長期間右肩上がりになる状況は未体験。仮に今後、金利が長期で右肩上がりとなり、将来、多額の一括請求が発生した場合に、どのような措置が取られるのかは不明である。
なお、この措置は元金均等型で借りている場合は対象外。また、ソニー銀行やSBI新生銀行などのように、もともと導入していない銀行・商品もあるので注意しておこう。
【住宅ローンに関するお悩み その4】
金利が上昇して返済が苦しくなったら、どうすればいい？
変動金利で住宅ローンを借りた場合、将来的に金利が上がって返済額が増え、家計を圧迫する可能性がある。残念ながら、そうなった場合の裏ワザや魔法の杖はなく、住宅ローン返済が苦しくなった人に対する公的支援もない。非情なようだが、自力で解決するのが原則だ。
真っ先にやるべきことは、家計の見直しだろう。副業を始めたり、妻が専業主婦ならパートで働いたりするなど、世帯収入を増やすことを考えよう。
それに加えて、頼れるなら親に相談して支援を求めよう。ただし、親とはいえ、借金を代わりに返済してもらうと、その分は贈与税の対象になるので要注意だ（年間110万円までは非課税）。返済するつもりで親から借りたとしても、契約書を作成したうえで振り込み等の返済の証拠を残しておかないと、贈与を疑われるリスクがある。
また、高い金利で借りているなら、借り換えや契約変更によって、適用金利を低くできるかチャレンジしよう。同じ変動金利でも、銀行によって水準は異なるので、変動型⇒変動型への借り換えでも、返済額を減らせる場合がある。
これらが無理なら銀行に相談し、返済計画の変更等をお願いしよう。ただし、計画変更や返済猶予を受けると、優遇幅がなくなって金利負担が増加したり、以後は新規融資や借り換えが困難になったりするなど、デメリットがあることは覚悟しておきたい。
厳禁なのが、新たに借金してローンを返すこと。それをするくらいなら、マイホームに執着せず売却を優先し、新しい環境で新しい生活を始めたほうがいいだろう。
【※関連記事はこちら！】
⇒変動金利で住宅ローンを組んでいる人が｢利上げ｣前にできる対応策を解説！ 固定金利への借り換えは難しいので、事前に準備して｢繰り上げ返済｣するのが現実的
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