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【第30回】 2012年7月11日 ザイ編集部

不動産投資で年収2倍!
利回りを瞬時に判断できる最速計算テクとは?

大家脳を鍛える必勝ドリル(Vol.2)

動かずして年収倍増!──淡い期待を胸に不動産投資の門を叩いた50代夫婦。果たして“大家脳”をモノにできるのか? 今回は連載の2回目。利回りの最速計算テクを学ぶ!第1回「夫婦で不動産を学ぼう!」はこちら

【教えてくれるのは】
束田光陽さん●日本ファイナンシャルアカデミー 不動産投資の学校の人気講師。2003年に不動産投資を始め、現在の家賃収入は年間約2000万円!

【教えてもらうのは】
大家成蔵●不動産投資に興味はあるが弱気な55歳
大家賢子●しっかり者の妻53歳

 

儲けのキモとなる利回りってナンだ?

──本格的な勉強が始まったものの、早くもラクして儲かるネタが欲しい様子の成蔵…。

成蔵 あのー、先生が買ったようなオイシイ物件ってどうやったら探せるんですか?

束田 まあまあ、落ち着いて。まずは簡単な問題から考えてみましょう。ズバリ、下図の物件は買いだと思いますか?

賢子 月々の収支を見ると家賃収入が支出を少し上回ってますけど……。どうかしら?

束田 今回、お話しするのが、こうした場面の判断材料として使う「利回り」なんです。ようは投資価格に対して年に何%の利益を得られるか。不動産投資で成功するためには、これが重要な指標となります。

成蔵 じゃあ、不動産だったら年間の家賃収入を物件の価格で割ればいいんですよね。この物件は年間の家賃収入が64万5600円だから1630万円で割ると4・0%。んん、ちょっと低い? でも、預金金利なんかと比べたら全然いいね。

束田 確かに利回りは預貯金でも使われますが、不動産投資の場合、決定的に異なるポイントがあります。それは損益分岐点を考えなければならないということ。不動産を購入する際には、物件価格以外にも管理費や修繕積立金などの諸費用が必要となります。加えて税金、ローンを組めば金利コストなどもかかります。これらの出費も併せて考えないと、赤字になっちゃいます。

成蔵 は~、利回りの計算って大変そうですね!

束田 ちゃんと奥の手も用意していますから。まずはキホンから学んでいきましょう!