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10万~60万円から一等地のビルオーナーに!
不動産投資はこの3本のJリートから始めよう

2014年7月21日公開(2017年11月29日更新)
ザイ編集部
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景気回復でオフィスビルの需要が伸びている。不動産投資のチャンス。しかし、先立つお金が……。そんなアナタにピッタリなビギナー向けの不動産投資ができる今オススメのJリートを紹介しよう。

今も空室率の低下が継続中で
家賃アップが狙えるJリート

 まずは図を見てほしい。これは、東京都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区)にある主要オフィスビル2628棟の空室率の平均と、東証に上場しているJリート(不動産投信)全銘柄を対象とした指数、東証Jリート指数の12年1月から14年5月までの推移を表したものだ。景気回復でオフィス需要が高まり空室率が低下するにつれて、Jリート指数がぐんぐん上昇してきていることが実によくわかる。

 Jリートは、投資家から資金を集めてオフィスビル、商業施設、マンションなどを購入し、そこから得られる家賃収入を投資家に分配するという仕組み。一般的に空室率が低くなるほど賃貸料は上がり、Jリートからの分配金も高まる。そうなるとJリートへの投資が増加し、Jリート指数も上昇する。Jリートは今、こうした好循環に入っているのだ。今後、景気回復が一段と進めば、オフィスビルの需要もさらにアップし、Jリートの価格もそれを受けて上昇するというシナリオが見えてくる。

Jリートは売買しやすく換金性が高く
収益のほぼすべてが投資家に還元される!

 不動産投資のコンサルやJリートの分析を手掛けるアイビー総研の関大介代表が、Jリートの魅力を語ってくれた。

 「不動産投資で唯一、上場しているのがJリート。株と同様にいつでも売買でき、換金性が高い。安い銘柄なら数万円、高くても60万円程度で買える。配当も株より高く安定しています」

 株の場合、利益をどれだけ株主に還元するかは経営者がその時々で会社が独自に決めることができる(株主総会での承認は必要)。一方、Jリートの場合、利益の90%以上は必ず投資家に分配しなくてはいけない決まりになっており、「実際は利益のほぼ100%が投資家に分配されている」(関さん)のが現状なのだ。

 Jリートの収益が、長期的な契約に基づく賃貸料に特化している点も、分配金の安定につながる。

 「ビルの全テナントが一気に退出することはまず起こらないので、収益の安定性は高いですね」(関さん)

 ましてや、オフィスビルの空室率が低下している昨今では、新規入居者に対しては賃貸料の大幅アップも見込める。

 また、Jリートは株のように決算報告書が公開されているから、現物としての不動産投資を行なう人にとって将来役立つ相場観や知識が簡単に手に入る点も魅力だろう。

 最後に、少々ミーハーっぽくなるが、数万円から有名ビルのオーナー気分に浸れるのもJリートの魅力。アーク森ビルや、東急プラザ表参道原宿、西新宿三井ビルや渋谷Qフロントなど、数多くの著名ビルや商業施設の1棟またはフロアがJリートの運用資産になっている。どんな物件を持っているかという情報も公開されているから、お気に入りのビルを運用しているJリートに投資するのもアリだ。不動産投資を楽しく、気軽に行なえるのもJリートの魅力の一つなのだ。

東京都心を中心に投資するJリートの例

 ここでは東京都心を中心に投資をするJリートを3つ紹介しよう!

◆日本ビルファンド投資法人(8951)
オフィスビル投資に特化。NBF大崎ビル、NBF日比谷ビルなど頭に「NBF」の文字があるビルはここの物件。時価総額ではJリート最大。

日本ビルファンド投資法人(8951)のチャート(日足・1年)*チャート画像をクリックすると最新のチャートがご覧になれます。SBI証券HPより

・購入価格:58万6000円(7/4時点)
・時価総額:8274億円(7/4時点)
・1年の分配金:1万5000円
・分配回数:年2回
・利回り:2.56%
・投資対象:オフィスビル特化型。東京都心5区で51.5%を占める。

◆森ヒルズリート投資法人(3234)
森ビルがスポンサー(資産運用会社の株主)で、六本木ヒルズ森タワーなど、港区に集中投資、その割合は80.7%にのぼる。

森ヒルズリート投資法人(3234)のチャート(日足・1年)*チャート画像をクリックすると最新のチャートがご覧になれます。SBI証券HPより

・購入価格:15万700円(7/4時点)
・時価総額:2087億円(7/4時点)
・1年の分配金:4340円
・分配回数:年2回
・利回り:2.88%
・投資対象:東京都心5区のオフィス、住宅、商業施設などに投資。

◆アドバンス・レジデンス投資法人(3269)
東京都心を中心に高級賃貸マンションに投資。レジディアタワー上池袋のように、名前の頭に「レジディア」の文字が付く物件が多い。

アドバンス・レジデンス投資法人(3269)のチャート(日足・1年)*チャート画像をクリックすると最新のチャートがご覧になれます。SBI証券HPより

・購入価格:25万6200円(7/4時点)
・時価総額:3330億円(7/4時点)
・1年の分配金:9000円
・分配回数:年2回
・利回り:3.51%
・投資対象:賃貸住宅に投資。東京都心・23区内が中心。

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