「プロパティエージェント」のIPO情報総まとめ！スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、他の不動産開発・管理企業との比較や予想まで解説！［2016年3月17日 情報更新］

会社名（市場・コード）	プロパティエージェント
市場・コード／業種	JASDAQスタンダード・3464／不動産業
上場日	12月22日
申込期間（BB期間）	12月4日～12月10日
おすすめ証券会社	大和証券、SBI証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★★（最高★5つ）

プロパティエージェントのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	12月2日
ブックビルディング（抽選申込）期間	12月4日～12月10日
公開価格決定	12月11日
購入申込期間	12月14日～12月17日
払込日	12月21日
上場日	12月22日

プロパティエージェントのIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■引受証券会社（2015年12月8日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
大和証券	4.3％
SBI証券［最短2日で口座開設可能］	0.9％
野村證券（主幹事証券）	91.3％
みずほ証券	3.5％

プロパティエージェントのIPOは、いくらで買える？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
仮条件	1360～1400円
公募価格	1400円
初値	3010円
初値騰落率	+115.00%
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

■レンジ予想（2015年12月4日時点）
想定仮条件レンジ ［予想PER］	1260円～1460円 ［5.3倍～6.2倍］
予想トレーディングレンジ（※） ［予想PER］	1500円～3000円 ［6.3倍～12.6倍］
※期間は上場後1年を想定。

プロパティエージェントの発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	166万株（予定）
公開株式数	公募46万株  売出4万株 （オーバーアロットメントによる売出7万5000株）
想定公開規模	7.2億円～8.4億円（OA含む）

プロパティエージェントは、資産運用型不動産を開発・販売する企業

 資産運用型不動産の開発、販売及び賃貸管理等不動産管理事業を展開する。資産運用型不動産の物件開発では、独自の土地仲介事業者との情報ネットワークと専門的知識、独自の50項目に及ぶ評点を行う「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行い、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施する。

 不動産を対象とした運用ビジネスを展開する類似会社の上場では、公開規模の大小が初値水準を決める大きな要因となった。今期業績は減益予想ながら設定価格のバリュエーションには割安感がある。

 公開規模については8億円前後となる見込み。株主構成上も需給面は良好と言える。12/22はソネット・メディア・ネットワークス<6185>が同時上場するが、プロパティエージェントは投資家から一定の関心を集めるとみる。

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プロパティエージェントの業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2012/3	5,981（―）	450（―）	220（―）
2013/3	6,498（8.6%）	486（8.0%）	276（25.3%）
2014/3	8,340（28.4%）	523（7.5%）	308（11.6%）
2015/3	8,663（3.9%）	708（35.4%）	438（42.2%）
2016/3予	8,915（2.9%）	610（-13.9%）	394（-10.2%）
2015/9 2Q	5,212（―）	582（―）	382（―）
予想EPS／配当	単独：237.35円（上場時発行済株式数で試算）／10.00円

プロパティエージェントの業績コメント

 2016年3月期の業績は、売上高が前期比2.9％増の89.1億円、経常利益が同13.9％減の6.1億円と増収減益の見通しとなっている。

 足元の資産運用型不動産市場では、地価の上昇等を背景に東京都中心部での供給数が減少しているものの、首都圏における単身世帯や少人数世帯の増加予想を背景に、今後の賃貸需要の順調な推移が期待され、依然として、供給増加へのインセンティブが強い状況となっている。

 また、資産運用型不動産の認知度の拡大、低金利の継続、税制優遇の延長、首都圏の不動産への期待感等により、購入需要についても、首都圏の物件を中心に順調に推移していくものと考えられている。

 このような環境のもと、同社の不動産開発販売事業も首都圏を中心に堅調だが、業容拡大に伴う費用増加や、アセットプランニングでの要員増加による人件費の増加など、販売費・一般管理費が対前期比23.9％増加することを織り込んだ結果、減益となる見通し。

 なお、通期計画に対する第2四半期末時点における進捗率は、売上高52.1億円で58.5％、経常利益5.8億円で95.4％となっている。

プロパティエージェントの詳細情報

■基本情報
所在地	東京都新宿区西新宿六丁目5番1号
代表者名（生年月日）	代表取締役社長 中西 聖（昭和52年2月8日生）
設立	平成16年2月6日
資本金	5000万円（平成27年11月17日現在）
従業員数	79人（平成27年10月31日現在）
事業内容	資産運用型不動産の開発、販売及び賃貸管理等不動産管理事業

■売上高構成比率（2015/3期 実績）
品目	金額	比率
不動産開発販売事業	8,194 百万円	94.6％
プロパティマネジメント事業	469 百万円	5.4％
合計	8,663 百万円	100.0％

■大株主上位3位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	中西 聖	117万2800株	90.45％
2	野呂田 義尚	1万8000株	1.39％
3	村田 貴志	4600株	0.36％
3	大口 功	4600株	0.36％
合計		120万株	92.56％

■その他情報
手取金の使途	不動産開発販売事業における資産運用型不動産の購入・開発にかかる運転資金に充当予定。
関係会社	－
VC売却可能分（推定）	－社 －株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	－
	割当先	－
	発行価格	－

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プロパティエージェントの銘柄紹介

 東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産を開発・販売する不動産開発販売事業のほか、資産運用型不動産にかかる賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス及び建物管理サービスを提供するプロパティマネジメント事業を展開する。

（1）不動産開発販売事業

 主に資産運用型不動産の開発ならびに中古物件の仕入を行い、不動産投資家及び資産運用型不動産の販売機能をもつ業者に販売する事業を行なっている。資産運用型不動産の販売収益が主な収益源。

 資産運用型不動産の物件開発にあたっては、投資対象となる高い価値を生む資産運用型不動産を提供するため、同社独自の土地仲介事業者との幅広い情報ネットワークと物件開発に関する専門的知識、50項目で評点する同社独自の「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行い、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施している。

 物件の開発エリアは主に東京23区内及び横浜周辺を対象としている。同社は、主に用地仕入からの物件開発を実施しているが、東京23区内及び横浜周辺を対象に資産性の高い一棟マンションの中古物件も仕入れることがある。

（2）プロパティマネジメント事業

 プロパティマネジメント事業では、不動産の賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、建物管理サービスの提供をしている。

 賃貸管理サービスは、同社物件を購入した顧客（オーナー）に対して販売した資産運用型不動産における入居者管理及び賃貸借契約管理を専門に行っている。主なサービスとして、「集金代行サービス」及び「家賃保証サービス」を提供している。

 「集金代行サービス」では、入居者とオーナーとの間で締結する賃貸借契約の管理、入居者からの家賃の集金代行、入居者が家賃滞納した場合に家賃を保証し同社が滞納請求を行なう滞納保証を行なっており、オーナーからの手数料収入が主な収益となる。

 「家賃保証サービス」では、同社がオーナーとサブリース契約を締結することによりオーナーから部屋を借り上げ、同社が入居者に部屋を貸し出しており、入居者からの家賃収入が主な収益となる。

 また、その他にもクレーム処理対応やメンテナンス対応等の手配も行っている。賃貸管理では、顧客に対して販売した資産運用型不動産が高い収益を上げるように、入居率向上のためのサポートを実施している。

 賃貸仲介サービスは、賃貸管理物件の入居者募集及び他社管理物件の賃貸仲介を専門に取り扱う賃貸専門の店舗「ORANGE ROOM」を開設し、首都圏を中心に事業を行っており、他社管理物件の賃貸仲介による仲介手数料収入が主な収益となる。

 建物管理サービスは、マンションにおける共用部分を管理組合に代わって管理している。建物管理には、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい管理費の督促業務があり、管理組合だけで全てを管理するのは難しいため、同社が建物管理のプロとしてマンションの管理を受託している。

 具体的には、管理組合の運営、会計、管理員、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整等の業務を行っており、管理組合からの管理受託手数料収入が主な収益となる。

プロパティエージェントの投資のポイント

 不動産を対象とした運用ビジネスを展開する類似会社では、今年2月上場のファーストブラザーズ<3454>（公開規模58.7億円）が公開価格を2.5％上回る初値にとどまった一方、昨年12月上場のビーロット<3452>（同2.3億円）が公開価格の約5.2倍となる初値を付けており、公開規模の大小が初値水準を決める大きな要因となった。12/22は2社同時上場となるものの、IPOラッシュのピークを越え需給不安も後退し始めるタイミングとみられる。また、今期業績は減益予想ながら設定価格のバリュエーションには割安感がある。

 同社は、東京23区及び横浜地区における資産運用型不動産の開発事業及び販売事業を展開する不動産開発販売事業のほか、プロパティマネジメント事業を行っている。資産運用型不動産の物件開発では、独自の土地仲介事業者との情報ネットワークと専門的知識、独自の50項目に及ぶ評点を行う「スコアリング」に基づいた定量的データなどをもとに用地の仕入を行い、商品企画と設計及び施工の管理までを一括して実施する。

 業績面について、2016年3月期は売上高が前期比2.9％増の89.1億円、経常利益が同13.9％減の6.1億円と増収減益の見通しとなっている。業容拡大に伴う費用増加や、アセットプランニングでの要員増加による人件費の増加を見込んでいるが、第2四半期までの利益進捗率は高い。想定仮条件水準の今期予想PERは5～6倍程度で割安感がある。

 公開規模については8億円前後となる見込み。中西社長が発行済株式の大半を保有しており、ベンチャーキャピタル保有株はないため、株主構成上も需給面は良好と言える。12/22はソネット・メディア・ネットワークス<6185>が同時上場するため、初値買い資金分散の影響を考慮する必要があるが、プロパティエージェントは良好な需給面や割安感のある価格設定で投資家から一定の関心を集めるとみる。

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