「中古住宅」関連銘柄を紹介！「空き家問題」と「就職氷河期世代の住宅問題」の解決に向け、中古住宅の活用や市場拡大を進める政府の施策が強力な追い風に

将来、持ち家率が低い就職氷河期世代が年金生活に入ると、
家賃で生活が圧迫され、生活保護を頼る人数が急増する可能性も！

　総務省が2024年9月に公表した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点で日本の空き家数は900万2000戸、空き家率は13.8％と、いずれも過去最高を記録しました。1993年から2023年までの30年間で、空き家数は約2倍に増加しています。

　一方、1993年から2023年までの持ち家率の変化を見ると、全世代平均は約60％と横ばいですが、40代と50代はどちらも約10ポイント低下しました。つまり、持ち家を持たない40〜50代の割合が急速に増加しているのです。

　現在40～50代前半の人は、いわゆる「就職氷河期世代」と呼ばれています。この世代は大変な就職難の影響により不安定な非正規雇用を余儀なくされた人も多く、賃金もバブル世代と比較して低い傾向にあります。

　2013年ごろから住宅価格が高騰したこともあり、就職氷河期世代の多くは住宅を購入できず、長期間にわたり賃貸住宅に住み続けています。日本総合研究所は、40代で持ち家を持たず、今後も購入の予定がない世帯は2023年時点で約184万1000世帯と試算。これは2008年の約2.5倍で、今後さらに増加する可能性があるとのことです。

　就職氷河期世代の人口は約2000万人で、日本の人口の約6分の1を占めます。今から約15年後、持ち家のない就職氷河期世代が年金生活に入ると、少ない年金から家賃を支払うことで生活が圧迫され、生活保護に頼らざるを得ない人が急増し、社会保障制度の負担が増大する恐れがあります。就職氷河期世代の住宅問題は、今後の日本社会にとって重要な課題と言えるでしょう。

所得の少ない就職氷河期世代でも持ち家を取得できるよう、
政府が中古住宅の利活用やリフォーム市場の活性化を推進！

　こうした状況を背景に、政府は所得の少ない層でも持ち家を取得できるよう、空き家の活用や中古住宅の流通拡大、リフォーム市場の活性化を推進しています。

　その施策のひとつが、2025年4月の「建築基準法」の改正です。「建築基準法」の改正後は、中古住宅の大規模修繕時に建築確認・構造関係規定などの「建築基準法適合調査」が必要となるケースが出てきます。これはコストの増加につながる面もありますが、一定の性能・品質が保証されることから、中古住宅の購入やリノベーションによる空き家の再利用を促進すると考えられます。

　また、国土交通省は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン「フラット35」について、2025年4月から金利優遇の対象拡大を決定。経年劣化の検査と修繕を行った中古住宅を対象に、当初5年間の金利を0.25％引き下げるとしています。これにより、中古住宅の品質確保と流通拡大を資金面から後押しします。

　そこで今回は「空き家問題」と「就職氷河期世代の住宅問題」の解決に向けた動きから「中古住宅」関連銘柄に注目。具体的な銘柄としては、中古不動産のリノベーション＆再販を手掛ける企業を中心に取り上げました。

【LIFULL（2120）】
「LIFULL HOME'S 空き家バンク」が国土交通省のモデル事業に採択

　LIFULL（2120）は楽天グループ（4755）の持分法適用会社で、不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」を運営しています。提供サービスのひとつ「LIFULL HOME'S 空き家バンク」は、国土交通省の「全国版 空き家・空き地バンク」のモデル事業に採択されており、国や全国の自治体と協力して幅広く情報提供を行っています。株価は、1月6日の高値210円と2月12日の高値208円との「ダブルトップ（二点天井）」を形成した後、調整していますが、下値支持線として意識されていた26週移動平均線を下回り、52週移動平均線に接近してきたことで、リバウンド狙いのチャンスと考えられます。

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【スター・マイカ・ホールディングス（2975）】
購入した中古物件をリノベーションし、資産価値を高めて売却

　スター・マイカ・ホールディングス（2975）は、賃貸中の分譲中古マンションの売買と賃貸が主力事業です。中古マンションを1戸単位で購入し、入居者の退去後にはリノベーションにより資産価値を高めて売却。マンションは修繕によって高寿命化が可能であり、成約物件のうち築古物件の比率は年々増加しています。株価は2024年10月以降、上向きで推移する13週移動平均線を下値支持線とした上昇トレンドを形成。焦らず、押し目を狙いたいところです。

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【フージャースホールディングス（3284）】
中古不動産を含む収益不動産の保有・売買を手掛ける

　フージャースホールディングス（3284）は、新築賃貸住宅の開発や、中古不動産を含む収益不動産の保有・売買などの不動産投資事業に取り組んでいます。中古不動産の利活用は、新築より低価格で商品を提供できるうえ、建物の解体・建築時に発生する温室効果ガスや廃棄物の排出量削減にもつながります。株価は、1月中旬からの上昇で13週・26週移動平均線を下値支持線に変え、52週移動平均線を突破。2024年9月の戻り高値1102円を上抜け、2024年6月の高値1180円をターゲットとした上昇が期待されます。

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【LAホールディングス（2986）】
全面リノベーショで中古マンションの資産価値を増大

　LAホールディングス（2986）は、購入した中古マンションを全面リノベーションして資産価値を高めたうえで売却する中古マンション再生事業や、個性的で魅力のある賃貸マンション・商業ビル・オフィスビル・賃貸用倉庫などを開発する収益不動産開発事業を展開しています。株価は、2024年12月12日につけた高値6770円をピークに下落が続いていましたが、1月中旬以降、上向きで推移する13週移動平均線を下値支持線としたリバウンドを見せており、高値更新からのさらなる上昇が見込めます。

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【カチタス（8919）】
空き家をリフォームして、新築の半額程度で売却

　カチタス（8919）は、ニトリホールディングス（9843）の持分法適用会社です。独自のノウハウにより、仕入れた空き家をリフォームすることで付加価値を高め、新築の半額程度で売却する事業を展開しています。株価は、1月6日につけた高値2304円をピークに調整が継続。直近の下落で26週移動平均線まで下げており、ここからのリバウンドに期待したいところです。

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【オリエントコーポレーション（8585）】
空き家の購入希望者を対象とした「アキカツローン」を提供

　オリエントコーポレーション（8585）は、みずほフィナンシャルグループ（8411）の信販会社です。2023年10月には、空き家所有者と地域、事業者、自治体を繋ぐマッチングプラットフォーム「アキカツナビ」を運営するベンチャー企業・空き家活用と提携。地域金融機関を通じ、空き家の購入希望者を対象とした「アキカツローン」を提供しています。株価は下落トレンドが続いており、下向きで推移する13週移動平均線が上値抵抗線として機能。ただ、足元で800円辺りでの底固めの動きが続いており、底入れから上昇トレンドへの転換が期待されます。

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　以上、今回は「空き家問題」と「就職氷河期世代の住宅問題」の深刻化を背景に「中古住宅」関連銘柄を発掘しました。

 「空き家問題」と「就職氷河期世代の住宅問題」は政府にとっても本腰を入れて取り組まなければならない問題であり、その解決策のひとつである中古住宅の利活用の推進は、今後ますます進んでいくと予想されます。「国策に売りなし」という格言もあることから、「中古住宅」関連銘柄は要チェックです。
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