世界投資へのパスポート
2019年9月2日 広瀬 隆雄

「WeWork(ウィワーク)」がいよいよIPOを申請!
ソフトバンクも出資するコワーキングスペース企業の
ビジネスモデルから業績、将来の展望まで徹底解説!

「ウィワーク(WeWork)」がIPOを申請し、
社名を「ウィ(The We Company)」に変更!

 ソフトバンク(9434)も出資しているウィワーク(WeWork)が、8月14日に米国証券取引委員会(SEC)に対して新規株式公開(IPO)の申請書類を提出しました。本稿を書いている8月31日現在で、上場先がニューヨーク証券取引所になるかナスダックになるかは未だ発表されていません。

 ウィワークは、IPOに先駆けて社名をウィ(The We Company)に変更しました。その理由は、将来、オフィスなどの仕事(Work)関係だけでなく、住居やその他の領域にも進出することを検討しているからです。

「ウィ」が提供するコワーキングスペース「WeWork」は、
独立して間もない起業家やフリーランサーにとって非常に便利

 ウィは、まず長期でオフィススペースをビルのオーナーからリースし、それをオシャレで労働意欲を喚起するオフィス環境へと模様替えします。そして、そのスペースを個人や企業に短期で貸し出します。このようなビジネスを「コワーキングスペース」と言います。

 マッキンゼーの予想では、向こう10年のうちに米国の就労人口の50%はフリーランスや個人事業主などの独立した個人になると言われています

 独立して間もない起業家やフリーランサーにとって、オフィスのリース契約は大きな負担です。それらの独立したワーカーは、これまで自宅などで仕事してきましたが、最近はふれあいなどを求めてコワーキングスペースを活用するケースが増えています。コワーキングスペースでは、他の起業家やフリーランサーが働いているので、それらの人々とのネットワーキングや親睦の機会もあるのが魅力だからです。

 また、起業家にとっては、自分の会社の業容がどれだけのスピードで拡張するかわからない時点で、オフィススペースのリース契約を結ぶのはリスキーです。現在、世界の大企業1万4千社が3兆ドルにも相当する長期リース契約を結んでおり、それが実質的に貸借対照表に記載されていない隠れた債務となっています。

 その点、コワーキングスペースなら座席数で短期契約できるので、ムダに大きなスペースを借りる必要がないうえ、いつでもキャンセルできます。また、毎月のコワーキングスペース使用料を、単に事業費用として「費用で落とす」ことが出来ます。

 さらに、デスクなどの備品をいちいち自分でそろえる必要もありません。

 ウィは、居心地がよく働くモチベーションが湧くような場所をプロデュースしています。そういう快適なオフィスをデザインするため、ウィは500人ものデザイナーや建築士を雇っています

 ウィは、そのようなオシャレで働きやすいオフィスを何度も作っているので、効率よくオフィスをデザインして改装費用を抑えるノウハウを持っており、企業がオフィススペースをリースして自分たちで改装するより、ずっと廉価に同じことを実現できます。

2010年にNYで誕生した「WeWork」は、
現在、世界29カ国でビジネスを展開!

 ウィの最初のコワーキングスペースは、2010年にニューヨークのマンハッタンのソーホー地区にオープンしました。それ以来、ウィは世界中にあいついでコワーキングスペースをオープンしており、現在、29カ国111都市で528カ所のコワーキングスペースを運営しています。デスク数は、下のチャートのように推移してきました。

 デスクの稼働率は、下のチャートのようになっています。

 会員数も、下のチャートのように右肩上がりです。

 ウィの会員の50%以上はアメリカ国外です。現在展開している111都市だけで究極的には1.49億人のメンバーを獲得できるポテンシャルがあると、ウィでは考えています。さらに、現在展開している111都市以外にも169都市を将来のターゲット市場と考えています。
 
 ウィは、2014年以降、メンバーシップ成長が毎年+100%を超えています。売り上げ規模で10億ドルの大台に乗るのに7年を要しましたが、そこから20億ドルに増えるのに1年、さらに30億ドルに到達するのにわずか半年しかかかりませんでした

 メンバーシップの増加のうち35%は、既存顧客が座席数を増やすことによりもたらされました。2018年のリテンション率(顧客維持率)は119%でした。

「ウィ」の顧客は個人やベンチャーだけではない!
メンバーシップの約40%を大手企業が占める

 ウィは、個人やスタートアップだけではなく大企業にもコワーキングスペースを提供しています。例えば、大企業が手っ取り早く海外オフィスを開設したい場合、ウィはそのような要請に応えることが出来ます。

 2019年6月時点で、ウィのメンバーシップのうち40%は従業員数500人を超える大企業の社員です。そのような大企業の顧客企業数は3500社です。

 ウィは基本、毎月更新のメンバーシップを売っているのですが、大企業顧客の中には長期での契約を好む企業も多く、そのような顧客に対しては長期のコミットメントをします。そのような向こう数年に渡るような契約がいまどんどん成約しており、それが将来の売上高やキャッシュフローを読みやすくしています。そのような受注残は2019年6月時点で40億ドルに達しています。

「ウィ」の業績が赤字なのは、
世界中で積極的に新規店舗に投資しているから

 ひとつのコワーキングスペースをオープンする場合、開業する10カ月前にそのスペースをオーナーからリースし、改装にとりかかります。この時点では改装費用が持ち出しになるため、キャッシュフローは赤字です。スペースがオープンした後、大体半年くらいでキャッシュフローはブレークイーブンし、それ以降は黒字になります。

 現在は、世界の沢山の場所で新しいコワーキングスペースの開店準備中ですので、会社全体としては大きな赤字となっています

 今後の拡大余地ですが、コワーキングスペースを出店し得る世界の280都市におけるウィのオフィススペースの市場占有率は僅か0.2%に過ぎず、成長余地は大きいです。

【今週のまとめ】
「ウィ」の展開するコワーキングスペース事業は、
潜在市場規模が大きく、今後の成長期待も高い!

 ウィワーク(WeWork)は、コワーキングスペースを運営している企業で、IPOに先駆け、ウィに社名を変更しました。また、ソフトバンクが出資していることでも知られています

 コワーキングスペースは潜在市場規模が大きく、まだ端緒についたばかりです。ウィの現在の業績は、新しいコワーキングスペースをどんどん開業している関係で大赤字です。急成長している企業だけに、今後が注目されます。

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