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2014年5月23日 ザイ編集部

一生貧乏家族から脱出し金持ち家族になる
住宅購入&住宅ローンのオキテとは?

これから家を買う人も、既に買った人も、気になるのが「住宅ローンは固定金利型と変動金利型どっちがオトクか」というテーマ。専門家のあいだでも意見が分かれる難しい論点だが、多くの人はどうしているのだろうか。また、住宅購入で貧乏家族にならないための注意点とは…。住宅購入&住宅ローンのオキテをこっそり教えます!

インフレのリスクに鈍感な貧乏家族、
変動金利型へ固執が貧乏家族の始まり!

 12年12月に誕生した安倍政権によるアベノミクスでの金融政策が後押しして、金利水準は史上最低レベルになった。

 しかも、消費増税前の駆け込みでの住宅購入の顧客を取り込もうと、貸し出し競争が激化したことから変動型では1%以下の金利を提示する銀行があふれ人気を博している。

 一方、インフレを目指す→物価上昇が起きる→金利が上昇する、というシナリオも現実味を帯びてきた。将来の金利上昇リスクを考慮し、固定金利への関心も高まっている。

 Q22はアベノミクス以前の12年と、アベノミクス以後の13年の新規の住宅ローンにおける固定型と変動型の比率だ。

 12年は半分以上(約54%)あった変動型が、13年には約41%へと急減している。固定型の金利は、現在は2%超という変動型の2倍程度だが、将来は変動型の金利のほうがもっと高くなるという見通しを持っている人が増えてきたのだ。

 どっちつかずの人が悩んで手を出しがちなのが期間固定型。こちらも増加傾向にあるが、期間固定型では将来の金利上昇リスクには対応できず、足元の変動の低い金利の恩恵も受けられない。中途半端なタイプをトクだと錯覚してしまうのが貧乏家族の特徴だ。

 金持ち家族が何をしているか見てみよう。Q23の収入別の借り換えの状況でそれがわかる。

 全体では全期間固定型への借り換えは12年は17.1%、13年は17.9%とほぼ横バイ。ところが、金持ち家族といえる高所得層(年収1501万円以上)では、12年は約9%だったのに、13年は約29%へと3倍以上に急増している。一方で変動型はといえば約65%から約36%に急減。これは他の階層では見られない顕著な変化だ。

新築派に多い一生貧乏家族、
中古派こそが堅実な金持ち家族!

 もちろん将来の金利は予測不可能だが、経済動向に敏感な賢い金持ち家族は固定金利への借り換えを急いでいるのに、見た目の低金利に引き寄せられ、変動型に固執しているのは危険。金持ち家族が積極的にローンの見直しを始めているのに何もしないのは鈍感すぎる。この2つが当てはまる人は、貧乏家族に転落するリスクが高まっていると言えるだろう。

 金利タイプばかりに注目せず、年収の何倍のローンを組んだか、返済額は年収の何割かという返済比率を重視するのが金持ち家族の特徴。

 家計の見直し相談センター代表の藤川太さんも「無理なローンを組んだか否かが分岐点。住宅購入で失敗するとリカバリーが困難なので特に慎重に」とアドバイス。これはQ24の住宅ローンの返済の状況で分析できる。

 新築を買った人たちのほうが返済比率が高く、貧乏家族である比率も高い。逆に中古の購入者は約6割の人が理想といわれる20%未満に抑えた金持ち家族が多い。

 1カ月当たりの返済額も中古は新築に比べて約3万円少ない。収入が低いから中古を買ったのではなく、堅実だから中古を選んだ人が多いことがうかがえる。

 また首都圏は地方より所得は高くても、不動産価格はそれ以上に高額なので返済額も返済比率も高くなりがち。家計のリスクが高いことがわかる。

 平均の数字を提示し「これくらいのローン、皆さん組んでいます」と高額なローンの利用を勧める営業マンの言葉は要注意だ。それを信じて買うと貧乏家族の出発点になる。最近多い「頭金ゼロでOK」という物件も要注意。江原さんは「頭金を用意できない=お金を貯める習慣がない人」と返済能力に疑問を呈する。

 一方で金持ち家族は、必ず頭金を用意して返済比率を下げている。購入前の住宅への支出(家賃+住宅購入資金のための貯蓄)と購入後の支出(ローン返済と管理費や固定資産税)を変えない、という特徴もある。

 ところで、今好評発売中のダイヤモンド・ザイ7月号では、ザイ1万人大調査の結果を大公開し、今回紹介した住宅購入だけでなく、貯金のワザ、保険の見直し、億を作った人の投資法などを大特集で掲載している。日本人のお金と投資の現状を知るとともに、貧乏家族から金持ち家族に変身するテクニックを身につけてほしい。