「ジェイ・エス・ビー」のIPO情報総まとめ！
スケジュールから幹事証券、注目度、銘柄分析、
他の不動産賃貸管理企業との比較や予想まで解説！［2017年9月28日 情報更新］

会社名	ジェイ・エス・ビー
市場・コード／業種	東証二部・3480／不動産業
上場日	7月20日
申込期間（BB期間）	6月30日～7月6日
おすすめ証券会社	SBI証券、SMBC日興証券、カブドットコム証券、ライブスター証券
フィスコ分析による 市場の注目度	★★（最高★5つ）

初値（初値騰落率）	4280円（+33.75%）
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】

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ジェイ・エス・ビーのIPOは、いつ申し込んで、いつ購入する？
（ブックビルディング期間、上場日など）

■スケジュール
仮条件提示	6月28日
ブックビルディング（抽選申込）期間	6月30日～7月6日
公開価格決定	7月7日
購入申込期間	7月11日～7月14日
払込日	7月19日
上場日	7月20日

ジェイ・エス・ビーのIPOは、どこの証券会社で申し込める？
（主幹事証券会社・幹事証券会社・委託販売証券会社など）

■取り扱い証券会社（2017年6月29日時点。割当は変更になる場合があります）
証券会社名 （※青文字はクリックで詳細ページへ）	引受シェア	口座開設
SBI証券 ［最短翌日に取引可能］	4.3％
SMBC日興証券 ［最短3日後に取引可能］	0.9％
カブドットコム証券	―％
ライブスター証券 ［最短3日後に取引可能］	―％
三菱UFJモルガン・スタンレー証券（主幹事証券）	86.1％
野村證券	4.3％
いちよし証券	0.9％
エイチ・エス証券	0.9％
エース証券	0.9％
岡三証券	0.9％
西村証券	0.9％

ジェイ・エス・ビーのIPOは、いくらで買える？ 割安／割高？
（仮条件・公募価格・予想PER・初値・初値騰落率など）

■価格情報
想定発行価格（※1）	3100円
仮条件 ［予想PER（※2）］	3100～3200円 ［10.1倍～10.4倍］
公募価格	3200円
初値	4280円
初値騰落率	+33.75%
予想トレーディングレンジ（※3）	3000円～6000円
最新チャート	【クリックで最新チャートへ】
※1 有価証券届出書提出時。※2 予想EPS＝今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数、から計算したもの。※3 期間は上場後1年を想定。

■類似会社3社の予想PER（2017年6月27日終値の株価と会社側予想から計算）
会社名 ※クリックで最新チャートへ	予想PER
【3社平均】	14.4倍
レオパレス21<8848>	12.6倍(連)
毎日コムネット<8908>	14.1倍(連)
共立メンテ<9616>	16.5倍(連)

 予想EPSから割り出した仮条件の予想PERと、類似会社3社の平均PERと比較すると、本銘柄の公開価格は類似会社より割安と判断できる。

ジェイ・エス・ビーの発行株数・単元数・公開規模は？

■株数などに関する情報
発行済株式数（上場時）	437万500株（予定）
公開株式数	公募33万3500株  売出11万7200株 （オーバーアロットメントによる売出6万7600株）
想定公開規模（※1）	16.1億円（OA含む）
※1 有価証券届出書提出時における想定発行価格で計算。

ジェイ・エス・ビーは学生マンション開発の2部上場案件

　学生向け物件を中心とした不動産賃貸管理事業、高齢者住宅事業及びその他の事業を展開する。売上高の9割超を占める不動産賃貸管理事業は、主に学生を対象としたマンションの企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業を行っている。4月時点の直営店舗数は全国68、管理戸数は6万154戸、管理棟数は1584棟。

　昨年来の東証2部上場案件8社の公開価格に対する初値上昇率は平均+13.0％にとどまり、うち3社は公開価格割れスタートを余儀なくされている。しかし、上場後は良好なパフォーマンスを見せる銘柄も多く、同社の初値形成に好影響を及ぼす可能性がある。

　公開規模については16億円前後となる見込み。ベンチャーキャピタル保有株は上場後も発行済株数の12.9％分残る。また、7/20はクロスフォー<7810>が同時上場する。

◆「ジェイ・エス・ビー」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SBI証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短3日後に取引可能］
カブドットコム証券
ライブスター証券［最短3日後に取引可能］
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ジェイ・エス・ビーの業績データ

■業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2013/10	24,935 （―）	358 （―）	387 （―）
2014/10	28,204 （13.1%）	881 （145.7%）	320 （-17.3%）
2015/10	28,436 （0.8%）	1,392 （57.9%）	803 （150.4%）
2016/10	29,588 （4.1%）	1,528 （9.7%）	904 （12.6%）
2017/10予	― （―）	― （―）	― （―）

■連結業績推移（単位：百万円・％ ）
決算期	売上高 （伸び率）	経常利益 （伸び率）	純利益 （伸び率）
2015/10	32,058 （―）	1,419 （―）	811 （―）
2016/10	34,063 （6.3%）	2,063 （45.4%）	1,187 （46.3%）
2017/10予	35,878 （5.3%）	2,182 （5.7%）	1,342 （13.0%）
2017/4 2Q	19,504 （―）	2,558 （―）	1,509 （―）
予想EPS（※） ／配当	単独：-円 連結：307.06円／37.00円
※ 予想EPSは「今期（IPO時）予想純利益÷上場時発行済株式数」で計算したもの。

ジェイ・エス・ビーの業績コメント

　2017年10月期の業績は、売上高が前期比5.3％増の358.7億円、経常利益が同5.7％増の21.8億円と増収増益の見通しとなっている。

　足元では、同社グループの主力事業である不動産賃貸管理事業では管理戸数の堅調な増加に伴い、同社グループが提供する各種賃貸管理サービス売上も順調に増加した。

　また、これまでに引き続き、各管理物件において高水準の入居率を維持するかたちで推移したことにより、同社グループの事業収益に寄与した。高齢者住宅事業においては、前連結会計年度に採算性の低い高齢者住宅施設の整理を行うとともに、既存施設においては、介護サービスの拡充、コスト面や運営体制の見直し等に取り組んでいる。同事業においては、将来の主力事業の一つとなるべく、今後も更なる改善を図り収益基盤を構築する。

　なお、通期計画に対する第2四半期末時点における進捗率は、売上高195.0億円で54.3％、経常利益25.5億円で117.2％となっている。

ジェイ・エス・ビーの詳細情報

■基本情報
所在地	京都市下京区因幡堂町655番地
代表者名（生年月日）	代表取締役社長 田中 剛（昭和28年8月6日生）
設立	平成2年7月27日
資本金	11億3303万円（平成29年6月14日現在）
従業員数	新規上場会社200人 連結会社750人（平成29年5月31日現在）
事業内容	学生向け物件を中心とした不動産賃貸管理事業、高齢者住宅事業およびその他の事業

■売上高構成比率（2016/10期 実績）
品目	金額	比率
不動産賃貸管理事業	32,026 百万円	94.0％
不動産販売事業	14 百万円	0.1％
高齢者住宅事業	1,670 百万円	4.9％
その他	351 百万円	1.0％
合計	34,063 百万円	100.0％

■大株主上位10位
順位	株主名	保有株数	保有シェア
1	岡 靖子	230万株	56.97％
2	NIFSMBC-V2006 S3投資事業有限責任組合	31万8000株	7.88％
3	OMインベストメント株式会社	28万5000株	7.06％
4	三菱UFJキャピタル4号投資事業有限責任組合	23万株	5.70％
5	森トラスト株式会社	13万3100株	3.30％
6	みなとエクイティサポート投資事業有限責任組合	11万株	2.72％
7	株式会社関西アーバン銀行	7万8900株	1.95％
8	伊藤 敏浩	7万2000株	1.78％
9	株式会社シティビルサービス	6万6100株	1.64％
10	ジェイ・エス・ビー社員持株会	4株5800	1.13％
合計		363万8900株	90.14％

■その他情報
手取金の使途	賃貸用不動産取得及び基幹システム刷新のための設備投資に充当する予定
関係会社	(株)ジェイ・エス・ビー・ネットワーク （連結子会社） 不動産賃貸管理事業 総合管財(株) （連結子会社） 不動産賃貸管理事業 リビングネットワークサービス(株) （連結子会社） 不動産賃貸管理事業 他、連結子会社5社
VC売却可能分（推定）	－株（売出し・保有期間などの制限があるもの以外）
直近有償第三者割当	年月日	－年－月－日
	割当先	－
	発行価格	－

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SBI証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短3日後に取引可能］
カブドットコム証券
ライブスター証券［最短3日後に取引可能］
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ジェイ・エス・ビーの銘柄紹介

　同社グループは、同社（株式会社ジェイ・エス・ビー）、連結子会社８社、持分法非適用関連会社１社から構成されており、不動産賃貸管理事業、不動産販売事業、高齢者住宅事業及びその他事業を営んでいる。同社グループは全国的な事業展開を行っており、2017年４月現在の直営店舗数は68店舗、管理戸数は6万154戸、管理棟数は1584棟となっている。

（1）不動産賃貸管理事業

　同社は、主に学生を対象としたマンション（以下「学生マンション」という。）の企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業務を行っている。具体的には、同社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は同社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行った上で、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としている。

　また、不動産オーナーと入居者間で賃貸借契約を締結する運営方式の場合には、入居に応じ同社グループにて家賃回収代行を行っている。なお、建物メンテナンスや入居者サポート業務、アセットマネジメント会社からのプロパティマネジメント業務の受託及び大学等からの学生寮の企画・運営業務の受託も行っている。

　同社が運営を受託した学生マンション等の入居者募集業務及び仲介業務は、株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークが行っており、その対象は学生や社会人、法人等となる。建物及び付帯設備メンテナンスや入居者管理業務については、同社が不動産オーナーから受託し、当該業務全般を株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークに再委託している。また、物件のリフォーム提案業務も建物メンテナンス業務の一環として行っている。物件改修工事については、建設業免許を有する総合管財株式会社が株式会社ジェイ・エス・ビー・ネットワークから案件紹介を受け、不動産オーナーより受託している。

（2）不動産販売事業

　同社では、販売用不動産として取得した土地、マンションや商業ビル等の不動産について、売主として第三者へ売却している。なお、販売用不動産については原則として、転売までの同社所有期間中、同社グループにて入居者募集を行い学生、社会人及び法人等に賃貸している。

　現在は、市況が活性化しているものの、中期的な動向が不透明なこと等を勘案して新規不動産の取得は差し控えており、既存の販売用不動産の売却に注力している。今後の不動産販売事業については、地価や不動産投資市場の動向を慎重に見極めつつ取組みたいと考えている。

（3）高齢者住宅事業

（高齢者向け不動産賃貸管理業務）

　同社が不動産オーナーに対して主としてサービス付き高齢者向け住宅による不動産の活用を企画提案し、竣工後の運営業務を受託している。なお、同社が運営を受託した物件については、主に同社にて一括借上を行い、借主に転貸する方式である。

（介護サービス事業）

　株式会社グランユニライフケアサービス北日本、同関西及び同九州では、介護サービス事業（訪問介護、通所介護、居宅介護支援、定期巡回・随時対応型訪問介護看護等）を行っている。不動産オーナーから同社が運営を受託したサービス付き高齢者向け住宅の入居者の他、一部、近隣住民等も対象に介護サービス事業を提供している。

ジェイ・エス・ビーの投資のポイント

 昨年来の東証2部上場案件8社の公開価格に対する初値上昇率は平均+13.0％にとどまるうえ、このうち3社は公開価格割れスタートを余儀なくされており、同社の初値投資意欲も盛り上がりにくいと考えられる。しかし、昨年3月上場の中本パックス<7811>、同4月上場のジャパンミート<3539>、今年4月上場のウェーブロックHD<7940>など、上場後は良好なパフォーマンスを見せる銘柄も多い。東証2部案件において「安く始まって大きく育つ」型のIPOが出始めていることが、同社の初値形成でも好影響を及ぼす可能性がある。東証2部案件は初値段階で人気化するケースが少ないが、他の案件の上場後の堅調な株価推移を見て、初値で打診買いを入れる投資家は増えてこよう。

　前期実績で売上高の94.0％を占める不動産賃貸管理事業は、主に学生を対象としたマンションの企画提案、竣工後の建物の賃貸運営及び管理業を行っている。具体的には、同社オリジナル仕様の学生マンション等を不動産オーナーに企画提案し、建物が竣工した後は同社が一括借上を行い、オーナーに対する家賃保証を行ったうえで、学生等の入居者に転貸することを主たる事業としている。

　同4.9％を占める高齢者住宅事業では、同社が不動産オーナーに対して主としてサービス付き高齢者向け住宅による不動産の活用を企画提案し、竣工後の運営業務を受託する。その他、不動産販売事業や学生支援サービス、日本語学校事業も手掛けている。全国的な事業展開を行っており、4月時点の直営店舗数は68店舗、管理戸数は6万154戸、管理棟数は1584棟となっている。

　業績面について、2017年10月期は売上高が前期比5.3％増の358.7億円、経常利益が同5.7％増の21.8億円と増収増益の見通しとなっている。主力の不動産賃貸管理事業では、管理戸数の堅調な増加に伴い、同社グループが提供する各種賃貸管理サービス売上も順調に増加している。また、入居率も高水準を維持しているという。なお、第2四半期までに通期の利益計画を超過しているが、同社は賃貸入居需要の繁忙期である第2四半期の売上が大きく、利益も同期間に偏在する傾向がある。

　想定仮条件水準の今期予想PERは10倍前後で、類似企業と比較して割安な印象となっている。

　公開規模については16億円前後となる見込み。ベンチャーキャピタル保有株が上場時の売出しに係る放出株控除後も56万3800株（上場時発行済株数の12.9％）残り、これら株主のロックアップは上場日後90日経過または公開価格の1.5倍以上で解除される。また、7/20はクロスフォー<7810>がジャスダックに同時上場するため、初値買い資金の分散を想定する必要がある。需給面では懸念材料がやや多い。

◆「ジェイ・エス・ビー」IPOに申し込めるおすすめ証券会社
SBI証券［最短翌日に取引可能］
SMBC日興証券［最短3日後に取引可能］
カブドットコム証券
ライブスター証券［最短3日後に取引可能］
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