都心部のマンション価格の上昇が話題です。2025年11月のデータによると、東京23区における新築分譲マンションの平均価格は約1億5000万円、中古マンションでも1億円を超えており、いまや都心部では「億ション」が当たり前という、驚くべき状況になっています。
不動産を買いたい多くの人にとっては頭の痛い状況ですが、不動産を借りている人も、家賃の値上げの不安にさらされているのではないでしょうか。不動産の販売価格と賃貸市場はある程度連動するため、この先値上げの打診がないとは限りません。
そこで、今回は不動産の賃貸市場の特性について解説。家賃の値上げを打診された場合にできることについてもお話しします。
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不動産売買の市場と賃貸市場は構造が大きく異なる！
空室回避のため、急な値上げを選択しないオーナーも多い
前述のとおり、不動産の販売価格と賃貸市場は連動しますが、そこにはタイムラグが生じます。販売価格が急上昇しても、同じタイミングで賃貸市場が急騰することはありません。
たとえば、人気の高い東京の湾岸エリアで定点観測すると、ここ数年で不動産の分譲価格は6000万円前後⇒1億円超まで跳ね上がっています。しかし、同じエリアの賃貸価格は倍額などにはなっていません。
販売価格と賃貸相場にタイムラグが生じる理由として、以下の3点が挙げられます。
【理由1】需給のダイレクトさが違うから
不動産の売買は、その価格で買いたいという人が一人でもいれば成立します。そのため、人気のエリアでは供給が限られると価格が跳ね上がることもあり、価格がフレキシブルに動きます。それに対して賃貸は、その地域の家賃相場や借り手の支払い能力などの縛りがあるため、いきなり従来の2倍に値上げされるような、大幅な変動は起こりにくいのです。
【理由2】多くのオーナーは「空室リスク」の回避を重視するから
賃貸物件のオーナーにとってもっとも避けたい事態は、家賃の値上げを理由に退去され、次の入居者が決まるまで「空室」の期間が長くできることです。その物件が空室の間は、当然ながら家賃は1円も入ってきません。しかし、その間もローンや税金などのコストはかかり続けます。
そのリスクを考慮すれば、多少家賃を上げて目先の利益を得るよりも、現在すでに入居している人に長く住んでもらい、家賃をコンスタントに支払い続けてもらうほうが、安定した経営に繋がると考えるオーナーは多いものです。
【理由3】オーナーが不動産を取得した際の価格が割安だったから
不動産を貸している多くのオーナーは、現在の高騰した相場価格で物件を買っているわけではありません。たいていは数年前、数十年前の今より安い時期に買い、当時の水準でアパート・マンションローンを支払っています。よって、昨今の管理費や修繕費の上昇分を補いたいという意向はあったとしても、家賃を急激に上げなければならない切実な理由は、構造的に生じにくいのです。
以上が、不動産価格と家賃市場が即時連動しない主な理由です。そもそも、両者はマーケットの質が大いに異なるということを理解しておきましょう。
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もし、家賃の値上げを打診されたらどうする？
周辺相場や物件の特徴をリサーチすると交渉材料に！
とはいえ、世の中ではインフレと人手不足が同時に進行し、建物の修繕に必要な材料の費用や人件費が高騰しています。そのため、この先家賃の値上げを打診されることは、十分に起こり得るでしょう。
実際、都心部の好立地にある賃貸マンションなどでは、借り手が大幅な値上げを打診されている事例が少なくありません。もちろん「値上げしてほしくない」と考える人がほとんどでしょうが、借り手はどう対応するのが得策なのでしょうか。
まず知っておきたいのは、日本の賃貸市場においては「借り手の立場は非常に強い」ということです。オーナーが一方的に値上げを強制したり、値上げに同意しないことを理由に、借り手を追い出したりすることは、簡単にはできません。ですから、むやみにあわてたり、感情的になって反発したりする必要はないでしょう。
それよりも、その値上げの要求が合理的で妥当なものか、そうでないならどこを落としどころとして着地点を見つけるか、冷静に考えてオーナーと交渉できるようにする必要があります。
そのためには、まず「このエリアで築年数や広さを考慮した場合、今の家賃は妥当かどうか」を客観的にリサーチしましょう。賃貸物件情報サイトで地域や物件の特徴などの条件で検索すれば、相場観を養うことができます。調べたデータと比較して、もしもオーナーからの提示額が高すぎるなら、その根拠を提示して妥当な金額にしてもらえるように交渉しましょう。
また、住んでいる物件の固有の特徴を把握し、交渉材料にするのも手です。同じマンションでも「間取りの影響で日当たりが悪い」「目の前の建物で眺望が遮られている」「隣接する道路からの騒音が大きい」といった、部屋特有のマイナス要因を洗い出しましょう。このとき、「自分はそんなふうに感じるから」といったあいまいな基準ではなく、客観的に指摘できる事実かどうかを冷静に判断してください。
単純に「絶対に値上げは嫌だ」という感情のみで突っぱねると、オーナー側が「この条件で住みたい人はほかにもいる」と考える可能性があり、厳しい交渉になりかねません。先に、オーナーは空室リスクをもっとも嫌うとお話ししましたが、例外として、すでにローンを完済していたり、「空室が続くなら物件を売却すればいい」と考えていたりする場合、「どうしても借り手がいなければ、それでもいい」と強気の姿勢を崩さないこともあります。
現状の家賃の「妥当性」を見極めることが重要！
「値上げ＝悪」ではないので冷静に判断しよう！
交渉に使える材料が揃ったら、できれば書面でオーナーに伝えましょう。借り手が独自に調査したことであっても、きちんと書面にまとまっていれば、オーナーとしてはひとまず読む気になるでしょうし、それが妥当な内容なら検討する可能性はあります。
逆に、オーナーから「そもそも現在の家賃が相場よりも安い」「周辺の家賃相場が上がっている」「今回は据え置きでいいが、次回の更新時は値上げしたい」といった事情の説明を受けることもあるでしょう。もし、その説明に納得できるのであれば、値上げを受け入れることも検討したほうがいいかもしれません。
大事なのは「妥当性」を見極める目を持つことです。「値上げ＝悪」と短絡的に考えず、「この物件に、この金額で住めるのは妥当か」を判断できる基準を持っておくようにしましょう。
たとえば、「このエリアで、家賃がいきなり3万円も値上げされることに納得がいかない」といった場合は拒否すべきですが、相場と照らして「5000円の値上げなら妥当だな」と思えるなら、快く支払う気になるのではないでしょうか。
インフレが続く中、借り手が不満を覚えるのは「値上げ」そのものより、「納得のいかない金額をただ支払わされること」のはずです。リサーチで妥当性を見極める目を養い、交渉を通して家賃の値上げに至る事情を理解することで、結果的に値上げになったとしても、納得できるかもしれません。
さて、もしもオーナーとの交渉が決裂した場合、借り手が絶対にやってはいけないことにも触れておきます。それは「家賃の支払いを一方的に止めること」です。
納得できない金額を払う必要はありませんが、支払いそのものを止めてしまうと「家賃の滞納」扱いになり、借り手側の非として法的に不利な状況になります。最悪の場合、オーナー側から契約解除され、強制退去が認められてしまう可能性もあります。ですから、裁判で増額を正当とする判決が出るなど、値上げが妥当だと確定するまでは、「合意しているこれまでの家賃」を払い続ける必要があります。
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家賃上昇に備えて日頃からできる家計の防衛策は？
値上げの打診を受ける前から、値上げを想定して準備を！
今は販売価格ほどには上昇していない不動産賃貸市場の今後ですが、このままインフレが続けば、ほかのモノの値段と同様に値上がりしていくでしょう。そのため、今後に備えて地に足の着いた準備が大切です。
日頃から取り組める対策としては、まず周辺の家賃相場を調べ、今住んでいる住居の家賃が高いのか安いのかを知ること。たとえば、家賃が相場より2万円安いとわかったなら、その2万円をあらかじめ「家賃上昇対策費」として取り分け、貯金しておくことをおすすめします。前もって積み立てておけば、いざ値上げや住み替えで住居費が増えることになっても、あわてずに対応できるでしょう。
また、住み替えのタイミングで、自治体による家賃補助やさまざまな割引制度を利用できないかチェックしておきましょう。一例を挙げると、全国各地のUR都市機構の賃貸住宅（UR団地）では、3親等内の親子や障がいを持つ人を含む世帯が同じUR団地や2㎞以内のUR団地に住むことで、家賃が最大5年間にわたって5～20％割引される「近居割」を実施しています。
こうしたサポート制度を受けるには、年齢や家族構成、年収、居住地などのさまざまな条件があります。自身の使える公的なサポート制度がないか、常に情報をキャッチアップするようにしてみてください。
（取材／麻宮しま）
一級ファイナンシャル・プランニング技能士。会社員だった26歳のとき、貯蓄80万円でありながら自宅用としてマンションを衝動買い。物件価格以外にも費用がかかることを知り、あわててお金の勉強と貯蓄を開始。年間貯蓄額を一年で6倍まで増やす。その後、自身の体験を活かしてマンション販売会社に転職。年間売上一位の実績を上げる。2013年、ファイナンシャル・プランナーとして独立。著書は『やってはいけない「ひとりマンション」の買い方 』（青春新書）、『マンガでカンタン!NISA・iDeCoは7日間でわかります。』（Gakken）など多数。日常の記録にお金の情報を織り交ぜる「FUROUCHI vlog」を更新中⇒https://www.youtube.com/c/FUROUCHIvlog/
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